靳双权律师

　　(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告姜先生起诉称：在我和牛小姐处对象期间，我在甲市购买了一处房产，后因为单位将我调往外地工作，诉争房产就由牛小姐居住使用，在这期间，牛小姐擅自将我的房产卖给被告袁先生，我多次找到袁先生要求腾退房屋，但是都被拒绝，所以请求法院判令牛小姐和袁先生签订的房屋买卖合同无效，袁先生腾退房屋。

　　二、被告辩称

　　被告袁先生答辩称：我已经支付了各种费用，购房款也已经全部付清，请求法院驳回原告的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：原告姜先生和牛小姐是男女朋友关系，在此关系期间，姜先生在甲市购买了一处房产，后来因为姜先生工作调往外地，诉争房屋由牛小姐一人居住使用，在这期间，牛小姐于被告袁先生签订了房屋买卖合同，约定由袁先生出资15万元购买诉争房产，在签订合同当天，袁先生支付牛小姐定金1万元，合同签订后一个月内，袁先生付清全部购房款，牛小姐在收到全部购房款后，将诉争房屋的相关资料交由袁先生保管。合同签订后，袁先生按照合同约定先后支付定金及全部购房款，牛小姐也将诉争房屋的相关资料交给了袁先生。袁先生拿着资料，到相关部门办理、签订了住宅租赁证及供暖合同，缴纳了各种费用。后姜先生从外地回来得知诉争房产已经被牛小姐卖给了袁先生，姜先生多次找到袁先生协商未果，所以袁先生诉至法院。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：本判决生效后15日内，被告袁先生将诉争房屋腾退给姜先生，牛小姐将收到的全部购房款退还给袁先生，姜先生退还袁先生所支付的其他费用。

　　五、律师点评

　　房产纠纷律师靳双权分析认为：按照合同法第四十八条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，牛小姐卖给袁先生的诉争房产是登记在原告姜先生名下的，牛小姐和姜先生是男女朋友关系，牛小姐属于无权处分，所以本案中牛小姐的行为属于擅自处分姜先生所有的房产，且姜先生并不同意小姐将房屋卖掉，所以牛小姐和袁先生签订的房屋买卖合同不发生效力，属于无效合同。第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。所以牛小姐应将收到的全部购房款退还给袁先生，袁先生应将诉争房产腾退给姜先生。对于袁先生的损失，牛小姐应承担主要民事责任，但是鉴于宣先生购买诉争房产时，明知道牛小姐属于无权处分，还依旧签订房屋买卖合同，所以袁先生也有过错，也要承担一定的责任。

　　在此，靳双权律师特别提醒：购买人购买非房主出面洽商签约的二手房，需要仔细审查签约人的身份证明和房屋所有权证明并留存签约人签字确认的复印件：包括签约人居民身份证、经公证的授权委托书(具有特别授权)、房屋所有权证、房主的身份证复印件、房屋的户口本复印件、房屋共有人身份证复印件等等。若签约人没有房主的明确合法授权，仅是与房主有亲属关系或朋友关系，那么购买人应要求其出具委托手续，非则应理智放弃购买。出于交易安全的考虑，为了防止伪造售房委托手续的可能及产权过户、代收房款的需要，授权委托手续非常有必要办理公证。