靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告罗先生起诉称：我与苟先生是邻居关系。苟先生与被告冉女士原系夫妻关系。我在苟先生与被告冉女士婚姻关系存续期间，双方达成一份协议，我向苟先生、冉女士借款，并将宅院进行抵押。现苟先生与被告冉女士已经离婚，被告冉女士擅自将我用于抵押的房产卖给外村人，导致我的财产权益受损。为维护我的合法权益，请求法院判令：1、确认位于甲市乙区诉争宅院房产为我所有;2、案件受理费由被告冉女士负担。

　　二、被告辩称

　　被告冉女士答辩称：我与原告罗先生之间就涉诉宅院是房屋买卖合同关系，根本就没有原告罗先生所述的抵押关系。当时，原告罗先生的所有家庭成员都在《房屋买卖协议书》上签字，《房屋买卖协议书》约定的购房款已经付清了，涉诉宅院也已经在购房款付清后交给我。苟先生、我购买涉诉宅院后，在苟先生与我协议离婚时，已经将涉诉宅院通过离婚协议分割给我。2013年年初，我又将该宅院转卖给Z村村民唐先生、聂女士夫妇，双方签订有《房屋买卖协议书》。唐先生、聂女士夫妇已经按照协议履行，向我支付了全部购房款260000元。就涉诉宅院先后签订的两份《房屋买卖协议书》上均有村民委员会的干部在场见证并加盖了村民委员会的公章确认。两份《房屋买卖协议书》均合法有效。

　　三、法院查明

　　双方一致确认涉诉宅院登记土地使用者为原告罗先生。该宅院没有门牌号码。原告罗先生之委托代理人张海山当庭陈述在2008年由其出资将涉诉宅院内原有房屋拆除重建成现有房屋。张海山与前妻高洪光〔曾用名高阳〕于2008年1月17日登记结婚，双方于2011年8月16日登记离婚。张海山确认在其与高洪光于2011年8月16日的《离婚协议书》中曾对涉诉宅院内的房屋在双方之间进行了分割，因涉诉宅院没有具体门牌号码，因而使用“乙区×镇×村×街×号”指代涉诉宅院。

　　2011年12月20日，罗先生及其家人作为甲方，苟先生、冉女士作为乙方签订《房屋买卖协议书》一份，内容如下：经甲、乙双方友好协商，双方达成如下协议：1、标的：位于乙区宅院一座，院内现有正房5间及设施，院内面积402.15㎡。2、甲方各成员一致认可：该房屋由罗先生及其家人共同出资翻建，翻建前老房5间系罗先生夫妻所有。该宅基地使用权归罗先生夫妻使用。其他家庭成员对该标的无权利，对本协议无异议。3、上述标的购房款为17万元，于双方签订本协议后3日内，由乙方支付罗先生、由罗先生在甲方内部分割，甲方内部如何分割卖房款与乙方无关，罗先生收到房款后即视为甲方收到购房款。4、甲方收到购房款后，应向乙方出具收条，并于3日内将上述标的及该房宅基地使用证一并交付乙方，甲方保证乙方拥有该房屋的所有权和宅基地使用证。5、双方签订协议书后，任何一方均不得以任何理由反悔，如有反悔，即为违约，应赔偿对方一切经济损失，包括房屋、院落增值损失等，并支付守约方违约金10万元。6、本协议一式四份，双方各执一份，村委会备案一份，镇土地科一份备案，双方签字之日生效。7、如将来允许宅基地使用证变更，则甲方相关人员有义务配合乙方过户，否则将承担第五条约定的违约责任。8、未尽事宜，双方可签订补充协议，补充协议与本协议效力相同。

　　前述《房屋买卖协议书》末尾甲方一栏分别有罗先生及其家人签名并捺指纹印，乙方一栏有苟先生签字并捺指纹印。冉女士未在末尾签字，但其主张在《房屋买卖协议书》开头列明双方身份一栏打印文字“冉女士”上的指纹印系其所捺。前述《房屋买卖协议书》末尾“村委会盖章”一栏加盖有公章一枚，并有徐XX、刘×的签名。在签订《房屋买卖协议书》后，原告罗先生将涉诉宅院的《集体土地建设用地使用证》原件交付给苟先生、冉女士一方。

　　四、法院判决

　　驳回原告罗先生的全部诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权认为：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条之规定，人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。

　　根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》(法释〔2001〕33号)第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》(法释〔2015〕5号)第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

　　本案的争议焦点问题为原告罗先生与被告冉女士之间法律关系的认定。双方及其家庭成员就涉诉宅院在村委会干部的见证之下已经签订了书面的《房屋买卖协议书》，该《房屋买卖协议书》文字内容清楚，意思表示明白无误，并且，在签订该《房屋买卖协议书》时，苟先生与冉女士存在夫妻关系，冉女士虽然不是×村村民，但苟先生为×村村民，苟先生、冉女士具备购置涉诉宅院的主体资格。现原告罗先生否认双方之间存在真实的房屋买卖关系，另行主张双方之间实际上是使用涉诉宅院作为债权债务的担保。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》(法释〔2015〕5号)第九十一条之规定，人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：(一)主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任;(二)主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。因此，原告罗先生显然有义务就其否认双方之间存在房屋买卖关系，而是抵押担保关系提交充分的证据予以证实。应当指出的是，双方之间建立房屋买卖合同关系已经在村委会干部见证之下并在相关亲属的参与之下签订书面协议，根据基本的生活常识，如果双方之间真实的意思是建立抵押担保合同关系，理应签订书面协议以澄清事实并保留证据。然而，原告罗先生就其前述诉讼主张仅仅提供证人证言，显然不足以支持其诉讼主张，因此，对其关于双方之间使用涉诉宅院建立抵押担保关系的诉讼主张，实难采信。还应指出，被告冉女士持有的罗先生及其家人出具的收条所载金额与前述《房屋买卖协议书》所约定购房款金额不一致，以及罗先生家人所述涉诉宅院内房屋2008年建造时的造价与前述《房屋买卖协议书》所约定购房款金额大体一致不符合常理等情节，并不足以否定前述《房屋买卖协议书》的真实、合法、有效，更不足以佐证原告罗先生的诉讼主张。现已查明，苟先生、冉女士在协议离婚时已经将涉诉宅院分割归冉女士所有，涉诉宅院现已转卖给唐先生、聂女士，乙方为唐先生、聂女士的《房屋买卖协议书》同样经过村委会干部刘×、唐某见证并加盖了村民委员会的公章，再者，唐先生、聂女士亦为×村村民，具备购置Z村农村宅院的主体资格。根据现已查明的事实，原告罗先生要求确认涉诉宅院归其所有，于法无据，于理不合，法院实难支持。