靳双权律师

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

一．基本案情

原告诉称

原告王某一诉称：原告与被告张某二于2017年2月25日在第三人居间服务下签订《房屋交易合同》，约定原告将自己名下所有的坐落某某市某某区某某街某某小区XX1号房屋出售给被告张某二，房产成交价格为人民币3386000元，被告张某二应于2017年7月10日之前筹齐首付款，2017年7月11日前前往某某市房管局签订《某某市房产买卖协议》，2017年7月12日前办理贷款申请手续。被告张某二提出为能减少税费及首付的承担比例，由被告张某三与原告前往某某市房管局进行网签协议。2017年3月28日原告与被告张某三办理了网签手续，约定2017年9月23日前需将全部购房款汇入资金监管账户中。合同签订后，二被告一直怠于履行合同，被告一拖再拖。2017年9月20日左右，被告张某二明确告知原告，不再购房。被告拒绝履行合同的行为已经构成违约，现请求法院依法解除原告与被告张某二签订的《房产交易合同》及与被告张某三签订的《某某市存量房买卖协议》；

被告辩称

被告张某二辩称：同意解除合同，本案无论是在某某公司还是在房管局签订的协议，涉诉房屋的买受人都是被告张某三，与被告张某二无关。因此，请求依法驳回原告对被告张某二的起诉。而被告张某三亦不应该承担违约责任，故请求驳回原告的诉讼请求。

二．法院查明

经审理查明，2017年2月25日，原告王某一作为卖方，被告张某二作为买方，在第三人某某房地产经纪有限公司处签订《房产交易合同》。该合同约定：本合同项下房产坐落于某某市某某区私产，建筑面积125.39平方米，权利人为王某一。房产成交价格为人民币3386000元。买方应在本合同签订之日，向卖方交付定金人民币126000元。除定金外的剩余房款人民币3360000元，以银行组合贷款方式支付。买方须在2017年7月10日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款，买卖双方需在2017年7月11日前亲自到房管局签署《某某市房产买卖协议》，递件至房管部门，并将首付款存入某某市房管局指定的资金监管机构，办理银行贷款所发生的费用概由买方自理，买方须在2017年7月12日前办理贷款申请手续。

如买方已付首付款金额少于总房款减去银行审批承诺贷款及定金之金额的，则买方首付款金额必须相应增加，同时买方应在7日内补足差额部分房款作为首付款存入房管局指定的资金监管机构，否则视为买方违约。在银行审批贷款手续完毕7日内买卖双方须亲自赴房管局申请办理产权变更登记及抵押登记手续。经买卖双方确认，卖方承诺于签署《某某市房产买卖协议》之日起7日内腾空房产交付于买方使用。若违约金不足以弥补守约方实际损失的，守约方可向违约方请求赔偿实际损失，双方均未按本合同约定履行义务的，应各自承担相应的违约责任。合同签订当日。被告张某二给付原告定金126000元。

之后，由于原告认为定金过低，被告张某二将追加的定金124000元通过第三人转给原告。同年3月28日，就讼争房屋原告与二被告及第三人工作人员一同到房管部门签订网签协议《某某市存量房屋买卖协议》，该协议约定：出卖人王某一，买受人张某三，房屋坐落某某区某某小区XX1号，建筑面积125.39平方米，房屋价款3336000元，首付款1001000元，银行贷款2335000元，乙方应于2017年9月23日前将监管的首付款一次性存入某某市房地产交易资金监管中心在某某市建行设立的专用账户，乙方订立借款合同时，应委托贷款银行将贷款资金全部划入上述账户，乙方应于2017年9月23日前办理完毕贷款手续。乙方按本协议约定期限付齐房屋价款的，甲方须于2017年9月23日前，将房屋及相关证明交付乙方。协议订立后，甲乙双方应在2017年9月23日前，到不动产登记机构办理不动产转移登记手续，并缴纳相关税费。但该网签协议第七条违约责任一栏均为空白。该协议签订后，原告将讼争房屋房门钥匙交于第三人，第三人将房门钥匙转交给被告。此后，由于被告未能按照约定将首付款打入资金监管账户，亦未办理贷款手续，并将房屋钥匙退还第三人。同时表示，由于贷款审批不下来，无法继续履行合同，成讼。

三．法院判决

解除原告王某一与被告张某二签订的《房屋交易合同》及与被告张某三签订的《某某市存量房屋买卖协议》；

四．律师点评

依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2017年2月25日，原告王某一作为卖方，被告张某二作为买方，在第三人某某房地产经纪有限公司处签订《房产交易合同》，是当事人真实意思表示，均应严格按约定履行。之后在房管部门签订的网签协议《某某市存量房屋买卖协议》，是为履行前《房产交易合同》而所必须办理的手续，买受人由被告张某二变更为张某三，原告知晓并同意，应认定购房主体发生了变更。

虽然违约事项等处空白未填写，但庭审中被告张某三对被告张某二在第三人某某房地产经纪有限公司处签订《房产交易合同》表示之情，故仍应以签订的《房产交易合同》约定的内容作为确认原、被告双方权利义务的依据。由于被告未能按照约定将首付款打入资金监管账户，亦未能办理贷款手续，致使合同无法履行，庭审中，二被告以银行政策调整作为免除责任，且网签协议签订后，前一签订的《房产交易合同》条款即停止执行，而后网签协议也无违约责任约定的抗辩主张不能成立，不予支持。现原告要求解除其与被告张某二签订的《房产交易合同》及与被告张某三签订的《某某市存量房屋买卖协议》，二被告亦表示同意，对此，依法予以准许。