代理词

   审判长、审判员：

     四川黎明律师事务所受原告甲的委托、指派我担任甲诉四川A房地产开发集团有限公司房屋买卖合同纠纷案一审诉讼代理人。根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国合同法》结合本案事实，发表如下代理意见。

一、原被告房屋买卖关系事实清楚，证据充分、确凿。

被告与原告形成了合法有效的房屋买卖合同关系，有原告与被告在2010年4月20日签订的购买四川省xx县竹阳镇竹阳西路上上城竹海路西段xxx号门市“上上城”购房合同为凭据，并原告手里持有被告出具的购房款收款收据 。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时成立。同时该法第四十四条又规定“ 依法成立的合同，自成立时生效”。结合本案实际情况，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容合法，是有效合同， 从而可以得出被告与原告之间已经形成了合法有效的房屋买卖合同关系。应当受到法律的保护。

二、房屋根本就不具备法定的交付条件，被告的行为已构成违约，应当赔偿原告损失。

根据最高人民法院制定的有关房屋交付的司法解释第十一条规定， 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。此条是强调房屋主体结构质量不合格，购房人可以拒绝接受交付房屋或者退房，并要求房屋出卖人赔偿损失。本案中原告无法占有也没有办法去占有一个卷闸门破烂、墙体有一个比房屋门还大的大洞的房间。当然就不可能存在有房屋的交付使用问题。

三、被告到期不履行合同约定的交付义务，严重损害了原告的合法权益，应当赔偿原告损失。

依法成立的合同对原告和被告双方当事人具有法律约束力。被告一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当按照合同约定承担违约责任。 本案中原告已经履行了给付购房款等的合同约定全部义务，而虽然被告叫人转交给了原告一本房屋产权证和土地使用证件。却迟迟不按合同约定的期限交付一个完整的可以供原告正常使用的房屋，加上本案是不动产的房屋买卖，按照国家交房标准是先验收，再交房，如果房屋根本就不具备法定的交付条件，无能谁来验收，无能怎么验收，也无能原告验收多少次，都不可能完成房屋交付工作。结合本案实际情况，被告从来没有向原告交付该房屋的钥匙、水表、电表、天然气本和天然气卡以及《建筑工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，被告的行为已构成违约。根据2001年3月14日经建设部第38次部常务会议审议通过的《商品房销售管理办法》 第三十条规定，  房屋出卖人应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，应当承担违约责任。同时第三十二条规定  销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。由于被告的原因致使原告不能正常使用其购买的房屋，给原告造成了严重的经济损失， 其行为已经严重损害了原告的合法权益。

  综上所述，代理人认为，原告提供证据确实充分，事实清楚，为了维护原告的合法权益， 根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、第一百三十六条、第一百四十八条、第一百五十条的相关规定， 特请xx县人民法院依法支持原告的诉讼请求，即依法判令被告交付完整的门市给原告和赔偿原告因其交付不能，导致原告所受的门市损失人民币两万元整。，并支付法院收取的诉讼费用。

 

                          四川黎明律师事务所 

               李鹰律师

                                                                                                                                                     2013年11月12日