靳双权律师

原告诉称

原告向本院提出诉讼请求：1．要求确认原、被告于2009年9月12日签订的《协议书》有效；2．要求被告将位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）过户至原告名下，原告于过户当日支付剩余购房款208390元。

事实和理由：原、被告系兄妹关系。2007年，被告称其可以从其单位购买公房，双方协商由原告借被告名义购买涉案房屋，原告分两笔向被告支付购房款共计191610元。原告从被告单位选房并收房，并对涉案房屋进行装修居住至今。后由于房屋涨价，被告反悔，要求原告另行支付200000元，双方据此于2009年9月12日签订《协议书》，约定购房款400000元，在办理过户时支付剩余购房款。原告认为，尽管双方起初是借名买房的关系，但后来双方达成了房屋买卖的合意，故双方之间形成了房屋买卖法律关系，原告要求继续履行合同。故诉至法院，望判如所请。

被告辩称

不同意原告的诉讼请求。首先，涉案房屋属于在京单位保障性住房，仅限于员工自住，不得上市交易；其次，涉案房屋系被告与其配偶周某婚后购买，签订《协议书》时周某未到场且不知情，作为涉案房房屋共有人，周某不同意出售该房屋；最后，《协议书》不具备继续履行的可能性，合同目的无法实现，应当予以解除。被告当时让原告使用涉案房屋的原因是为了便于照顾母亲，由原告承担居住费用。即使该协议的内容为对所有权的转让，因涉案房屋不得上市交易，故合同应当解除。另外，被告提出反诉，反诉请求：1．要求解除双方于2009年9月12日签订的《协议书》；2．要求原告将涉案房屋返还被告；3．要求原告承担本案诉讼费。反诉理由如下：涉案房屋因政策原因禁止上市交易，合同目的无法实现，故合同应予解除。

原告针对反诉辩称，不同意被告的反诉请求。据原告了解，涉案房屋所在单元已经有多户业主出售房屋并办理了产权变更手续。涉案房屋交付和付款时，周某均在场，即便周某不知情，被告的出售行为也属于表见代理。

本院查明

2007年12月24日，作为甲方与被告作为乙方签订《职工购房协议书》，约定：职工腾退的旧有住房应按经济适用房价格向符合购房条件的职工出售。经局售房工作小组研究，同意将涉案房屋出售给乙方。本套住房预付款191609．68元。

2009年9月12日，原、被告签订《协议书》，约定涉案房屋是单位分给被告的经济适用房，产权人是被告，现以肆拾万元（含房价191609．68元）价格转给原告，以后该房屋的所有费用都由原告负担。经询，被告认可其已收到原告支付的购房款191609．68元。涉案房屋交付后，原告进行了装修并居住使用至今。

2013年2月16日，涉案房屋登记在被告名下，房屋性质为按经济适用住房管理。

2010年6月7日，国务院机关事务管理局及中共中央直属机关事务管理局发布《关于加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知》（国管房改﹝2010﹞230号）（以下简称230号通知），该文件主要内容为“本通知所称中央在京单位保障性住房，是指用于解决中央和国家机关无房和住房困难职工基本住房需求的住房。具体包括中央和国家机关集中建设及各部门利用自用土地自行建设、参照经济适用住房价格配售的新建住房和腾退的旧有住房；中央在京单位保障性住房仅限于职工自住，在有关上市交易办法出台前，不得上市交易、出租、出借，也不得擅自改变住房用途。凡擅自出售、出租、出借或改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回，并取消再次申请购买职工住宅的资格；中央和国家机关职工购买或承租的北京市保障住房（含经济适用住房、限价商品住房、廉租住房和公共租赁住房等），上市交易以及出租、出借等方面的使用管理，按照北京市的有关规定执行”。

本院向单位核实涉案房屋相关情况，单位向本院出具《情况说明》，载明“经本单位核实，涉案房屋性质为按经济适用住房管理，经咨询国家机关事务管理中心，该房屋属于中央在京单位保障性住房，适用于230号通知文件的规定，上述房屋应执行该文件”。

另，原告于2019年11月20日收到被告提交的反诉状。经询，被告同意在合同解除后，退还原告已付的购房款。

裁判结果

一、确认原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于二〇〇九年九月十二日签订的《协议书》有效；

二、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于二〇〇九年九月十二日签订的《协议书》于二〇一九年十一月二十日解除；

三、原告（反诉被告）于本判决生效之日起七日内将位于北京市朝阳区一号房屋腾空并交还被告（反诉原告）；

四、被告（反诉原告）于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）购房款十九万一千六百零九元六角八分；

五、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。然而，根据法院调查的情况，涉案房屋系中央在京单位保障性住房，根据现有政策规定该类住房仅限于职工自住，不得上市交易。现原告要求被告办理过户手续、原告向被告支付剩余购房款，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。因合同目的无法实现，被告要求解除合同，于法有据，法院确认合同解除时间为原告收到反诉状之日即2019年11月20日。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告应将涉案房屋返还被告；被告同意在合同解除后，退还原告已付的购房款，法院不持异议。

另，诉讼费系法院判决由各方分担，无需作为诉讼请求提出。原告如认为合同解除后产生其他损失，可另行主张权利。