靳双权律师

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

原告诉称

原告张三向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与M公司于2017年11月12日签订的两份《认购合同》；2.二被告向原告返还已付购房款50万元，支付违约金1.5万元，并赔偿原告已付购房款一倍的损失即50万元，共计101.5万元；3.本案诉讼费由被告承担。

事实和理由：2017年11月12日，原告与M公司签订了两份《认购合同》，约定原告购买被告开发的位于A市的商品房两套，分别为一层016号和一层017号，每套50万元，首付均为50%。双方约定M公司应当在2019年6月30日前交房，逾期超过180日后原告有权解除合同，被告退还房款并支付违约金。原告于2017年11月13日向M公司支付两套房屋首付款50万元，但至今未交房。李四系M公司的唯一股东，应承担共同责任。

被告辩称

被告M公司辩称：第一，涉案两份《商铺认购合同》是2017年11月12日签订的，两份合同中均约定在第五条（付款方式和期限）中的第二款为分期付款：首付为50%，剩余房款走银行贷款或者商业贷款或在2018年12月31日前付清，在第六条（买受人逾期付款的违约责任）第二款中逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金，这说明买受人违约，应该支付我方相应的违约金。第二，我们在商铺认购合同补充协议中的第一条，买受人在未发生原合同约定要件时提出退房的，则视为买受人违约，买受人应需按支付款项的100%出卖比例赔偿违约金，因此，我方不应支付对方违约金和相应的损失。综上所述，我方可以解除两份《商铺认购合同》，并将购房款50万元返还给原告，对于原告的其他诉讼请求，我方认为没有法律依据，我方不同意支付。

被告李四辩称：我是被告M公司的法定代表人，原告不应该起诉我。其余同M公司的答辩意见。

本院查明

本院经审理查明：2017年11月12日，原告与M公司签订了两份《商铺认购合同》，约定原告购买商铺2套，价格均为50万元，首付均为50%，剩余房款走银行贷款（商业贷款）或在2018年12月31日前付清。

其中合同第七条交付期限约定为：出卖人应当在2019年6月30日前将“符合该商品房建设竣工验收合格并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设主管部门竣工备案表，综合验收合格”，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、因国家政策、法律法规影响，政府行为，规划设计变化的。合同第八条出卖人逾期交房的违约责任约定为：除本合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。同时原告与M公司签订了一份《商铺认购合同补充协议》，补充如下内容：1、买受人在未发生原合同约定要件时提出退房的，则视为买受人违约，买受人需按照已付款项的100%出卖比例赔付违约金，并不再享受该房屋任何相关权益。2、出卖人在未发生原合同约定要件时提出退房的，或出现提高本房屋销售价格的，或在本合同有效期内将房屋另售他人的，均视为出卖人违约，需在30个工作日内退还买受人已支付款项，另需赔付买受人已支付款项的100%比例作为违约金。

合同签订第二天，原告交付了两套商铺的首付款，M公司出具了金额均为25万元的两份收据。

庭审中，M公司称商铺所在项目一层在2019年2月份变更为停车场，无法向原告交付涉案商铺。

裁判结果

一、解除原告张三与被告M公司于2017年11月12日签订的两份《商铺认购合同》。

二、被告M公司于本判决生效后10日内退还原告张三购房款500000元。

三、被告M公司于本判决生效后10日内赔偿原告张三违约金15000元。

四、驳回原告张三的其他诉讼请求。

北京房产律师靳双权认为：

原告与M公司签订的两份商铺认购合同及补充协议不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应全面履行合同义务。因涉案房产项目的一层改为停车场，合同所约定的两套商铺无法建成交付，M公司构成根本违约，原告要求解除商铺认购合同并退还已付购房款50万元，符合法律规定，法院予以支持。因M公司违约，房屋无法交付，应当按照合同约定向原告支付违约金，数额为已付房款的3%，即1.5万元。因双方签订的是认购合同，合同签订时双方均知道涉案房屋没有取得商品房预售许可证，原告无证据证明M公司存在故意隐瞒的事实，故对于原告有关已付房款一倍赔偿的诉讼请求，法院不予支持。被告李四是M公司的法定代表人，并非M公司的唯一股东，M公司是独立承担民事责任的法人，原告要求李四承担合同责任没有法律依据。

综上所述法院的判决是正确的。