靳双权律师

一、原告诉称。

2016年10月18日，原告与三被告共同签订了房屋买卖合同、买卖定金协议书、补充协议、理房通定金监管协议四个合同，因1号房屋已于2016年5月10日被E市中级人民法院查封，原告在毫不知情的情况下与三被告签订了合同。由于三被告自签订合同起至今未与原告沟通房屋被查封的详细情况，又因原告和三被告已签署以上合同，导致原告丧失了购买其他房屋的最佳时机，鉴于第一被告明知在房产被查封的情况下继续委托代理人出售该房产给原告，第二、第三被告没有尽到审查审核的义务，第三被告在工作中出现了重大的失职行为，给原告造成了巨大的物质和精神损失，故提起诉讼。

原告张三向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决2016年10月18日原告与三被告共同签订的房屋买卖合同、买卖定金协议书、补充协议、理房通定金监管协议为无效合同；2.三被告连带赔偿原告各项损失费共计近300万元。

二、被告辩称。

被告李四辩称：同意合同无效。原告主张的违约金和各项损失不同意支付；定金、实际发生的居间服务费和保障服务费应由L公司退还；违约金80万元以及溢价损失属于重复主张，该房屋现在价值与签订房屋合同期间的价格基本一致，该项主张没有法律依据；交通费及精神损害抚慰金不属于被告承担责任范围；租房损失费与本案没有关联性，不同意承担。

被告王五辩称：同意合同无效的请求，要求我方承担赔偿责任不同意；居间服务费、保障服务费、定金、评估费都是L公司收取的，L公司应依法退还，我方无理由和法律依据承担上述费用；违约金按照合同法58条的规定，合同无效后违约金不适用，违约金不同意支付；租赁费用和房屋溢价损失与本案没有关联，没有证据能够证明该项损失的存在和具体数额；交通费和精神损害抚慰金没有法律依据，不同意支付。

被告L公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。

本案是房屋买卖合同纠纷，我公司并非房屋买卖的相对方，主体不适格；居间合同与本案并非一个法律关系，不应在本案中审理。不同意居间合同无效的诉讼请求，我公司居间服务没有瑕疵，在签订合同前我公司就询问卖方，卖方保证房屋没有其他纠纷也没有被限制转让，在买卖双方签订的B市存量房屋买卖合同第五条第一款有约定，又因签订合同时是代理人签署，我公司为该笔买卖做了足够的防范风险措施，定金20万采用资金监管的方式，出卖方并未获得定金，原告支付的20万元仍在监管账户中。此外，我公司经纪人在签订合同后一周内就做完定金核房并告知原告房屋被查封的情况，原告表示愿意等被告将房屋查封解封，愿意继续交易，等待解封扩大的损失应由原告承担。本案不属于法定承担连带责任的任何情形，原告要求我公司承担连带赔偿责任没有事实和合同法律上的依据，请求驳回全部诉讼请求。

三、本院查明。

2016年10月18日，张三（买受人）与李四（出卖人）签订房屋买卖合同；张三、李四、L公司签订买卖定金协议书，居间服务合同，补充协议；张三、李四、B市F公司签订《理房通定金监管服务协议》（以下简称：理房通协议）；张三、李四、Z担保公司签订《房屋交易保障服务合同》。上述合同均由李四委托代理人王五与张三签订。

房屋买卖合同中约定：李四将1号房屋出卖于张三，房屋成交价格为340万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价60万元，上述价款买受人一并支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金20万元。第七条违约责任中第三款约定：出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，按照央行现行存款利率付给利息，并按买受了累计已付房价款的一倍支付违约金。

买卖定金协议书中附件定金收付收据载明：在L公司的居间服务下，今收到购买人张三购买1号房屋定金共计20万元整。在房屋核验信息确认表中是否有查封一栏中登记为无，商圈经理李二签字。

居间服务合同中约定：张三向L公司支付居间代理费8万余元，并于本合同签订当日向L公司支付。

房屋交易保障服务合同中约定：张三向Z担保公司支付保障服务费2万元，评估费600元，并于本合同签订当日一次性支付。

经查，2016年E市中级人民法院作出裁定，将涉案房屋予以查封，查封期限自2016年5月10日至2019年5月9日。

关于涉案房屋被查封的情况，经询问张三称：2017年2月15日L公司告知其房屋被查封的情况；李四、王五称：2016年10月18日在签订房屋买卖合同时并不知道房屋被查封，房屋买卖合同中写明房屋没有被查封；L公司称：签订合同后房屋核验时发现房屋有查封，具体时间记不清了。

