靳双权律师

　一、原告诉称

　　原告杨一诉称：2003年原告借用被告的名义购买了位于a号的经济适用房，双方约定原告支付被告好处费，房屋各项费用由原告支付，暂时登记于被告名下，待房屋满五年后过户给原告。当时被告把购房所需的各种证件全部交给了原告，包括被告本人的身份证、户口本及被告前妻的身份证、户口本，办理了购房手续。原告支付了购房的所有费用，房屋贷款亦由原告一直偿还至今，房屋一直由原告居住使用。后原告要求被告将房屋过户遭拒。因房屋登记于被告名下，法院判决认定诉争房屋归刘二所有。被告的过错行为致使原告无法行使该房屋的权利，丧失了当时购买其他商品房的机会造成重大经济损失。故提起诉讼，要求：1、判令被告给付原告购房款及已支付的各项费用396975.78元;2、依法判令被告给付原告房屋增值款1104269.51元;3、本案诉讼费由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告刘二辩称：关于第一项诉讼请求，答辩人只同意返还购房款。装修款原告并无证据证明是基于涉案房屋发生的费用，物业费是原告基于居住享受的服务，不能计算在房屋价值款项中。关于返还增值利益，被答辩人无法证明双方存在借名购房合同，被答辩人并没有基于借名的事实而获得任何利益。被答辩人不仅冒用答辩人的名义买房，还用答辩人名义贷款，如果答辩人知晓真实情况且认可，则至少在购房合同与贷款合同中均应是被答辩人签字。原告买房并不是为了自身居住，而在于出租牟利。被答辩人虽然不是房产证上的权利人，但是其一直享有物权上的占用、使用、收益、部分处分的权利，而被答辩人却因其名下拥有两套住房在与妻子离婚将自己唯一住房使用权让与妻子后便居无定所，因国家的限购政策无法再行购买第三套住房，因名下贷款未清偿也无法贷款，因被答辩人多次逾期还贷导致其信用等级降低。这部分损失虽然无形，且无法取证，但是损失确实存在。

　　三、本院查明

　　经审理查明：诉争房屋坐落于a号，现登记在被告刘二名下，登记时间为2004年8月16日，房屋性质为经济适用房。

　　2003年12月18日，杨一用刘二的名字购买了诉争房屋，总价款为381971元，杨一支付了首付款81971元，剩余30万元作20年银行贷款。

　　2003年12月24日，杨一用刘二之名与银行签订按揭合同，借款30万元，借款期限为2003年12月24日起至2023年12月24日止。截止到2014年5月6日，杨一共偿还贷款本金及利息共计235480.36元，未到期本金为185632.22元。2014年5月12日，刘二变更了诉争房屋住房贷款扣款账号。2014年5月19日，杨一向原扣款账号中存入2100元。

　　杨一因购买该房屋交纳了证照费、契税、印花税共计5926元，产权代办费500元，国有土地使用费10197元，抵押代理费200元，律师费750元，公共维修基金7639元，有线电视入网费300元，网通装移手续费、综合工料费235元，住房险1245元，装修管理服务费432.42元，以上各项税费总计27424.42元。诉争房屋交付后一直由杨一占有使用。

　　2013年刘二以所有权确认为由起诉杨一，要求确认诉争房屋归其所有，法院支持了刘二的诉讼请求。杨一不服提出上诉，后撤回上诉。

　　四、裁判结果

　　一、被告刘二于本判决生效后三十日内支付原告杨一购房款及相关税费三十四万六千五百四十三元三角六分;

　　二、被告刘二于本判决生效后三十日内支付原告杨一房屋增值款八十六万八千七百二十四元九角八分;

　　三、驳回原告杨一的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　经济适用住房是政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。本案中，杨一因不具备购买经济适用住房的条件，而借用刘二的名义购买经济适用住房，双方之间形成合同关系。刘二称双方仅存在借名买房的事实，不存在借名买房的合同，杨一是冒用刘二的名字购买的诉争房屋，对此刘二并未提供证据证明，且购买房屋时需要的身份证、户口本均系刘二自愿提供给杨一，庭审中刘二也陈述杨一借身份证与户口本是为了买房，只是不知道去购买经济适用房，而当时北京并无限购政策，因此可以推断出刘二对杨一借名购买经济适用房的事实应当知情，对刘二的此项辩解不予采信。双方借名买房合同违反了国家关于购买经济适用住房的相关规定，应属无效。合同无效后，刘二应返还杨一为购买涉案房屋支付的购房款、契税、印花税等相关款项，故杨一要求刘二返还购房出资及相关税费的诉求中的合理部分，法院予以支持。对于装修及装修管理服务费，该费用是杨一实际使用该房屋期间的费用，对于装修的现值，杨一并不申请鉴定，因此对于杨一诉讼请求中关于装修及装修管理服务费的部分，不予支持。对于该合同的无效，双方均有过错，考虑到杨一支付了大部分购房款，刘二拒绝履行等因素，刘二应对合同的无效承担主要责任。对于因房屋升值所产生的收益，刘二应按照其过错程度给予杨一相应的房屋增值补偿款，考虑到杨一在偿还贷款时延期的情况、双方协商确定的房屋价值、双方过错程度等因素，由根据本案的实际情况酌情予以确定。