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卖方违约,房屋升值了,买方无力购买,卖方是否承担责任?

作者:靳双权律师 发布时间:2019-03-01 浏览量:0

    (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  原告季某诉称:季某系《房产交易合同》的买方,万某系卖方,某公司系居间方。2017年1月15日,季某与万某签订《房产交易合同》。根据合同约定,房屋价款为850000元。合同另约定万某应于2017年3月15日前还清贷款并注销抵押权。双方应于2017年3月31日前亲自签署《房产买卖协议》至房管部门。后双方协商顺延至2018年3月15日前办理全部手续。季某已经交付定金50000元和中介费用13300元。但是万某拒不配合履行《房产交易合同》义务。季某告为维护自身合法权益,提起诉讼请求:1.依法判令解除季某与万某签定的《房产交易合同》;2.依法判令万某返还季某定金50000元,赔偿中介费用13300元,赔偿房屋差价损失258000元,赔偿原告支出的鉴定费5270元

  2、被告辩称

  万某经法院传票传唤未到庭应诉未提交书面答辩。

  3、第三人陈述

  某公司述称:万某没有按合同约定时间去房管局签署买卖协议,原因是万某一直在延期,后来联系不上万某,导致无法办理手续。

  二、法院查明

  2017年1月15日,季某与万某及某公司签订《房产交易合同》,合同约定,季某购买万某名下房屋,房产成交价格为850000元,合同签订之日季某向万某交付定金50000元。合同另约定万某应于2017年3月15日前还清贷款并注销抵押权,双方应于2017年3月31日前亲自签署《房产买卖协议》递件至房管部门。在《房产交易合同》中关于违约责任的约定“如因买方或卖方一方或双方违约导致本合同不能履行的,买卖双方已支付的居间报酬均不予退还,守约方支付的居间报酬作为其损失由违约方予以赔偿;如因买方或卖方一方或双方违约导致本合同不能履行的,违约方应向守约方支付该房屋成交价的10%作为违约金。”

  2017年1月15日季某向万某交付定金50000元;向某公司交付服务费8500元、代收评估费4200元、贷款代办费600元。

  2017年4月8日季某与万某签订《补充协议》,双方约定“原合同还清贷款并注销该抵押权日期更改为2018年1月31日之前;打协议时间更改为2018年2月28日之前,2018年3月6日前首付款存入相应的资金监管机构。”

  2017年12月27日季某与万某签订《延期补充协议》,双方约定房屋买卖办理手续时间延期至2018年3月15日。

  法院于2018年6月1日调取《不动产登记簿查询证明》载明:诉争房屋的权利人为万某;抵押权人为银行,抵押登记的时间为2011年7月13日;现涉案房屋仍处于法院查封状态下。

  诉讼中,季某申请对涉案房屋在2018年3月16日的市场价值进行评估,估价结果为“估价对象房地产在2018年3月16日的市场价值为110.8万元,单价为8802元/平方米。”季某支付评估费5270元。

  三、法院判决

  1、解除原、被告及第三人签订的《房产交易合同》;

  2、被告万某于本判决生效之日起15日内返还原告季某定金50000元;

  3、被告被告万某于本判决生效之日起15日内赔偿原告季某中介费8500元、房屋差价损失232200元、评估费5270元;

  4、驳回原告季某其他诉讼请求。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为,季某与万某及某公司签订《房产交易合同》、《补充协议》及《延期补充协议》系当事人真实意思表示,不违反法律规定,应为合法有效。合同当事人均应依约履行合同义务。

  关于季某主张解除合同的诉讼请求。万某未按照合同约定履行还清贷款并注销抵押权的义务,且涉案房屋现仍处于法院查封状态,上述原因导致季某的合同目的无法实现,万某的行为应属于根本性违约行为,故季某要求解除合同的诉讼请求,符合法律规定,法院予以支持。

  关于季某要求万某返还定金50000元的诉讼请求。因万某存在根本违约行为导致合同解除,季某的该项诉讼请求,符合法律依据,法院予以支持。

  关于季某要求万某赔偿房屋差价损失258000元、鉴定费5270元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。因此季某要求违约方万某赔偿损失的请求,符合法律规定,法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定,损失赔偿应包括合同履行后可以获得的利益,因万某的根本违约行为导致产生房屋差价损失,且房屋涨价属于合同履行后可以获得的利益,故万某应予赔偿。经鉴定房屋涨价差价为258000元(1108000元-850000元),结合季某在签订合同时对万某履行合同能力的应有预见、万某的过错程度及对房屋涨价预见能力等综合因素酌定,万某应赔偿季某房屋差价损失232200元及评估费损失5270元。

  关于季某要求万某赔偿中介费用13300元的诉讼请求。虽然季某与万某及某公司签订的《房产交易合同》约定“如因买方或卖方一方或双方违约导致本合同不能履行的,买卖双方已支付的居间报酬均不予退还,守约方支付的居间报酬作为其损失由违约方予以赔偿。”但是在季某主张的居间费用中包括某公司收取的服务费8500元、代收评估费4200元、贷款代办费600元,其中服务费8500元应为“居间报酬”,其余两项不属于“居间报酬”。故按照合同约定万某应赔偿季某中介费8500元。


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