靳双权律师

一、原告诉求。

2018年1月24日，原告向被告购买3号房屋，套房总价款为144余万元，预付款为64余万元。原、被告之间签订一份《商品房买卖合同》并办理了预售网签手续，原告按照约定支付给被告购房预付款人民币64余万元，该购房预付款的来源为购房指标出让款634500元和11251元现金。

2019年5月22日，原、被告之间就解除上述《商品房买卖合同》达成《退房协议书》并办理有关退房手续。根据约定，被告应当在签订《退房协议书》两个月内支付给原告2019年5月22日前的利息补偿款5万元和退房款64万元。

在签订《退房协议书》后，被告至2019年10月8日才支付原告退房款20万元，其余资金未付，故原告依法起诉。

张三向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2019年5月22日签订的《退房协议书》合法有效；2.依法判处被告退还原告剩余购房款44余万元并赔偿原告利息损失；3.依法判处被告立即支付给原告2019年5月22日前的利息补偿款5万元并赔偿原告利息损失。

二、被告辩称。

C公司答辩称，1.关于退房协议。2019年5月22日的《退房协议书》中的购房户签名非被告本人书写，并非当事人真实意思表示，且该协议只是双方协商意向，故该协议并不成立。关于退房事宜，应以双方于2019年6月11日签订的在住建部门备案的《退房协议书》为准。2.关于购房款的退还。被告认为，两份协议中的款项是为办理注销登记手续用的。具体退还金额，应由被告与村委会进行结算，由村委会退还给原告等人。而且，根据被告与村委会签订的《和解协议》，应按每平方米3500元标准退还。因为，原告交付的款项是交给村委，再由村委交付被告。被告从村委处一共收取9905万元。被告已经向原告退还20万元。3.关于购房款的利息损失。原告该项主张没有法律依据。根据被告与村委约定，购房款是在涉案房屋按揭款发放后退还的，目前退还的条件尚未成就，所以原告的利息请求没有依据。4.关于5万元利息补偿款。在2019年6月11日的《退房协议书》中并没有约定5万元补偿，原告该项请求没有依据。另外，原告要求再支付5万元的利息系利滚利，没有法律依据。如果要对本案进行处理，应追加村委会参加诉讼。

三、本院查明。

2017年7月7日，被告C公司向原告张三出具收款收据，确认收到原告购房款63万余元。

2018年1月24日，原告张三（买受人）与被告C公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告在商品房住宅，建筑面积为132.31平方米，单价为每平方米10927元，房款总价144余万元；买受人应于签订本合同前付清首付款不少于总房款的45%，为人民币64余万元整，除已收定金634500元转入购房款外，应续缴纳房款11251元，银行按揭贷款为不高于总房款的55%，为人民币80万元。同日，原告向被告缴纳11251元购房款。

2019年5月22日，原告作为乙方与被告作为甲方签订一份《退房协议书》，载明双方于2018年1月24日签订《商品房买卖合同》及前述商品房、总价款、已付首付款645751元等情况，考虑到甲方于2019年2月14日与村民委员会签订的“和解协议书”及W市中级人民法院裁定书等内容，为利于甲方解决朝西屋村抽签的房源与房开已销售的房源重叠，双方经协商达成一致意见；乙方愿意配合甲方工作，同意解除《商品房买卖合同》并配合甲方办理退房有关手续；经甲方集体讨论决定给予乙方利息补偿人民币5万元，甲方在乙方办理签字退房手续后两个月内必须付清乙方已交纳的首付款；协议一式贰份，双方各执一份，签字盖章后生效。落款处甲方有C公司盖章签字，乙方处有“张三”姓名。

2019年6月11日，C公司作为甲方与张三作为乙方又签订一份《退房协议书》，载明乙方因楼层不喜欢原因向甲方提出退房要求，双方同意解除2018年1月24日签订的《商品房买卖合同》，乙方配合办理《商品房买卖合同》的注销与退房相关的一切手续直至此房最终达到可售状态，双方办妥上述手续后五日内甲方退还乙方已支付的原购房首付款64余万元，协议书经甲方盖章、乙方签字后生效，一式三份，住建局、甲方、乙方各执壹份。落款处，甲方有C公司盖章，乙方有张三签名。2019年6月14日，案涉《商品房买卖合同》撤销备案。

2019年10月8日，被告退给原告购房款20万元。因被告未退还剩余购房款，也未给付利息补偿款，原告诉至本院。

另查明，因张三申请，本院于2019年10月25日作出民事裁定书，裁定冻结C房地产开发公司银行存款共51余万元，冻结期限一年。

四、裁判结果。

1.确认C房地产开发公司与张三于2019年5月22日订立的《退房协议书》合法有效；

2.C房地产开发公司于本判决生效后十日内返还张三购房款44余万元并赔偿张三利息损失；

3.C房地产开发公司于本判决生效后十日内支付张三利息补偿款5万元；

4.驳回原告张三的其他诉讼请求。

五、律师点评。

原、被告均具有完全民事行为能力，双方因解除《商品房买卖合同》而于2019年5月22日订立的《退房协议书》，是双方的真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，原告主张确认其合法有效，应予以支持。

2019年5月22日订立的《退房协议书》中载明了考虑到被告与村委会的“和解协议”、房源重叠等内容，与被告提供《和解协议》中内容能相互印证。虽然2019年6月11日的《退房协议书》对原告配合办理合同注销、被告退还原告购房首付款期限等作了新约定，但未有证据双方当事人达成全面变更双方之间权利义务内容，已以2019年6月11日的《退房协议书》解除或废止2019年5月22日订立的《退房协议书》的一致意见。因此，虽然2019年5月22日订立的《退房协议书》中购房户签名非原告本人所为，但协议书内容均与原、被告签订的《商品房买卖合同》有关，且原告也已追认，被告主张该协议书非当事人真实意思表示，只是协商意向，该协议书并不成立，没有充分事实和法律依据，不予采纳。原告主张以2019年5月22日订立的《退房协议书》准、结合2019年6月11日的《退房协议书》关于退还首付款的期限约定，予以采纳。

关于退还购房首付款条件是否成就，被告应否退款问题。原告已经履行《退房协议书》约定配合被告办理《商品房买卖合同》备案注销手续，案涉《商品房买卖合同》已于2019年6月14日撤销备案，被告也未提供证据证明还有需原告配合事项或案涉房屋未达可销售状态，故本案原告的购房首付款退还条件应视为已经成就，被告应按约退还购房首付款，即于2019年6月15日至同年6月19日内退还。原告支付首付款645751元，有被告出具的收据为证，且在《商品房买卖合同》、两份《退房协议书》中均有确定，予以确认。2019年5月22日订立的《退房协议书》已经考虑到被告与村委会的“和解协议”，被告现主张应根据该和解协议按3500元标准退还首付款，交给村委会，再交付被告，没有充分的事实与法律依据，不予采纳。鉴于被告已向原告退还20万元，原告现主张被告退还剩余购房款445751元，予以支持。被告未及时退还款项，原告主张自2019年7月22日至实际履行之日止，按年利率6%计算利息损失，尚属合理，也不违反法律规定，予以支持。

关于利息补偿款5万元，系2019年5月22日订立的《退房协议书》中的实质性条款，未见经当事人合意变更或撤销，原告要求被告支付，理由正当，予以支持。被告主张不用支付，没有充分事实和法律依据，本院不予采纳。5万元利息补偿款属于利息，原告现主张按年利率6%计算复利，没有充分依据，不予支持。