靳双权律师

案件简介：

2003年11月原告陈某、被告崔某签订《房屋买卖协议》，合同约定，由原告陈某购买被告崔某居住使用的位于北京市朝阳区某处的央产房一套。建筑面积73。84平方米，价格225000元，约定原告陈某付2万元入住诉争房屋。2004年1月，原告将剩余购房款205000元交给被告崔某。2004年6月诉争房屋产权登记于被告崔某名下。

2005年9月，原告向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，起诉称：被告无正当理由拒不协助办理产权过户手续，构成了违约，请求法庭确认原被告签订的房屋买卖合同合法有效，判令被告崔某协助办理房屋的过户手续。并承担迟延办理过户手续产生的违约金。

被告崔某答辩称：诉争房屋是其于2001年6月从所在单位购买。诉争房屋是央产房，过户需要原产权单位出具证明。单位了解此情况后，根本就不给出证，而且要收回房屋。2005年11月29日，因我违约与单位解除劳动关系。法院判决该房屋归原单位所有。2007年7月30日，房屋产权变更到单位名下。

庭审中原告陈某变更诉讼请求：要求解除合同、被告崔某返还定金2万元并赔偿损失，即诉争房屋价值与合同交易价的差额534740元。

法院判决：

北京市朝阳区人民法院经审理认为：陈某与崔某签订的《房屋买卖协议》于2004年6月9日房屋产权登记于崔某名下时生效，协议内容合法有效，对双方均具有法律约束力。在协议的大部分义务已履行之后，崔某以长期不作为的方式停止继续履行合同；之后，单位与崔某发生关于诉争房屋权属变动的诉讼，该诉讼结果导致崔某无法继续履行其与陈某之间的房屋买卖合同，崔某未采取措施避免，且放任该结果的发生。其行为违背诚实信用原则，严重违反合同约定，导致合同无法履行，先合同应予解除，崔某应承担违约责任。赔偿原告陈某所遭受的损失476480元。驳回双方的其他诉讼请求。

房产专家靳双权律师点评：

本案例争议的焦点是双方签订的购买央产房合同是否有效。央产房买卖上市的条件是什么？

央产房是指中央在京单位职工的已购公有住房。央产房是中央直属机关将自管房屋售予职工后，职工取得房产的房屋。大多数央产房可正常上市交易过户。但以下央产房不可以上市：（1）凡属超标而未经处理的住房，未经原产权单位按规定处理超标的不可上市出售；（2）按房改政策规定属不可售住房但已向职工出售的；（3）涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，原产权单位认为不宜公开上市出售的；（4）法律、法规规定的其他不得上市出售的已购公房或与原产权单位有特殊约定的已购公房；（5）省部级以上干部住房。

本案中，买房人因为房价上涨反悔就以央产房未经批准上市为由主张买卖合同无效，根据合同法规定，央产房买卖合同没有违反法律、法规强制性规定，房屋买卖合同有效。但央产房买卖须经上市批准才可办理过户，对未经批准上市的央产房房主反悔不同意履行合同的，司法实践中，不能判决其履行合同或判决审批部门批准。对此类纠纷只能判决解除房屋买卖合同，由过错方赔偿对方的损失。这也是央产房与普通商品房所不同的。