房屋买卖维权
来源：佘雷律师
发布时间：2018-07-28
人浏览
【案情介绍】
日前，陈某（化名）与福州某开发商签订了《商品房买卖合同》及其补充协议，合同签订后，陈某依约履行付款义务，共计支付了购房款人民币500万元。但在合同约定的过户时间到来之际，开发商却未能为陈某办理过户手续，并以各种理由拖延，时隔一年之久仍未完成产权过户。本律师作为陈某的常年法律顾问，接受委托后果断出击，起诉开发商及其保证人高某，诉请如下：1、解除被告开发商与原告签订的涉案别墅买卖合同；2、要求被告开发商立即退还原告已付购房款本金500万元及其利息；3、被告开发商依法向原告承担500万元的赔偿责任；4、被告开发商向原告支付为实现债权产生的律师费及本案全部诉讼费用；5、被告高某对被告开发商的上述债务向原告承担连带责任。根据我们的起诉请求，开发商所负担的各项债务总额达到1226万元，为确保顺利执行，本律师在诉讼前即向法院申请对开发商和高某的财产进行了足额查封。
本案经福州市中院和福建省高院两级审理，最终，两审法院均全面支持了我方的诉讼请求，判决两被告如我们诉请承担全部退款及赔偿责任。案件进入执行阶段，经本律师积极调查提供被告的可供执行财产线索，并协调各当事人签订执行和解协议，最终，判决确定陈某对开发商享有的全部债权共计人民币1226万元，全部执行到位！该案也成为商品房买卖纠纷中史无前例的判决开发商全额赔偿已支付购房款的教科书式案例！
【全案焦点】“已付款一倍赔偿”为何能获得全额支持？
近年来，因开发商违约造成的商品房买卖合同纠纷层出不穷。在这类纠纷中，开发商常凭借强势地位侵害购房人的合法权益；而购房人往往因财力有限、取证困难、法律意识不强等原因，不能有效地防范纠纷风险、维护自身利益，只好忍气吞声。陈某之所以能取得如此高额的赔偿，是因为律师抓住了开发商欺诈销售这一问题关键，并通过精心设计的协议条款固定证据，对开发商的赔偿责任进行加固，使得开发商无法以违约金过高为由开脱。
事实上，本律师经调查发现，开发商在签订合同时并未取得合同项下商品房的预售许可证，涉案合同中的预售许可证号指向同小区其他商品房，系开发商故意张冠李戴，伪造出房屋已经具备销售条件的情况。陈某购房时没有仔细查验许可证，才在不知隐情的情况下签订合同并付款。开发商通过欺诈手段套取资金，挪作他用，其行为已构成欺诈销售，严重侵犯了陈某的消费者权益！根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定：出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。虽然有此规定，但实践中因为房产标的额过大，法院通常最多在已付购房款的50%范围内支持购房人的主张。为全方位固定证据，实现当事人利益最大化，本律师有意隐瞒了已经掌握开发商欺诈事实的情况，与其谈判要求退还购房款，并以立即起诉为筹码施压，同时宽限合理时间筹款，软硬兼施之下顺利同开发商签下本律师拟定的《协议书》，协议内容大致如下：一、明确涉案房屋买卖合同因不能履行而解除，开发商对此负全部责任；二、确认陈某已依约支付购房款500万元；三、约定开发商限期向陈某退还已付购房款本息，逾期付款超过30日视为违约，开发商应另外向陈某承担已付购房款一倍的赔偿责任（即500万元），并承担陈某为实现债权产生的诉讼费及律师费等全部费用。同时，为避免开发商转移资产导致执行受限，本律师还责令开发商找到第三人高某（化名）在协议中签字，为上述债务提供连带保证责任，进一步确保陈某能够收回资金及赔款。
《协议书》通过各条款有效固定证据、明确责任，对本案胜诉及顺利执行起到至关重要的作用。我们在依法已经可以直接主张已付购房款一倍赔偿的情况下，仅将“一倍赔偿”作为开发商逾期退还购房款本息的违约责任，以退为进，使“一倍赔偿”成为对方可预期的违约成本，防止对方以违约金超出实际损失为由进行有效抗辩，为我方要求全额赔付已付购房款的主张夯实基础。
诉讼过程中，本律师通过对相关法律深入研究，据理力争，取得史无前例的全面胜诉结果。此外，本律师通过诉前申请足额查封，诉后积极协调执行和解，使得当事人的债权不仅获得法律确认，且最终能得以全面执行到位，落袋为安！
本案能取得如此令人振奋的维权效果，得益于当事人自身法律意识强，长期聘请法律顾问，更归功于律师丰富的实战经验。此外，购房人权益能得到充分救济，离不开主审法官公正果断的裁判。该判决起到了很好的社会效果，是一起多方共赢的全面胜利！
【代理意见及判决节选】
案件审理过程中，双方争议巨大，矛盾焦点主要集中在涉案解除买卖合同《协议书》的效力问题，以及被告是否需要负担一倍赔偿等几个尖锐的法律理论问题。被告开发商认为，涉案购房合同因签订时未取得预售许可证而无效，故解除该无效合同的《协议书》也是无效的，其仅需退还购房款，无需支付其他费用，并且还认为协议约定的“一倍赔偿”远超过原告的实际损失，不应得到赔付。本律师针对被告提出的抗辩观点，进行了细致的研究和剖析，并层层深入地逐一反驳，提出如下意见：
