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房产律师:承租人可以对承租房屋实施哪些行为?

作者:靳双权律师 发布时间:2021-04-30 浏览量:0

一、原告诉称。

原告与被告T酒店于201581日签订《酒店承包经营合同》,合同明确约定由被告全权经营管理M农庄,被告作为承包方每年应向原告缴纳承包费用90万元,月承包经营费用75000元,且被告按月应于每月15日前将当月承包费用一次性支付。承包期限为5年,即自201581日起至2020731日止。原告在协议签订后即按规定完全履行了合同义务,但被告未按月足额支付承包费用方面已根本违约。

后由于考虑到经营环境的影响,双方于2016718日签订补充协议,约定自20166月起将后续承包费调整为每年60万元,即每月支付承包经营费用5万元。为了确保原告能按期收到被告支付的承包经营费用,被告李四和被告王五自愿为被告T酒店提供连带保证责任担保,承诺在被告T酒店不能按期支付合同约定款项的情况下代为承担清偿责任。但被告T酒店仍然未能按期足额支付承包费用,原告为此多次协商无果。

原告M农庄向本院提出诉讼请求:1.解除其与被告T酒店之间签订的《酒店承包经营合同》,被告于判决生效后立即腾空及移交M农庄及相关经营证件;2.被告立即支付拖欠的酒店承包经营费用39万元(暂计算至2019228)及违约金18万元,后续产生的承包经营费用及水电费、税金等费用按照合同约定实际支付至移交M农庄当日;3.被告李四、王五对被告T酒店的上述债务承担连带责任。

二、被告辩称。

三被告共同答辩称,本案的真实法律关系应为租赁关系,原告未取得产权人同意擅自转租房屋,协议无效,因此补充协议也无效;被告李四、被告王五未签署协议,不应承担相应责任。请求驳回原告全部诉讼请求。

反诉原告T公司向本院提出反诉请求:1.确认T公司与M农庄于201581日签订的《酒店承包经营合同》无效;2.确认T公司、李四、王五与M农庄于2016718日签订的《补充协议》无效;3.确认T公司与M农庄于2016620日签订的《补充协议》无效;4.M农庄向T公司赔偿装修损失700000元(以法院司法评估报告金额为准)。

反诉被告M农庄答辩称,本案法律关系是承包经营合同关系毋庸置疑,不存在以承包经营关系掩盖租赁合同关系的行为和事实。

三、本院查明。

本院经审理,认定以下事实:

M农庄经营者张三,于20121119日经D县工商行政管理局核准,经营范围为住宿、小型餐馆、中餐类制售。201581日,张三以M农庄名义与T酒店签订《酒店承包经营合同》,合同主要约定:T酒店承包经营M农庄,承包经营期限自201581日至2020731日,T酒店在合同有效期间全权经营管理该酒店;承包经营费用为每年90万元;T酒店在接管酒店后交纳履约保证金10万元,作为经营过程中产生费用及损坏M农庄设施物品的赔偿保证;如T酒店不按时或拖延支付履约保证金及承包费用超过30天的,M农庄有权提出单方面解除合同;T酒店接管该酒店后,负责酒店房屋及设备设施的日常维修及保养,但在进行整改、重大维修或保养前应向M农庄书面说明;合同履行完毕,酒店内所有物品、电器、家具、设施设备等均按照双方先期确认的物品清单进行交接,如有损坏或遗失按清单价格折旧计算物品金额进行赔偿,物品清单作为合同附件。合同签订后,T酒店经营M农庄至今。

2016718日,M农庄与T酒店签订《补充协议》,约定将承包经营费用自201661日起调整为每年60万元,即每月5万元;支付方式修改为每三个月支付一次,20166月至8月为首期,合同期限内以此类推,每期支付15万元,于每个支付周期开始的当月1日付清;如T酒店未按期支付酒店承包费用,M农庄有权单方解除《酒店承包经营合同》及与之相关的全部补充协议,T酒店并应承担违约金20万元及M农庄为实现债权而支出的合理费用。