四、裁判结果。

1.确认原告张三与被告李四就涉诉房屋所达成的房屋买卖合同关系无效；

2.被告李四于本判决生效之日起七日内向原告张三返还房屋定金20万元；

3.被告李四于本判决生效之日起七日内向原告张三赔偿损失100万元；

4.驳回原告张三的其他诉讼请求。

五、律师点评。

本案争议的焦点为涉诉房屋买卖合同和所涉协议书效力的认定及其后续相关问题的处理。

其一，关于涉诉房屋买卖合同效力的分析认定及处理后续问题的原则。

关于涉诉房屋买卖合同的效力。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效。……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据法律的相关规定：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，该房地产不得转让。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。

具体在本案中，涉案房屋在2016年5月已被查封，李四与张三在2016年10月18日签订房屋买卖合同，擅自将已被司法机关采取了查封强制措施的房屋转让给他人，该合同明显违反《中华人民共和国房地产管理法》的规定，应属无效。

关于合同无效后相关问题的处理。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”实际上，合同不成立、无效或被撤销，只是不发生当事人所预期的法律效力，但并非不产生任何法律效果；相反，相关合同当事人应承担相应的法律后果，如返还财产、承担缔约过失责任、接受行政处罚等。具体到本案来看，具体在本案中，在合同签订当日，张三支付给李四定金20万元。对于该定金在涉诉房屋买卖合同无效后，应当由李四返还给原告张三。然后再根据案件实际情况分析应否承担相应的缔约过失责任。

其二，关于本案双方当事人的缔约过失责任。

所谓合同缔约过失责任，是指合同不成立、无效、被撤销或者不被追认时，当事人一方因此受有损失，对方当事人对此有过错时应赔偿受害人的损失。缔约过失责任双方所承担的损失为缔约过程中因合同无效给对方造成的相应损失，而非合同标的自身之价款，且这个损失与对方当事人的过错行为之间有着因果关系。缔约过失责任的成立，需要具备以下构成要件：（一）缔约人一方违反了先合同义务。具体是指基于诚实信用原则，自缔约双方为签订合同而互相接触磋商开始逐渐产生的注意义务。（二）相对人受有损失。该损失为财产损失，不包括非财产损失；该损失为信赖利益损失，不包括履行利益损失。（三）违反先合同义务与该损失之间有因果联系，即该损失是违反先合同义务引起的。（四）违反先合同义务者有过错。《合同法》第四十二条即是关于缔约过失责任的规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”

本案关键在于双方当事人是否违反了先合同义务，是否存在相应损失。首先分析一下本案当事人的先合同义务。对此可从两个方面进行分析：一方面是李四作为涉案房屋的所有权人，知道或应当知道房屋被查封的事实，在房屋买卖的过程中未如实告知对方房屋的查封情况，违反了诚实信用的先合同义务具有一定过错。另一方面张三在得知房屋被查封后，仍然坚持履行合同，导致房屋损失进一步扩大，也具有一定过错。至于王五的责任承担问题，因王五是李四的委托代理人，李四对王五的代理行为应承担责任，故王五对于房屋溢价损失无需承担责任。就损失问题，原告主张为2017年2月16日至2018年6月27日的租房费12余万元以及不能如期购房给原告带来的房屋溢价损失150万元，对于李四应当承担的损失数额的确定应综合当事人的过错程度、房屋买卖的相关事实以及房屋的实际情况等因素综合进行确定。对于张三支付给L公司居间代理费8万余元、保障服务费2万元，评估费600元，原告的该项主张属于居间合同的范畴，与本案非系同一法律关系，对此原告可另行主张解决。

关于张三主张的违约金问题，房屋买卖合同被认定为无效后，合同至始无效，合同的违约问题便不存在，因此对于张三的违约金主张，不予支持。关于交通费和精神抚慰金的主张，因缺乏事实与相关法律依据，不予支持。