首先，根据法律规定，未取得商品房销售许可证的商品房买卖合同确有效力瑕疵，但可通过取得预售许可证补救，属于效力待定的合同，在归于无效前对当事人具有法律约束力。并且，根据最高院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。因此，陈某与开发商协商一致解除该效力待定合同，并明确约定相应权利义务，由此签订的《协议书》也符合法律规定和立法本意。在该协议书有效的前提下，协议中约定的赔偿律师费、案件受理费、财产保全费等也都属于有效约定，被告必须履行。
其次，被告应承担《协议书》中约定的已付购房款一倍赔偿。根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，提供虚假商品房预售许可证明导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。陈某在依法有权直接主张已付款一倍赔偿的情况下，只是将该责任作为开发商不能按时退款付息的违约责任，实际上已经对开发商作出了让步，在这种情况下开发商仍然违约，理应以惩罚性违约金抑制这种极不诚信的行为。因此，《协议书》约定的违约金理应具有，也确实具有惩罚性质，不应以违约金高于造成的损失为由进行调整，否则明显与违约金的担保属性不符，也有悖于意思自治原则，不利于保护交易安全。另外，从订立合同至今，涉案房产不断涨价，因开发商原因导致合同不再履行，房产增值利益还由违约的开发商享受，因此必须由其支付一倍赔偿才足以弥补陈某损失，平衡双方利益，否则将鼓励开发商的失信行为。故原告主张的一倍赔偿于法有据，应予全部支持！
经与承办法官充分探讨沟通，最终两审法院均对本律师的代理意见充分采纳，支持了原告的全部诉讼请求。最终判决如下：1、判令解除双方的别墅买卖合同；2、判令开发商退还陈某已支付的500万元购房款并支付利息；3、判令开发商赔偿陈某人民币500万元；4、判令开发商支付购房人的律师代理费，并由两被告共同负担本案受理费；5、判令第三人高某对开发商上述债务承担连带保证责任。
以上内容为本人真实代理案例情况，非经本人授权，禁止转载、援引等盗用侵权行为，违者必究！
日前，陈某（化名）与福州某开发商签订了《商品房买卖合同》及其补充协议，合同签订后，陈某依约履行付款义务，共计支付了购房款人民币500万元。但在合同约定的过户时间到来之际，开发商却未能为陈某办理过户手续，并以各种理由拖延，时隔一年之久仍未完成产权过户。本律师作为陈某的常年法律顾问，接受委托后果断出击，起诉开发商及其保证人高某，诉请如下：1、解除被告开发商与原告签订的涉案别墅买卖合同；2、要求被告开发商立即退还原告已付购房款本金500万元及其利息；3、被告开发商依法向原告承担500万元的赔偿责任；4、被告开发商向原告支付为实现债权产生的律师费及本案全部诉讼费用；5、被告高某对被告开发商的上述债务向原告承担连带责任。根据我们的起诉请求，开发商所负担的各项债务总额达到1226万元，为确保顺利执行，本律师在诉讼前即向法院申请对开发商和高某的财产进行了足额查封。
本案经福州市中院和福建省高院两级审理，最终，两审法院均全面支持了我方的诉讼请求，判决两被告如我们诉请承担全部退款及赔偿责任。案件进入执行阶段，经本律师积极调查提供被告的可供执行财产线索，并协调各当事人签订执行和解协议，最终，判决确定陈某对开发商享有的全部债权共计人民币1226万元，全部执行到位！该案也成为商品房买卖纠纷中史无前例的判决开发商全额赔偿已支付购房款的教科书式案例！
【全案焦点】“已付款一倍赔偿”为何能获得全额支持？
近年来，因开发商违约造成的商品房买卖合同纠纷层出不穷。在这类纠纷中，开发商常凭借强势地位侵害购房人的合法权益；而购房人往往因财力有限、取证困难、法律意识不强等原因，不能有效地防范纠纷风险、维护自身利益，只好忍气吞声。陈某之所以能取得如此高额的赔偿，是因为律师抓住了开发商欺诈销售这一问题关键，并通过精心设计的协议条款固定证据，对开发商的赔偿责任进行加固，使得开发商无法以违约金过高为由开脱。
