由于卖方不配合造成违约情况买方该怎么办？
作者：靳双权律师 发布时间：2018-12-17 浏览量：0
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
于某诉称：2016年1月23日，我与陈某在某公司的居间服务下签订了《北京市存量房买卖合同》，约定将房屋及车位出售予我。我已如约履行了付款义务，但因陈某原因导致首次贷款被拒后，陈某迟迟不配合办理贷款手续，甚至我欲以支付全款的方式要求继续履行合同均遭到了陈某的拒绝。因此，我为维护自身合法权益特诉至法院，望判如所请。
2、被告辩称
陈某辩称：于某没有如约履行付款义务，至今我仅收到120万元，与房屋买卖合同约定不符，且事实情况符合合同第10条第二款的情形，是于某违约。根据补充协议，我没有义务配合于某办理贷款手续，按照合同约定，过户时间不得超过2016年4月20日。由于于某一直拖延贷款，超过合同约定获得批函时间，于某在我行使单方解除权后，才通知我要付剩余房款，此合同已于2016年5月23日解除，因此是于某违约在先，故不同意于某的诉讼请求。
第三人某公司述称，我方同意于某的第一项诉讼请求，若判令我方协助办理产权转移等手续我方愿意配合。
3、被告反诉称
陈某反诉称：2016年1月23日双方签订房屋买卖合同，后2016年4月20日于某才申请贷款。尽管于某申请贷款期限超过合同约定期限，2016年4月20日我方还是配合于某办理申请贷款手续。随后双方另行签订了《补充协议》，约定于2016年4月22日申请转移登记，于某没有按时筹集剩余房款，我可以按照约定行使单方解除权，于某应当按照合同约定承担违约责任。2016年5月19日，我按照合同约定向于某快递了一份《解除合同通知》，行使了合同约定解除权。我方解除了房屋买卖合同，并要求于某承担违约责任。
4、原告反诉辩称
于某辩称：我方没有违约行为，我方按照合同约定履行合同约定的交易过程。我先给付陈某50万元定金，在未过户、未办理贷款手续前已向陈某支付70万元。我之所以4月20日才办理贷款，是由于陈某在国外，陈某的委托公证在19日才办下来，是由于陈某的原因导致我方办理贷款延迟。因房屋性质问题，银行不批准贷款，这不是我的原因。之后我们也积极联系到其他银行贷款，之后再联系陈某，陈某一直在拖延我方。第一次订立合同时希望80日之内获得贷款，随后签订的《补充协议》约定以该协议约定为准。因房屋价格大幅上涨，对方蓄意不配合我方办理贷款工作，对方坚持要求解除合同，不符合公平交易、诚信原则。
第三人某公司对陈某的反诉述称，双方合同若继续履行，可以协助办理。
二、法院查明
2016年1月23日，陈某(甲方)与于某(乙方)签订《北京市存量房屋买卖合同》(以下简称房屋买卖合同)，房屋成交总价为人民币665万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金人民币50万元。乙方采取贷款方式支付该房屋成交总价款。乙方选择商业贷款，拟贷款金额为人民币300万元，双方一致同意第一次(付款时间)于过户前一天，乙方向甲方支付人民币230万元，资金通过资金监管方式划转;第二次(付款时间)于过户前一天，乙方向甲方支付人民币85万元，资金通过自行交接方式划转。第五条贷款的其他约定，乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，甲乙双方同意乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日。第八条税、费相关规定，本次交易应缴纳的所有税、费由乙方承担全部，因约定承担一方不按约定缴纳全部税费，导致合同不能履行或解除的，其应当向对方支付相当于该房屋成交总价20%的违约金。第九条权属转移登记约定：(一)甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。(二)因甲方原因导致乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。如乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，甲方按乙方全部已付款的每日万分之五向乙方支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向乙方支付。(三)因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未完成房屋产权转移且乙方取得房屋所有权证书，甲方有权单方解除合同。合同签订后，于某向陈某支付了房屋定金50万元，田某代为出具收条。2016年3月28日，于某将首付款70万元汇入陈某账户，并由田某代陈某书写首付款确认函。
2016年4月9日，陈某、田某1于北京市中信公证处作出公证书及委托书，内容为：委托人陈某与田某1，受托人田某。陈某与田某1系夫妻，在陈某名下登记的房产及车位一处，现我们自愿出售上述房产。因我们长期在外地，现我们自愿委托受托人田某办理上述房产的有关买卖事宜。
2016年4月9日，陈某、田某1于北京市中信公证处作出公证书及委托书，内容为：委托人陈某与田某1，受托人田某。陈某与田某1系夫妻，在田某1名下房产一处，现我们自愿出售上述房产。因我们长期在外地，现我们自愿委托受托人田某办理上述房产的有关买卖事宜。
2016年4月18日，陈某与于某办理了网签。
