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二手房合同结束后是否有效

作者:靳双权律师 发布时间:2021-03-05 浏览量:0

 

  一、原告诉称

  原告高二向本院提出诉讼请求:1.判令解除双方签订的二手房买卖及居间服务合同;2.判令被告向原告返还定金100000元及占有期间利息(利息以100000元为基数,按照中国人民银行同期同类贷款利率计算,自2018年3月31日起算至实际清偿之日止);3.判令被告向原告支付违约金110000元(按照房屋转让总价款的20%计付违约金:550000元×20%=110000元);4.判令被告支付原告因维权而支出的律师费15000元;5.判令本案诉讼费用由被告承担。

  二、被告辩称

  被告陈一辩称:一、同意解除二手房买卖及居间服务合同,但解除合同是因原告未获得银行同意贷款审批,无法继续履行合同导致的,解除合同的原因是原告违约。二、因原告个人征信原因未取得银行贷款审批、未支付首期房款违约在先,故被告应没收定金100000元,对此,被告已提起反诉请求。三、被告不存在违约,无需支付违约金。四、因原告违约,不能继续履行合同的原因为原告所致,因此所产生的律师费应由原告自行承担。故原告无法继续履行合同导致违约,原告主张没有事实与法律依据,应依法予以驳回。被告办理注销抵押的时间是2018年6月27日,该日期已向银行办理了提前还清贷款及注销抵押的手续。双方签订的书面协议中并没有约定原告要一次性付款,而是约定付款通过按揭及首期款的方式。

  第三人a公司提交书面情况说明书述称:一、2018年3月26日,在第三人居间服务下,原被告签署了二手房买卖及居间服务合同和交易节点确认书,系双方真实意思表示。合同约定被告将房产以550000元价格出售给原告。二、合同约定交易总定金为100000元,其中80000元定金由原被告双方互转,剩余20000元,双方同意由第三人托管。2018年3月29日,按照合同第四条第一款之约定,第三人将托管定金20000元支付给被告。目前第三人无任何托管款项。

  三、本院查明

  2018年3月26日,陈一(卖方)与高二(买方)及a公司(居间方)签订二手房买卖及居间服务合同(合同),约定:买卖双方交易的房地产,建筑面积为150平方米;买卖双方均清楚该房产以现状出售,买方已检查或已授权代表代为检查该房产,故买方不得以此拒绝交易。卖方保证其所述产权现状真实有效且没有查封情况,如与实际情况不符则卖方应按本合同约定承担违约责任,该房产产权现状为有抵押。该房产租约现状依卖方陈述确定,卖方对其真实性负责,如与实际情况不符或卖方未处理好与承租人之间关系导致买方无法顺利按本合同购入、使用该房产的,则卖方应按本合同约定承担违约责任。买卖双方均清楚该房产所附租约现状为有租约,租期到2018年7月30日止。卖方保证承租人于签署本合同前已放弃优先购买权,买卖双方一致同意该现有租约由卖方提前解除原租赁合同并按本合同约定的日期将该房地产交付买方使用。。

  同日,陈一(卖方)、高二(买方)与a公司(居间方)签订交易节点确认书,约定买卖双方通过居间方的居间服务签订了的二手房买卖及居间服务合同(以下简称原合同),买卖双方同意按照如下流程进行交易:1.买方支付定金、居间方收取佣金:买方须根据原合同约定向卖方支付定金,卖方应于签署本确认书当日将房地产权证、国有土地使用证/不动产权证书原件交予居间方托管。买卖双方须按原合同约定向居间方支付佣金。(原合同第四条第一款第1条定金托管的“B”选项修改为:查档确认产权清晰,有抵押无查封状态,经买方书面同意之日起5个工作日内支付给卖方)。2.卖方赎楼准备:卖方自行筹集资金赎楼,卖方须提前筹集资金并于签订原合同之日起5个工作日内向欠款银行提交提前还款申请。

  2018年8月7日,高二向陈一出具催告函,催告陈一于2018年8月7日之前履行缴纳税费的义务,鉴于上述义务履行期限已届满,为保障合同各方权益,特提醒陈一在本函签发之日起11日内严格履行上述义务。快递底单及查询结果显示,陈一已收到上述催告函。经催告未果,高二遂于2018年8月29日诉至本院,主张前述实体权利。

  四,裁判结果

  一、解除原告高二与被告陈一及第三人中山市a房地产经纪有限公司于2018年3月26日签订的二手房买卖及居间服务合同及二手房买卖及居间服务合同中的房屋买卖合同部分;

  二、被告陈一于本判决发生法律效力之日起七日内向原告高二返还定金100000元及利息(以100000元为基数,从2018年8月29日起至实际清偿之日止,按中国人民银行同期同类贷款利率计算);

  三、被告陈一于本判决发生法律效力之日起七日内向原告高二支付违约金110000元;

  四、被告陈一于本判决发生法律效力之日起七日内向原告高二支付律师费15000元;

  五、驳回反诉原告陈一的其他反诉请求。

  五、律师点评

  本案争议焦点:一、二手房买卖及居间服务合同是否成立并生效,其解除条件是否成就;二、是可归责于哪一方的原因致合同不能继续履行,如何承担违约责任。

  关于焦点一。陈一称为了配合高二向银行贷款获得更多的贷款额度,三方签订了二手房买卖及居间服务合同,与的二手房买卖及居间服务合同的内容除价格550000元变更为700000元及租约情况变更外,其余均相同。高二辩称该合同未依法成立。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条:“当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”之规定,即当事人在合同书上签字、盖章,表明当事人对合同书所载内容的认可和接受。所以本条规定,当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。

  关于焦点二。关于违约责任可归责于哪一方的问题。首先,陈一称高二构成违约,理由如下:其一,高二因个人征信问题不能实现按揭付款,又不能明确一次性付款时间,构成违约。但陈一于庭审中称a公司工作人员将其与a公司工作人员的聊天内容截图发给高二,该截图显示a公司工作人员告知其高二筹足购房款,即陈一已知晓高二一次性付款的时间,陈一并未提出异议。高二未能按约申请按揭贷款,但已通知陈一可一次性支付购房款,高二的行为未构成违约。其二,高二未依约支付首期款50000元,构成违约。双方于合同签订当日签署了放弃办理资金监管声明书,声明放弃办理该房产交易中的首期款资金监管服务,并将原合同约定的办理首期款资金监管的时间和方式,变更为“买卖双方办理递件过户当天由买方直接支付给卖方”。双方尚未办理递件过户,故高二的行为未构成违约。

  关于违约责任的承担问题。根据三方于2018年3月26日签订的二手房买卖及居间服务合同:“若卖方未按照合同约定期限履行义务,买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同,如卖方逾期履行超过十五个工作日的,则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金,买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。”

 


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