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  • 姓名 : 李雪波律师
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开发商逾期交房但按包租条款支付了租金,应否承担违约责任?
作者:李雪波发布时间:2010-09-29 来源:浏览量:0

开发商逾期交房但按包租条款支付了租金,应否承担违约责任?

【案例】:

张某于200569日与东莞某公司(以下称开发商)签订了一份房屋买卖合同。合同约定,张某以人民币485700元的价格购买开发商所有的某楼盘103号商铺,开发商应于20061231日以前将竣工验收合格的103号商铺交付给张某使用,逾期则按房屋总价款每日万分之五的标准向张某支付违约金,逾期120日以上的,张某有权解除房屋买卖合同。当日开发商与张某还签订了一份为期五年的租赁合同,约定张某将商铺出租给开发商,月租金为人民币5000元。买卖合同签订后,张某严格依照合同的约定履行了付款义务。开发商从20071月开始按5000/月的标准向张某支付租金,但一直未通知张某收房。张某后来了解到,其所购的商铺于20071017日才通过竣工验收。为此,张某要求解除买卖合同。

【李雪波律师分析】

张某与开发商签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示,没有违反法律行政法规的强制性规定,也不具备其他可致合同无效的情形,应为有效。开发商未能在约定的时间将商铺交付张某使用,已构成违约;逾期时间超过合同约定的120天,达到了合同解除的条件。张某据此诉求解除合同的,人民法院应予支持。另外,合同解除是因为开发商严重违约,张某在诉求法院解除合同的时候,可以要求开发商按照约定支付违约金。

虽然开发商从20071月开始向张某支付房屋租金,但这不能改变开发商违约的事实,不能成为张某行使合同解除权的阻却事由。因为房屋买卖和房屋租赁是两个不同的法律关系。从逻辑上分析,只有先买房,然后才能将房屋出租。在张某不放弃验收房屋的权利的前提下,张某只有收房后,才可能将房屋出租(履行租赁合同)。房屋未通过验收、未交付适用,租赁合同在客观上不具备履行条件。开发商支付租金实为掩盖未按期交房这一事实的假象,不可据此免责。至于张某已收取的租金,可以应开发商要求返还。

最后,法院采纳了我的意见,判决本案买卖合同解除,开发商返还全部房款,并支付利息和违约金。

 

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