靳双权律师

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

一．基本案情

原告诉称

原告黄A诉称：2017年5月30日原告与被告及第三人签订房屋买卖协议，约定原告购买被告位于A市1号房产屋，总价款为78万元。当日，原告向被告支付购房定金12万元。合同签订后，因某某市房屋价格猛涨，被告夫妻二人当晚就给原告打电话表示要毁约，原告坚决不同意。两被告便以各种借口不予配合第三人履行合同约定的义务。协议中明确约定办理网签的时间为2017年6月10日之前，5月31日至6月9日期间，原告及第三人多次要求两被告配合办理房屋评估及网签备案手续，但两被告以各种借口不予配合。两被告对原告及第三人的电话及书面通知置之不理，始终不履行合同约定的办理房屋买卖交易相关手续。

因被告违约，致使原告错失购房条件及购房时机，导致原告以同样的价格再无法购买同样地段的房屋，两被告的违约行为严重侵害原告的合法权益，现请求法院请求法院依法解除原告与两被告及第三人签订的房屋买卖协议，判令两被告赔偿给原告造成的房屋差价损失400000元，判令两被告返还定金120000元。

被告辩称

被告高B辩称：2017年7月9日原告向被告发出解除协议通知函，被告于2017年7月10日收到，双方签订的房屋买卖协议已经解除，且是原告单方强行解除，原告构成根本违约。双方签订的房屋买卖协议明确约定房屋总价款为78万元，原告应直接支付全部房款，但在合同履行过程中，原告因未能筹集房款，置合同约定于不顾，且未与被告协商一致的情况下，单方要求将付款方式由一次性支付变更为向银行申请抵押按揭贷款，致使双方未能在合同约定的期限内办理网签交易手续，合同未能履行。在房屋买卖协议签订后，被告多次联系第三人要求按协议办理相关手续，并积极补办了大修基金票据，在双方合同未解除前的履行过程中，被告积极履行合同义务，不存在违约行为。

原告于2017年7月9日向被告发函要求解除房屋买卖协议，应是原告当时房款未能筹集而单方要求解约。

二．法院查明

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：A市1号房产屋登记所有人为高B。被告李C、高B是夫妻。2017年5月30日高B作为甲方、黄A作为乙方、第三人M公司作为居间方，三方签订房屋买卖协议一份，

约定：甲方自愿将房屋出售给乙方，甲方保证房地产权属清楚，符合国家法定出售条件，因房产发生权属纠纷或其他纠纷给乙方、中介方造成损失的由甲方赔偿；乙方已对甲方出售的房屋做充分了解，自愿买受该房屋；房屋坐落于A市1号房产，户型为南北，登记建筑面积为99.49平方米，房屋用途为住宅，房地产用途为成套住宅；房地产转让总价款为人民币780000元；中介方为本次交易的达成提供真实、合法合理、公正公平的服务，承担促成交易达成、确认甲乙双方所提供信息真实与否的核查责任；甲方不能提供虚假信息、反悔、改变购房条件，本协议签订有效后，由于甲方原因导致本协议无法执行造成解约的，甲方应退还已收乙方购房款款额，并同时承担乙方已产生的与此房屋购房合同更名和其他资金损失及全部中介费及违约金伍万元；乙方不能提供虚假信息、反悔、改变购房条件，本协议签订并公证有效后，由于乙方原因导致本协议无法执行，造成解约的，乙方应支付甲方伍万元违约金；甲方应当于2017年8月30日前将该房地产正式交付乙方。

合同履行过程中，原告需到银行办理按揭贷款支付房款，需由被告协助办理房屋评估手续，被告认为按揭贷款费时费力而拒绝协助，建议原告换房或协商处理违约赔偿事宜，双方为此发生分歧，以致未能依约于2017年6月10日前办理网签面签手续。2017年6月10日原告黄A及其父来到西安，与被告和第三人就争议问题进行协商，三方未能达成一致。2017年6月12日第三人向两被告邮寄通知函，通知两被告于2017年6月14日早上10点到A市交易中心办理房屋买卖网签备案相关手续，因邮件所留收件人电话无人接，未能送达。2017年6月13日原告黄A致电被告高B，口头通知其次日前往二手房交易中心办理网签备案手续事宜。高B以原告和第三人未提前通知、时间不方便为由拒绝，并提出其夫妻双方所有资料都在第三人手中，网签不需要其二人出面。

三．法院判决

一、确认涉案《房屋买卖协议》于2017年7月10日经协商一致解除。

二、李C于本判决生效后三日内返还黄A购房定金20000元。

四．律师点评

原、被告及第三人签订的房屋买卖协议，是三方真实意思表示，内容合法，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。在履行过程中，双方因合同是否明确约定了银行贷款事项发生争执，原告及第三人均主张被告在签协议时已口头同意原告以银行按揭贷款形式支付房款，并指出合同补充条款中约定的“办理网签面签的时间为6月10日之前”的“面签”即是到银行办理按揭贷款的意思，被告对此予以否认，主张从未同意原告以银行按揭贷款形式支付房款，认为合同约定的“面签”与银行贷款事项无关，是当事人到房产交易部门办理交易手续时需要由房产交易部门工作人员当面审核有关资料的意思。经过协商，三方未能就争议事项达成补充协议，致纠纷酿成。

经查，在二手房交易过程中，“面签”的含义既可以指交易双方到房产交易部门提交相关资料接受审核并当面签订正式交易合同，也可以指需以贷款形式支付购房款的贷款人向贷款银行提交相关资料接受审核并当面签订借贷合同，并不具有唯一性。

况且，本案第三人虽因办理营业执照而具备房产中介服务的主体资格，但在2017年7月3日前其并未取得房地产经纪机构备案证书，在合同约定的“办理网签面签的时间为6月10日之前”，第三人未办理备案手续，未能获取经纪机构网上编号，无法进入二手房网上交易管理系统自助完成网上签约行为，只能与交易双方一起到房产交易部门提交相关资料接受审核后，在房产交易部门工作人员监督下当面签订正式交易合同提交网络备案，其中兼具“网签”和“面签”的内容。因而，原告及第三人以合同中约定的“面签”即是到银行办理按揭贷款的意思，无充足证据支持，不予采信。

因此，本案三方当事人签订的房屋买卖协议，对原告付款方式是现金支付还是办理银行按揭贷款方式支付，付款的时间、期限，是一次性支付还是分期支付，均约定不明。此后，三方又未能就争议事项达成补充协议，按照合同有关条款或者交易习惯亦无法确定，则各方应当按照有利于实现合同目的的方式履行。作为原告方，为实现购房目的，应当积极筹集资金或想办法让被告同意以按揭贷款方式支付房款；作为被告方，为实现出售房屋目的，虽可以随时要求原告支付全部房款，但应当给原告必要的准备时间；作为第三人，虽已促成合同成立，但交易并未完成，且合同文本是其提供的格式合同，在房款支付方式及期限等约定不明的情况下，应当对合同条款作出公平合理的解释，组织交易双方就争议事项达成补充协议或协助解决纠纷，但三方当事人均未作出有利于实现合同目的的行为。