事实上，本律师经调查发现，开发商在签订合同时并未取得合同项下商品房的预售许可证，涉案合同中的预售许可证号指向同小区其他商品房，系开发商故意张冠李戴，伪造出房屋已经具备销售条件的情况。陈某购房时没有仔细查验许可证，才在不知隐情的情况下签订合同并付款。开发商通过欺诈手段套取资金，挪作他用，其行为已构成欺诈销售，严重侵犯了陈某的消费者权益！根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定：出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。虽然有此规定，但实践中因为房产标的额过大，法院通常最多在已付购房款的50%范围内支持购房人的主张。为全方位固定证据，实现当事人利益最大化，本律师有意隐瞒了已经掌握开发商欺诈事实的情况，与其谈判要求退还购房款，并以立即起诉为筹码施压，同时宽限合理时间筹款，软硬兼施之下顺利同开发商签下本律师拟定的《协议书》，协议内容大致如下：一、明确涉案房屋买卖合同因不能履行而解除，开发商对此负全部责任；二、确认陈某已依约支付购房款500万元；三、约定开发商限期向陈某退还已付购房款本息，逾期付款超过30日视为违约，开发商应另外向陈某承担已付购房款一倍的赔偿责任（即500万元），并承担陈某为实现债权产生的诉讼费及律师费等全部费用。同时，为避免开发商转移资产导致执行受限，本律师还责令开发商找到第三人高某（化名）在协议中签字，为上述债务提供连带保证责任，进一步确保陈某能够收回资金及赔款。
《协议书》通过各条款有效固定证据、明确责任，对本案胜诉及顺利执行起到至关重要的作用。我们在依法已经可以直接主张已付购房款一倍赔偿的情况下，仅将“一倍赔偿”作为开发商逾期退还购房款本息的违约责任，以退为进，使“一倍赔偿”成为对方可预期的违约成本，防止对方以违约金超出实际损失为由进行有效抗辩，为我方要求全额赔付已付购房款的主张夯实基础。
诉讼过程中，本律师通过对相关法律深入研究，据理力争，取得史无前例的全面胜诉结果。此外，本律师通过诉前申请足额查封，诉后积极协调执行和解，使得当事人的债权不仅获得法律确认，且最终能得以全面执行到位，落袋为安！
本案能取得如此令人振奋的维权效果，得益于当事人自身法律意识强，长期聘请法律顾问，更归功于律师丰富的实战经验。此外，购房人权益能得到充分救济，离不开主审法官公正果断的裁判。该判决起到了很好的社会效果，是一起多方共赢的全面胜利！
【代理意见及判决节选】
案件审理过程中，双方争议巨大，矛盾焦点主要集中在涉案解除买卖合同《协议书》的效力问题，以及被告是否需要负担一倍赔偿等几个尖锐的法律理论问题。被告开发商认为，涉案购房合同因签订时未取得预售许可证而无效，故解除该无效合同的《协议书》也是无效的，其仅需退还购房款，无需支付其他费用，并且还认为协议约定的“一倍赔偿”远超过原告的实际损失，不应得到赔付。本律师针对被告提出的抗辩观点，进行了细致的研究和剖析，并层层深入地逐一反驳，提出如下意见：
首先，根据法律规定，未取得商品房销售许可证的商品房买卖合同确有效力瑕疵，但可通过取得预售许可证补救，属于效力待定的合同，在归于无效前对当事人具有法律约束力。并且，根据最高院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。因此，陈某与开发商协商一致解除该效力待定合同，并明确约定相应权利义务，由此签订的《协议书》也符合法律规定和立法本意。在该协议书有效的前提下，协议中约定的赔偿律师费、案件受理费、财产保全费等也都属于有效约定，被告必须履行。
其次，被告应承担《协议书》中约定的已付购房款一倍赔偿。根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，提供虚假商品房预售许可证明导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。陈某在依法有权直接主张已付款一倍赔偿的情况下，只是将该责任作为开发商不能按时退款付息的违约责任，实际上已经对开发商作出了让步，在这种情况下开发商仍然违约，理应以惩罚性违约金抑制这种极不诚信的行为。因此，《协议书》约定的违约金理应具有，也确实具有惩罚性质，不应以违约金高于造成的损失为由进行调整，否则明显与违约金的担保属性不符，也有悖于意思自治原则，不利于保护交易安全。另外，从订立合同至今，涉案房产不断涨价，因开发商原因导致合同不再履行，房产增值利益还由违约的开发商享受，因此必须由其支付一倍赔偿才足以弥补陈某损失，平衡双方利益，否则将鼓励开发商的失信行为。故原告主张的一倍赔偿于法有据，应予全部支持！
经与承办法官充分探讨沟通，最终两审法院均对本律师的代理意见充分采纳，支持了原告的全部诉讼请求。最终判决如下：1、判令解除双方的别墅买卖合同；2、判令开发商退还陈某已支付的500万元购房款并支付利息；3、判令开发商赔偿陈某人民币500万元；4、判令开发商支付购房人的律师代理费，并由两被告共同负担本案受理费；5、判令第三人高某对开发商上述债务承担连带保证责任。
以上内容为本人真实代理案例情况，非经本人授权，禁止转载、援引等盗用侵权行为，违者必究！
以上内容由佘雷律师提供，若您案情紧急，法律快车建议您致电佘雷律师咨询。
佘雷律师
帮助过 33 万人好评：2
福州市鼓屏路192号山海大厦北厅4层(省政府大门对面)