靳双权律师

　　(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告闫老爹起诉称：我和闫先生是父子关系，2000年5月，闫先生悄悄取走了我的房产证及身份证、购房合同等原件，将我名下的一套房改房出售给了被告廖先生，所以请求法院确认闫先生和廖先生签订的房屋买卖合同无效。

　　二、被告辩称

　　被告廖先生答辩称：我虽是从闫先生处购买的诉争房屋，但是房屋买卖合同是闫老爹本人签的字，我购买诉争房屋签订的房屋买卖合同依法有效，请求法院驳回原告的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：1999年初，闫老爹购买了他单位的房改房一套，房屋面积58平方米，房屋总价款1.5万元，1999年6月，闫老爹取得了房屋所有权证。2000年5月，闫老爹之子闫先生因为欠下赌债无力偿还，便和被告廖先生商量，称诉争房屋自己享有一切权利，愿意以3万元的价格将房屋卖给廖先生，后廖先生看见房屋产权证上登记的所有人是闫老爹，便要求出示闫老爹的委托书，后闫先生悄悄从家里取走了闫老爹的所有证件，和被告廖先生签订了房屋买卖合同，并做了产权变更登记。后闫老爹得知此事后，多次要求以原价赎回诉争房屋，但是廖先生均为同意，无奈之下，闫老爹诉至法院。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：闫先生和廖先生签订的房屋买卖合同无效，闫先生退还廖先生所支付的购房款3万元。

　　五、北京房产纠纷律师靳双权分析认为：我国合同法第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取的处分权的，该合同有效。”根据文义解释的方法，该条意思是指处分人在没有经过权利人授权或者同意的情况下私自处分权利人的财产，与第三人订立合同的，为无权处分。只有在经过追认或者事后获得授权的条件下，合同才为有效合同。本案中，诉争房屋的产权人是闫老爹，闫先生在没有取得代理权的情况下将属于闫老爹所以的房产出售给被告，时候也没有得到闫老爹的追认，所以，闫先生的行为对闫老爹不发生法律效力。被告廖先生在明知道诉争房屋产权人并非闫先生，仍然和闫先生签订房屋买卖合同，主观上存在过错，所以双方签订的房屋买卖合同应当无效，根据合同法的相关规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应予返还。在二手房交易的过程中一定要弄清房主的身份，并与房主当面谈判并与房主本人签订合同，办理过户时要共同到场，以免日后发生对自己不利的事情。