借名购买经济适用房是否有效？
作者：靳双权律师 发布时间：2018-11-02 浏览量：0
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
丁某诉称，我与丁某芬系姐妹关系，丁某芬于2008年获得北京市朝阳区某二期经济适用房项目的购房资格，但其表示自己无力购买，与其放弃购房资格，还不如让我用其名义购买。于是约定：我借用丁某芬名义购买房屋，房屋首付款、贷款本息、贷款担保金、公共维修基金、购房税款、办证费用、物业费、取暖费、水电气等有关的费用由我承担，所购房屋归我所有，满五年后双方再办理过户手续，由丁某芬配合我办理购房和贷款手续。按照约定，交房后我对房屋进行了装修，并一直居住至今。同时，我还按月向丁某芬名下的银行账户打款用以偿还购房贷款。我为感谢丁某芬的转让房屋行为，曾拿5万元给丁某芬，其拒收。
随着房价飞涨，丁某芬心理逐渐失衡，谎称房本丢失又去补办，还诉至法院要求我腾房。丁某芬的行为造成了对我的不公平，而且还使我丧失购房机会蒙受巨大损失。故我诉至法院，请求法院判令：1.丁某芬返还我购房款首付172724.57元，贷款本金和利息(计算至判决生效之日)，房屋维修基金13798元，贷款担保服务费600元，代办产权费800元，印花税146元，契税2927.25元，房屋登记费40元，物业费7473.65元(2010年10月1日至2016年6月30日)，供暖费10348.8元(截止到2015年11月14日);2.丁某芬赔偿我房屋装修损失90000元;3.丁某芬赔偿我房屋增值补偿款1200000元。
2、被告辩称
丁某芬辩称，不同意丁某的诉讼请求。丁某与我没有签订过经济适用房转让协议，房屋所有权并没有转移，现在属于我所有，2014年民事判决书对涉案房屋的权属问题已经进行处理，丁某的主张没有事实和法律依据。
我与丁某从未签订任何协议，相关手续是自行办理的，我有时会与丁某一起去，当时要是我转让丁某的话，就不可能让丁某垫交首付，我申请公积金贷款，我申请的是最高还款额和最长还款期，丁某是北京户口，可以自行申请经济适用房。丁某借用我的涉案房屋是因为丁某与父母共同居住，居住环境恶劣，丁某的很多贵重物品都是在我处保管的，其曾给我五万元是房屋的使用费。双方曾约定丁某使用房屋至我女儿大学毕业后。我女儿毕业后，多次与丁某协商，丁某并未腾房，我无奈下就补办房产证，起诉至法院，经法院判令丁某腾房。丁某腾房后，涉案房屋的贷款由我自行偿还。丁某称其腾房后无家可归与事实不符，其婚后在西城区有住房，其不是底薪阶层，属于医务人员。如丁某是借名买房，为何不自行申请经济适用房。综上丁某的主张无事实和法律依据。
二、法院查明
2008年9月23日，丁某芬与房地产开发公司签订《北京市商品房预售合同(经济适用住房)》，约定丁某芬购买房屋，房屋性质为经济适用房，总价为人民币292087元。房屋合同签订后，丁某交纳了购房款首付172724.57元、房屋维修基金13798元，贷款担保服务费600元，代办产权费800元，印花税146元，契税2927.25元、房屋登记费40元等款项，并自2008年11月27日起一直偿还以丁某芬名义办理的公积金贷款至今，每月还款金额为1000元，丁某芬对丁某还款事实予以认可。自房屋交付起，丁某一家在涉案房屋中居住至今，并交纳了全部物业费、供暖费等。
2011年3月30日，房屋的房屋所有权证下发，所有权人登记为丁某芬单独所有，建筑面积为68.99平方米。
2014年丁某芬以房屋系其同意由丁某暂时使用、欲收回房屋为由，将丁某诉至法院，现要求丁某腾退房屋;法院经审理，于2014判令丁某将房屋腾退给丁某芬。
后丁某诉至法院，请求丁某芬返还购房款及相关费用，并赔偿房屋增值损失100万元。该案在审理过程中，丁某申请证人胡芬(丁某、丁某芬之母)、郭文(丁某之姐，丁某芬之妹)出庭作证。其中胡芬陈述"被告(丁某芬)说自己买不起房，卖给谁都是卖，就卖给丁某了，谁买的就归谁，不可能是借款。"而郭文陈述"房子最早下来的时候，丁某芬说我买不起，指标能卖，我就说把指标给妹妹(丁某)，丁某芬就把指标给了我妹妹，全家人都认为房子给我妹妹";"当时丁某芬说买不起房，就把指标给了妹妹，但是双方都是姐妹，丁某芬当时就说没必要给我妹妹出具书面文件。"该案丁某撤诉。
庭审中，丁某主张双方系存在借名买房关系，而双方之间约定违反国家关于经济适用房管理的法律法规，应属无效，因此丁某基于合同无效提出本案诉讼请求。丁某芬对此不予认可，主张双方是借贷关系，但未举证予以证明。
审理中，丁某申请对房屋的价值以及室内装修价值进行评估，估价结果为：房屋房地产市场价值(不包含装修)为1549722元，楼面房地产价格为22463元/平方米;室内装修价值为36773元;上述价值中包含可能存在的未偿还抵押贷款额及有关税费。双方对评估结论真实性皆予以认可，但丁某认为估价结果偏低，丁某芬认为该评估结论与本案无关。
三、法院判决
1、一审判决
1)丁某芬返还丁某购房首付款人民币十七万二千七百二十四元五角七分，房屋维修基金一万三千七百九十八元，贷款担保服务费六百元，代办产权费八百元，印花税一百四十六元，契税二千九百二十七元二角五分，房屋登记费四十元;
2)丁某芬返还丁某已偿还住房借款本金和利息，该款项的具体金额按每月人民币一千元计算，自二零零八年十一月二十七日起计算至判决生效之日止;
3)丁某芬赔偿丁某房屋装修损失人民币二万五千七百四十一元;
4)丁某芬赔偿丁某房屋增值损失人民币八十八万零三百四十五元;
5)驳回丁某的其他诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
根据本案房屋购买手续的办理、费用负担、房屋交付以及实际居住等情况，能够认定丁某与丁某芬之间存在借名购买经济适用住房的合同关系。但经济适用住房系政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。本案房屋的买卖合同签订于2008年4月11日之后，而丁某并不具备购买经济适用住房的条件，其与丁某芬之间关于借名买房的合同关系违反了相关政策、法规的规定，故应属无效。对于合同无效的后果，双方均有过错，关于责任比例，法院综合本案具体案情，酌情确定丁某芬承担主要责任，丁某承担次要责任。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于丁某要求丁某芬返还各项购房费用及已偿还贷款的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于丁某要求丁某芬支付其已交纳物业费、供暖费的诉讼请求，因上述费用发生产生在丁某居住期间，法院不予支持。关于丁某要求丁某芬赔偿装修损失、房屋增值补偿款的请求，法院综合考虑丁某芬因房屋升值获得的利益、丁某因此丧失的订约机会损失、丁某装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素，参考评估结果，酌情予以支持。
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