借名买房还是借款买房，无书面协议如何认定？
作者：靳双权律师 发布时间：2018-11-22 浏览量：0
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
丁某诉称：高某雨系我与高某鹏(已于2014年8月23日去世)的独生子。2003年，我以高某雨的名义支付了北京市朝阳区经适房预购号抵押金3万元，2004年我与高某雨签订《购房协议》，约定以高某雨的名义申请购买经适房，将来要购买经适房的房款由我全款支付，高某雨可以同我一起居住生活但房屋的产权归我所有。2006年12月22日，我以高某雨的名义与房地产公司签订了北京市商品房预售合同，购买位于北京市朝阳区701号房屋。我依约支付了该房屋的所有购房款，并办理了入住手续。2009年12月18日，我缴纳了房屋的契税。2010年1月12日，高某雨办理了房屋产权证。现该房屋已经满了5年上市交易年限，故我诉至法院，请求判令高某雨为我办理房屋产权转移登记手续。
2、被告辩称
高某雨辩称：丁某陈述均属实，我同意丁某的诉讼请求。
3、第三人陈述：
第三人杨某倩述称：房屋在高某雨与我的离婚诉讼中被法院认定为夫妻共同财产，并判决由我二人共同居住使用。该判决已经发生法律效力。离婚诉讼中，丁某出庭作证称借款给高某雨用于购买房屋，并未提及系其本人借高某雨之名义购房，借名买房没有事实和法律依据，请法院依法驳回。该房屋的购房款是用高某雨和我共有的6、7万元支付，不足部分是从丁某和高某鹏以及其他亲戚处借款支付，没有贷款。我与高某雨结婚后同丁某和高某鹏共同生活。高某雨的工资卡一直在丁某手中，高某雨的收入一直是由丁某支配，所以我认为向丁某的借款已经还清了。我已经另行向高某雨提起离婚后财产纠纷诉讼，要求分割房屋，该案尚在审理中。丁某名下还有一套住房，所以我认为不存在借名买房。
二、法院查明
丁某与高某鹏(已于2014年8月23日去世)系夫妻关系，高某雨系二人之独生子。高某雨与杨某倩原系夫妻关系，二人于2006年3月24日登记结婚，后于2011年5月20日经北京市朝阳区人民法院判决离婚，双方均未上诉，该判决已于同年6月30日发生法律效力。
2006年1月13日，高某雨获得购买经济适用房资格。2006年12月22日，高某雨与房地产公司签订《北京市商品房预售合同》购买701号房屋，购房款总计283942元。高某雨于2010年1月12日取得房屋所有权证书。
在杨某倩与高某雨的离婚诉讼中，朝阳法院认定701号房屋为二人的夫妻共同财产，并判决杨某倩与高某雨离婚后该房屋的小间卧室由杨某倩居住使用，大间卧室由高某雨居住使用，客厅、厨房及卫生间由二人共同使用。该案审理过程中，高某雨要求杨某倩承担夫妻共同债务并提交经见证的《借款协议书》，证明其于2006年2月26日与丁某签订为购买房屋的借款协议。
丁某出庭作证称，高某雨于2006年向其预借29万元，用于购买房屋，约定八年还清，相关款项之后分多笔给付高某雨。因杨某倩对该笔款项的性质及金额与高某雨争议较大，且涉及第三人利益，故相关判决未作出处理。
2014年，丁某、高某鹏以所有权确认纠纷为由将高某雨诉至朝阳法院，称其二人系借高某雨之名购买房屋，购房款均系其二人支付，故要求确认房屋归其二人所有。该案审理中，高某雨认可丁某、高某鹏所述，对丁某、高某鹏的诉讼请求表示同意。但由于房屋系经济适用住房，朝阳法院以丁某、高某鹏借高某雨之名购买经济适用住房，但在限制上市交易期满之前主张该房屋所有权行为不符合经济适用住房法律、法规规定为由，驳回了丁某、高某鹏的诉讼请求。
一审判决后，丁某提起上诉，认为一审法院认定事实错误，双方属于借款买房。
三、法院判决
1、一审判决
驳回丁某的诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
证据是支持当事人主张的关键，是人民法院确认法律事实的基础和对争议焦点做出判断的依据。因此，当事人没有证据或证据不足的，要承担举证不能的后果。当事人对同一事实分别举出相反证据的，人民法院应当结合案件情况，依法对证明力较大的证据予以确认。
本案中，各方争议焦点为借名买房还是借款买房问题，为此各自提供了相应的证据。为佐证其借名买房主张，丁某一方提供的证据包括：朝阳区人民法院民事判决书，《购房协议》，购房合同及相关付款凭证，房屋装修、使用票据，丁某向他人借款的证人证言及相关票据等;为佐证其借款买房主张，杨某倩一方提供的主要证据包括：2011年朝阳区人民法院的民事判决书及庭审笔录，《借款协议书》，庭审笔录中，高某雨关于所有购房款均为丁某夫妇所借、购房款属于共同债务、借款协议有律师事务所的公章及见证人的见证的陈述，丁某关于房屋购房款是我付的，2006年2月我借给高某雨29万元、2006年2月在律师事务所写的协议以及出借时间、付款方式的证言。上述证据属于当事人对同一事实提出的相反证据，人民法院应当通过比较其证明力，对案件的法律事实做出确认，对支持何方主张以及本案系何种法律关系做出判断。
按照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条规定，人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证;物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言;直接证据的证明力一般大于间接证据。依照上述规定，针对买房这一事实，在双方提供的两份民事判决书均具有法律效力情况下，即需要对支持各方其他证据的证明力予以比较。
本案中，丁某提供的证据除判决书外，能够直接支持其主张的是《购房协议》;杨某倩提供的证据除判决书外，能够直接支持其主张的是《借款协议书》。对比两份证据可以看到，《购房协议》由丁某一方提供，有丁某、高某鹏与高某雨三人签名，无其他证人或证据佐证;《借款协议书》由高某雨一方提供，有丁某、高某雨签名，有两名律师见证，此外还有丁某本人证言及高某雨庭审陈述佐证。两相比较，《借款协议书》的证明力显然高于《购房协议》的证明力。
关于丁某提供的购房、装修、使用证明材料属于间接证据，其证明力亦不足以抵销作为直接证据的《借款协议书》及其本人在法庭所作证言的证明力。此外，丁某向他人借款的证据，只能证明其与他人的借贷关系，与确认是否为借名买房无直接联系，故相关证据与其主张无关。综上，依据对各方当事人证据证明力的综合比较，丁某关于一审事实认定错误的上诉理由不能成立。
靳双权律师
服务地区： 全国
服务时间：09:00-21:00
律所机构： 北京市东卫律师事务所