2016年4月20日，陈某(甲方)与于某(乙方)、某公司(丙方)签订补充协议：第一条，甲方同意将住房出售给乙方。第二条，经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。第三条，为尽快完成交易过程，甲乙双方同意在乙方贷款手续办理完毕前先行自行缴纳交易房屋涉及的有关税款。第四条，乙方承诺，如其所申请的购房贷款未获批准或未能足额获得批准，乙方将依照甲乙丙三方之间签署的有关合同/协议的约定，在约定时间内以现金形式或者其他方式缴纳或者补足，如有违反，按照相关约定承担违约责任。第五条，如在缴纳上述有关税款后甲乙双方解除上述《北京市存量房屋买卖合同》或变更交易信息的，由税费缴纳方自行办理税费退还手续，另一方必须积极全面配合，丙方在必要时提供协助;由此发生的一切后果均由甲乙双方自行承担，丙方仅承担见证责任。… …
2016年4月20日，田某与于某前往某银行申请办理房屋贷款，并进行面签。4月27日某银行回复表示不予批复该贷款。4月28日，某公司的工作人员通过短信与田某联系，约于某与田某办理面签，于某向另一银行申请贷款，但田某未前往。4月29日，某公司的工作人员与田某联系，要求其与房主夫妇联系，并说明于某已在银行签字申请贷款，需要田某补签字，并约于5月3日去办理。5月2日，田某回复称给“139xxx3566”打电话。某公司的工作人员多次催促要求于5月3日办理，但田某未回复。5月6日，某公司工作人员收到田某发的短信，表示陈某已撤销田某的代理资格。某公司的工作人员与陈某联系，陈某表示“4月20日让我们签的补充协议，还没搞清楚，故还要时间”并表示“从现在起和我直接联系”。此后某公司的工作人员及于某同陈某多次联系未果。
2016年5月13日，北京某投资担保有限公司向陈某出具告知函，内容为：经北京某房地产经纪有限公司的居间服务，陈某与于某于2016年1月23日签订了的房屋买卖合同，同时与北京某房地产经济有限公司签订的《居间服务合同》与我公司签订了的《房屋交易保障服务合同》。乙方同意选择自行筹集剩余房价款，合同一经签订，即具有法律约束力，各方均应积极履行各自义务。现因陈某未配合办理房屋权属转移登记手续，影响了合同的正常履行。此前我司人员范某曾多次与陈某联系办理上述事宜，但陈某至今仍未配合。鉴于上述情况，现我公司郑重通知陈某，请陈某于2016年5月22日前与我司联系，并尽快配合办理上述事宜。如逾期仍未与我公司联系办理上述事宜，陈某将会承担合同约定的相关责任，及由此产生的不利后果。
陈某表示不同意继续履行合同，并于2016年5月19日向于某发出《解除合同通知》，内容为于某女士：关于贵我双方2016年1月23日签订的房屋买卖合同，因买方未能在合同约定产权转移登记申请期限内，按合同支付卖方(购房款)，已构成违约行为。卖方因此依合同第十条第四款和第十一条第一款及房屋买卖合同及其他有关条款和协议的约定，现通知买方解除该房屋买卖合同及其有关协议;房屋买卖合同及其有关协议，自本解除合同通知到达买方之日起解除;买方应按约赔偿卖方成交总价款的20%，即人民币1 330 000元。
2016年5月23日，于某收到了解除合同通知书，其于5月25日通知陈某要求继续履行合同。
庭审中，于某称向银行贷款时田某出具的公证书中，陈某委托田某出售的不是本案诉争房屋，因其公证内容与办理房屋贷款的内容不一致，且该房屋用途为商住房，故某银行不予批贷，并提交公证书及委托书，内容为委托人陈某与田某1，受托人田某。陈某与田某1系夫妻，在田某1名下登记有房产一处，现我们自愿出售上述房产。因我们长期在外地，现我们自愿委托受托人田某办理上述房产的有关买卖事宜。对此，陈某表明没有向于某提交上述公证书，但未能解释此公证书为何在于某处。
另查，陈某对2016年1月23日田某代其签订的房屋买卖合同表示认可。
三、法院判决
1、陈某于本判决生效后三十日内协助于某将房屋及车位过户至于某名下，过户所需费用由于某负担;
2、于某于本判决生效后三十日内给付陈某购房款五百四十五万元;
3、驳回陈某全部反诉诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
于某与陈某签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。双方在合同中约定于某付款方式为贷款，根据双方买卖交易的全流程，双方应进行的步骤为评估房屋、网签、面签、批贷、缴税、产权转移、抵押登记、银行放款。双方合同虽在2016年1月23日签订，但陈某于同年4月9日才办理了公证委托，双方于4月18日进行了网签，4月20日办理了面签及办理贷款手续。此时履行合同已超过了双方约定的最迟不超过本合同签订后80日申请贷款获得批贷函，即在4月12日为最后时间的约定。合同的履行需要双方共同配合，在前期网签、面签时，应由出卖方共同前往，但陈某于4月9日才办理了相关委托手续，合同在约定的4月12日前办理完毕显然不符合规律。陈某同意继续履行合同，并配合于某办理了批贷手续，应视为对履行期间顺延的认可。于某申请的贷款未获批，并于4月27日得到结果。此期间亦已超过合同约定的合同签订之日起90日内办理权属转移登记手续，即应在4月23日之前办理的约定。对于贷款未获批的责任，于某主张因陈某提供的公证委托书所书写的房屋与双方实际买卖合同中约定的不是同一标的物，并提交了相关公证书，对此，陈某不能作出合理解释，故有理由相信不能获批贷款的理由中有此因素，此责任不应由于某全部承担。根据合同约定，于某可以再次申请贷款，亦可一次性支付全款。4月27日后，某公司的工作人员与陈某代理人多次联系但均未获得配合，亦未得以明确答复，故应认定陈某怠于履行合同，其存在违约行为，不具有合同解除权，而于某一直在积极履行合同。综上，在此合同履行过程中于某未有违约行为，故对于陈某以于某违约为由要求解除合同及支付违约金的请求应不予支持。现于某主张的诉讼请求，于法有据，应予以支持，于某同意一次性支付房款，不持异议。
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