李四、王五以保证人身份在补充协议中签字,为T酒店债务提供担保,保证期限为主债务到期后两年。

2018620日,双方再次签订《补充协议》,M农庄同意T酒店分期支付拖欠的20186月至11月酒店承包经营费用30万元,自20186月至10月期间,每月30日前支付2万元、剩余20万元于1130日前支付,并支付逾期付款违约金18000元,如未按期支付,应承担年度承包经营费用30%的违约金。但T酒店仍未按约履行,至2019228日,尚欠承包经营费39万元。M农庄催讨未果,诉至本院。

另查明,M农庄的营业用房系张三系向赵二、赵三承租的32号、33号民房。

再查明,M农庄为主张债权在本案中支出律师代理费25000元。

四、裁判结果。

1.解除原告M农庄与被告T酒店的《酒店承包经营合同》,被告T酒店交还原告M农庄的酒店用房及相关经营证照;

2.被告T酒店支付原告M农庄承包经营费用89万元(算至20191231日)。其后因被告迟延腾退房屋对原告造成的损失,以年承包金60万元标准计算至交付时止;

3.被告T酒店支付原告M农庄违约金5万元;

4.被告李四、被告王五对被告T酒店上述债务承担连带清偿责任,被告李四、被告王五在履行保证义务后,有权向被告T酒店追偿;

5.驳回原告M农庄其他诉讼请求;

6.驳回反诉原告T公司的全部诉讼请求。

五、律师点评。

本案的争议焦点是:1.M农庄与T酒店之间存在何种法律关系?2.案涉合同是否合法有效?3.李四、王五是否应对T酒店的债务承担连带责任?4.M农庄是否应赔偿T酒店装修损失?

1.关于M农庄与T酒店之间为何种法律关系?

双方在《承包经营合同》中明确T酒店承包经营M农庄外,另在2016718日、2018620日签订的《补充协议》中均确认“存在酒店承包经营合同关系”,故双方意思表示真实一致,T酒店于2016413日致函M农庄,亦述及其对M农庄承包经营的事项,并请求减免承包费,表明其认可该承包经营关系,且从本案事实来看,T酒店实际使用了M农庄的经营权,以M农庄名义对外经营,故合同双方形成的法律关系应为承包经营关系,T酒店关于双方为租赁关系的抗辩意见,与事实不符,不予采信。

2.案涉合同是否合法有效?

M农庄营业用房虽由张三向赵二、赵三承租,但T酒店并无证据表明其与张三就房屋约定了具体租赁事项,且产权人并未以张三擅自转租为由而否定T酒店的经营行为,

根据合同法规定,承租人的转租行为,在出租人未作出是否同意的意思表示前,其行为属效力待定,不属于合同法规定的合同无效情形。同时,鉴于M农庄主张解除双方的承包经营关系,故在本案中并无追加赵二和赵三为第三人的必要。

3.李四、王五是否应对T酒店的债务承担连带责任?

如前,T酒店主张案涉三份合同无效的抗辩意见不能成立,李四、王五在《补充协议》中以担保人身份承诺为T酒店债务向M农庄提供连带保证责任担保,其真实意思表示,并未违反法律规定,故二人应承担相应担保之责。

4.M农庄是否应赔偿T酒店装修损失?

关于T酒店在在承包期间对酒店设施改建、装潢及添置物品的费用承担问题,属于后合同义务,双方应在合同解除后进行确认,故对T酒店的该项反诉请求,在本案中不作处理。

综上所述,M农庄与T酒店签订的《酒店承包经营合同》,双方意思表示真实,并不违反法律规定,据此形成承包经营法律关系,合法有效,依法应予保护。T酒店拖欠承包经营费用,经M农庄催讨后仍怠于履行合同义务,已构成违约,应承担相应民事责任。T酒店主张解除承包合同并请求T酒店支付拖欠承包经营费用(至交付完毕时止)及违约金的诉讼意见,合法有据,应予以支持,但原告主张的违约金标准过高,应予以酌情调整金额,且鉴于被告对M农庄已经营较长时间,故在合同解除后应给予合理时间供其腾退房屋。

李四、王五作为担保人,应承担相应担保责任,M农庄主张李四、王五对T酒店债务承担连带清偿责任的诉讼意见,本院予以支持。T酒店在承包期间产生的税金及水电费,应根据合同约定向相关部门缴纳,M农庄在本案中并无证据表明应由其收取或其已代为缴纳,故对该项诉讼意见,不予支持。


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