原告孙某与被告张某、刘某确认合同效力纠纷民事判决书

案  由    确认合同效力纠纷 

山东省威海市环翠区人民法院

原告：孙某。

原告之委托诉讼代理人：宋律师

原告之委托诉讼代理人：王律师

被告：张某。

委托诉讼代理人：刘律师，

委托诉讼代理人：黄涛，

被告：刘某。

原告孙某与被告张某、刘某确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙某之委托诉讼代理人宋律师、王律师，被告张某及其委托诉讼代理人刘律师、黄涛，被告刘某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

孙某向本院提出诉讼请求：1、确认二被告于2014年12月26日签订的《购房合同协议书》无效；2、被告张某赔偿原告经济损失（自2015年10月1日起至被告刘某将占用威海市环翠区的物品搬出并排除妨碍之日止，按照年租金80000元的标准计算）；3、诉讼费用由二被告共同承担。事实和理由：原告将其所有的位于威海市环翠区北沟房屋出租给被告张某，租赁期限至2016年9月22日。租赁期间，被告张某在租赁房屋的二楼房沿向部分东面和北面乡下垂直搭建了一面墙，覆盖了原告房屋与郎某、于某某房屋分隔的部分，该构筑物明显改变了原告房屋与郎某、于某某房屋原有的构造，后经执法部门认定为违章建筑。后原告与被告刘某因涉案房屋租赁产生纠纷，诉至环翠区人民法院，经法院主持调解，制作了（2015）威环民初字第546号民事调解书，双方租赁合同自2015年9月23日解除。后因被告刘某未按调解书履行，原告申请法院强制执行。在案件执行过程中，被告刘某向法院提供其与被告张某在2014年12月26日签订的《购房合同协议书》，载明被告刘某以90万元价格购买了该部分构筑物，称涉案构筑物归其所有，将物品放在构筑物内妨碍对涉案房屋的交付。原告认为，涉案《购房合同协议书》对违章建筑进行买卖，因违反法律的强制性规定而无效。另外，通过郎某、于某某起诉被告张某、刘某的（2012）威高民初字第1090号案件可以确认，被告张某明知其对涉案构筑物无处分权，明知被告刘某因未履行生效调解书的搬出义务而正在被执行，仍然与被告刘某签订《购房合同协议书》，致使被告刘某依据该协议书将物品放在该构筑物内妨碍原告对涉案房屋的使用，致使原告至今无法使用涉案房屋。故被告张某应当对其过错行为给原告造成的损失进行赔偿。

张某辩称，首先，原告第一项诉讼请求的标的物不属于法院的管辖范围。其次，被告张某只能对自身的法律行为承担责任，不能对被告刘某的行为承担责任，被告刘某不执行法律文书的行为与被告张某无关。第三，原告的调解书不能执行是因为威海经济技术开发区人民法院以涉案建筑交由威海城市管理执法局处理，案件中止执行，原告对此有异议可以在执行程序中提出，涉案建筑物是否违法也由城市管理执法局处理，不应再次诉讼，浪费司法资源。第四，被告张某所建的建筑物也并非原告房屋的附属物。最后，被告张某并不清楚被告刘某的执行案件情况，更无从谈起与其串通。

刘某辩称，二被告并未恶意串通，涉案协议书是合法有效的，另外，被告刘某已经将租赁房屋的钥匙交还原告。故要求驳回原告的诉讼请求。

根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：威海市北沟东街-8号楼共两层四户，其中102、201、202室房产系案外人郎某、于某某共同所有；101室房产原登记在刘平名下，刘平于2013年1月10日将101室房屋过户至原告孙某名下。

2010年以前，郎某、于某某就将102、201、202室房屋租赁给被告张某，后又续签合同，约定租期三年，自2010年9月25日起至2013年9月25日止。

2011年9月23日，刘平也将登记在其名下的101室房屋出租给被告张某，租赁期限五年，自2011年9月23日至2016年9月22日。101室房屋所有权转移登记至原告名下后，原租赁合同继续履行。

2011年9月份，被告张某又将上述房屋转租给被告刘某使用。

2012年11月28日，郎某、于某某诉至威海火炬高技术产业开发区人民法院，要求解除租赁合同，被告刘某和张某搬出房屋，恢复原状，支付租金和占用费，后撤回对张某的起诉。该院于2014年1月7日作出（2012）威高民初第1090号民事调解书，达成以下调解协议：一、郎某、于某某同意由被告刘某继续租赁使用该房产，租期两年，租赁期间房屋的税费由刘某负担；二、房租标准为每年10万元，被告刘某分别于2014年1月11日前支付原告2013年9月26日至2014年9月25日期间的房租10万元，于2014年9月10日前付清，2014年9月26日至2015年9月25日的房租10万元；如果被告不能按时支付租金，郎某、于某某与被告刘某间的合同立即解除……

