具备上市交易条件  经济适用房买卖合同有效

----经济适用房转让合同纠纷（一）

摘要：经济适用房买卖合同纠纷，在法庭辩论终结前，经济适用住房具备上市交易条件的，双方签订的经济适用住房买卖合同有效，卖方应协助买方办理房屋产权过户手续。附两审终审判决书。

北京市第X中级人民法院
民事判决书

(2012)X中民终字第128XX号

　　上诉人（原审原告、反诉被告）XM。
　　被上诉人（原审被告、反诉原告）HM。
　　上诉人XM因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市XX区人民法院（2012）X民初字第26XX号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　XM在一审法院诉称：XM于2001年5月购买了北京市X区某镇某区701号房屋一套（以下简称“该房屋”），并于2007年1月取得房屋所有权证和契税完税证明，该房屋为经济适用房。2004年3月19日，XM与HM达成口头约定，由XM将上述房屋出售给HM，HM向XM交纳人民币68万元，XM为HM开具了收据。双方无任何书面协议。2010年底XM曾以腾房为由将HM诉讼至法院，庭审中双方对于房屋买卖关系均无异议。2008年4月8日，北京市建设委员会、北京市发展改革委员会、北京市国土资源局和北京市财政局联合出台了《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知（京建住[2008] 225号）》，文件第二条（一）规定：“已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或者房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售……”。故XM与HM之间达成的房屋买卖协议应属无效。综上所述，为了保护XM的合法权益，特诉至法院请求：1、请求法院依法判令XM与HM之间的房屋买卖合同无效；2、请求法院依法判令HM向XM返还北京市X区某镇某区701号房屋；3、请求法院依法判令全部诉讼费用由HM承担。
　　HM在一审法院辩称：希望法院驳回XM全部诉讼请求。关于事实和理由、房屋购买时间及房产证的发放时间，HM认可。关于2004年3月19日XMHM达成口头的房屋买卖协议，这个事实，HM也认可。HM当日向XM支付68万元全部房款，这个事实我们认可。但是HM必须要说明的是，在当时口头约定时，双方约定在房屋符合过户条件时，XM要无条件配合。基于XM起诉书所陈述的HM所认可的事实，HM认为根据经济适用住房适用管理办法第30条及国务院关于解决满足低收入家庭住房困难的若干意见24号文件的第11条，经济适用房的管理办法的21条的规定，北京市高级人民法院关于审理房屋指导意见第六的规定，完全可以认定XM、HM之间的房屋买卖合同是合法有效的。且作为XM、HM争议的标的已经具备了已经满5年具备上市交易的条件。XM应当依照合同的诚信信用的精神，来履行协助办理过户的义务。
　　HM在一审法院反诉称：被反诉人于2001年5月购买了北京市X区某镇某区701室房屋，2004年3月19日被反诉人将此房屋转让给反诉人，双方约定转让款68万元整，同日反诉人支付被反诉人房款68万元整，被反诉人将房屋交付反诉人。同时双方约定X区某镇某区701室房产证下来并具备过户条件时，被反诉人配合并协助反诉人办理房屋产权过户。2007年1月30日被反诉人办理了产权证，因政策调整，致使反诉人所购房屋当时未过户，现本案涉案房屋过户条件已经具备，权益，请求法院依法支持反诉人的诉讼请求。为保护反诉人的合法故提出反诉，请求：1、请求法院依法判令反诉人与被反诉人2004年3月19日的房屋买卖关系合法有效；2、请求法院依法判令被反诉人XM配合履行将北京市X区某镇某区701室房屋产权过户给反诉人；3、本案诉讼费被反诉人承担。
　　XM在一审法院针对HM反诉辩称：关于事实部分，被反诉人配合协助过户，双方没有这个约定。就反诉请求，我们也不同意。首先房屋当初出售给HM是因为当时双方朋友关系，HM当时无房居住，暂时由HM使用。第二、现在已经到了过户时候，过户价格与当初的价格相距很大。依据我们所知，HM本人是外籍人士，存在购房资格的问题。北京高院2011年12月13日关于住房限购政策会议机要，尽管双方签署协议比较早，满5年可以有效，有效也是发生在限购期间，因此即使在合同有效的前提下，也应该是解除合同。因为购房资格的问题，不符合购房条件。不是去履行合同。XM始终认为合同是无效的。因为我们起诉这个案件是在2009年就开始起诉了，因为各种原因，没有进行审理所以案件我们认为判决无效，或者因为购房资格的问题，应该解除，而不应该支持对方的请求。
　　一审法院经审理查明：
　　2004年3月19日，XM、HM双方口头约定，XM将北京市X区某镇某区-701号房屋出售给HM。当日，HM给付XM房款68万元整，XM出具一份收据，写明“今收HM付XM小区房款（701房）陆拾捌万元整”。
　　另查：上述房屋登记于XM名下，房屋所有权证填发日期为2007年1月30日，房屋性质为经济适用住房，房屋坐落为北京市X区某镇某区701号，交纳契税日期为2007年1月24日。
　　上述事实，有收据、房屋所有权证、契税票据及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
　　一审法院认为：XM与HM双方于2004年3月9日口头订立的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，在本案法庭辩论终结前，该房屋已具备上市交易的条件，故该房屋买卖合同不存在合同无效之法定情形，应属合法有效。因合同订立后，HM向XM付清了购房款，XM亦将房屋交付给HM，故XM有义务协助HM办理房屋产权过户手续。反诉人的反诉请求理由正当，法院应予以支持。被反诉人的辩解理由不足，法院不予采信。综上所述，一审法院依照依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下:一、HM与XM二〇〇四年三月十九日的房屋买卖关系合法有效。二、XM在判决生效后十日内配合将北京市X平区某镇某区七〇一室房屋产权过户给HM。三、驳回XM的诉讼请求。
　　XM不服一审判决，向本院提起上诉，请求法院撤销原判，依法改判或发回重审。XM的上诉理由是：一审法院认定事实不清，68万元不是全部的购房款，与当时的市场价格相差甚远；对方至今不具有购房资格；一审法院适用法律错误，双方协议违反国家强制性规定，应为无效，对方反诉请求违法。
　　对此，HM答辩称，不同意对方的上诉请求，要求依法驳回上诉，维持原判。
　　本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
　　本院认为，XM与HM双方订立的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，在一审法庭辩论终结前，该房屋已具备上市交易的条件，故该房屋买卖合同不存在合同无效之法定情形，也未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。
　　因合同订立后，HM向XM付清了购房款，XM亦将房屋交付给HM，故XM有义务协助HM办理房屋产权过户手续。XM上诉称HM不具备购房资格，但买卖双方在政策实施之前已经订立房屋买卖合同，且已经支付购房款并实际占有使用房屋，解除合同会导致当事人间利益明显失衡的，故对HM要求继续履行合同的诉讼请求，应予支持。
　　综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，XM的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　一审案件本诉案件受理费七十元，由XM负担（已交纳）；反诉案件受理费七十元由XM负担（于本判决生效后七日内交纳）。
　　二审案件受理费七十元，由XM负担（已交纳）。
　　本判决为终审判决。

　　

　　　　　　审　判　长　 XXR
　　　　　　代理审判员　 ZZH
　　　　　　代理审判员　 LLB
　　　　　　二○一二年十一月二十日
　　　　　　书　记　员　 DDY