2015年3月5日，原告孙某将被告刘某诉至本院，要求解除101室房屋的租赁合同，并支付租赁费。本院于2015年4月3日作出（2015）威环民初字第546号民事调解书，双方达成以下协议：一、被告刘某继续租赁原告位于威海市环翠区北沟东街-8号-101房屋至2015年9月23日，并于2015年5月5日前支付原告2015年9月23日前房屋租金5万元；二、原、被告之间关于威海市环翠区北沟东街-8号-101房屋租赁合同自2015年9月23日解除，被告刘某于2015年9月30日前将上述房屋返还原告；三、若被告刘某逾期支付上述租金或逾期返还上述房屋需另行支付原告违约金5万元；……

后郎某、于某某以及原告孙某均已就上述调解书向法院申请执行。被告刘某在执行过程中提供了一份二被告签订的、日期为2014年12月26日的《购房合同协议书》，约定被告刘某购买被告张某坐落在山东省威海市环翠区北沟东街8号楼建筑面积为30.1平方米，每平方米30000元，共计903000元；购买房产东至自墙，西至自墙，北至自墙，南至郎某、孙某一层外墙，自签字日起产权转让给被告刘某，被告张某不得反悔；双方签字之日起生效。上述两份调解书尚未执行完毕。

另查，原告就（2015）威环民初字第546号民事调解书于2015年10月8日申请本院强制执行，在该案执行过程中，被告刘某于2015年11月23日出具一份说明，称其已经于2015年9月24日将原告的房屋腾出，原告对其购买张某的外加走廊的事宜也没有提出异议，被告刘某已经完成了调解书的内容。后本院将上述执行案件移送威海经济技术开发区人民法院执行，该院于2017年6月20日立案执行。在该院2017年8月17日的调查笔录中，被告张某称，其与被告刘某于2014年12月26日签订的购房合同书中的90万元房款是被告刘某在一年之内分三次支付，每次30万元，基本上都是现金，没有银行转账；并称其认为合同书中涉及的建筑系其自己加盖的，所以卖给被告刘某。

又查，2014年12月26日签订的购房合同书中涉及的30.1平方米的建筑并未办理不动产登记手续，被告张某称其在建造时办理了审批手续，但是未能提供证据予以证实。该30.1平方米的建筑目前闲置，内存放有被告刘某的一台电冰箱。登记在原告名下的涉案房屋目前处于空置状态。

庭审中，原告向本院提交一份威海市规划局于2017年9月29日向市城市管理与行政执法局出具的威规认字【2017】023号关于对建筑物进行认定的复函复印件，内容为：张某（转售给刘某）于2005年8月，对位于环翠区北沟东街8号楼进行改造，建设走廊、门厅约30平方米；万福山庄78号楼……以上工程未依法取得《建设工程规划许可证》，违反了《山东省城乡规划条例》第七十四条的规定，属于无法采取改正措施消除影响的行为。

本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规禁止转让的其他情形。”《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定，“在城市、城镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”本案中，二被告签订的《购房合同协议书》中所转让的标的物至今未取得不动产登记证，亦未依法取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，且已经威海市城市管理与行政执法局认定为“违反了《山东省城乡规划条例》”，“属于无法采取改正措施消除影响的行为”，故二被告之间就该建筑签订的上述协议书因违反了法律、行政法规的禁止性规定而无效。另外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，举轻以明重，当事人就未取得建设工程规划许可证的房屋签订的买卖合同更应无效。综上，二被告之间签署的上述《购房合同协议书》应当认定为无效。被告张某辩称其系经过相关部门审批建设的临时建筑，但未能提供证据予以证实，故其辩称理由，证据不足，本院不予采纳。

关于原告要求被告张某赔偿租金损失的诉讼请求，本院认为，当事人对自己的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张二被告之间恶意串通，但其提供的证据不足以证实其主张，故原告该部分诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，判决如下：

一、二被告于2014年12月26日签订的《购房合同协议书》无效；

二、驳回原告其余诉讼请求。

案件受理费4730元，保全申请费1770元，由原告负担6400元，二被告负担100元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。

审　判　长　刘某

人民陪审员　刘某

人民陪审员　谷某

书　记　员　张某