济南商品房买卖律师 一房二卖案例

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济南商品房买卖律师  一房二卖案例 济南商品房买卖律师代理认购合同签订后出卖人又将房屋另售他人（一房二卖）案例。济南商品房买卖律师，如遇商品房买卖法律问题可以向济南商品房买卖律师咨询。

一审法院认定事实：济南xx投资有限公司原名称为济南xx置业有限公司。2004年，济南xx公司（甲方）与济南市某某局某某支队（乙方）签订集体购房合同书，合同约定乙方单位人员集体购买甲方位于某某小区中约两万平米的住宅楼，购买均价为3000元/平米，乙方向甲方交纳2000万元订金，购房人员每户交纳10万元购房订金；乙方单位购房人员按商品房签订购房合同，甲方负责办理房屋按揭、房产证等手续。

济南商品房买卖律师  一房二卖案例：2004年11月27日，济南xx公司与王xx签订了《某某组团商品房认购书》（以下简称认购书），协议约定：王xx购置济南xx公司开发建设的商品房一期工程，面积选定约为120平米的三室二厅一卫房屋；认购楼价为房屋建筑面积均价3000元/平米（包含水电、暖气、煤气开户费），地下室单价1500元/平米（附：xx车北商品房单价表）；认购订金10万元，签订本认购书同时支付；付款方式：1、一次性付款（预交订金可转为房款），2、公积金按揭贷款（预交订金可转为首付款），3、银行按揭贷款（预交订金可转为首付款）；（济南商品房买卖律师  一房二卖）王xx在接到济南xx公司签约通知后5日内携本认购书及身份证到济南xx公司指定的地点签署《商品房买卖合同》（预售），并交付购房款；买卖双方在未签署《商品房买卖合同》（预售）之前，以本认购书为准，在买卖双方签署正式的买卖合同后，本认购书自行失效，已付订金自动转为首期购房款的一部分；王xx接到济南xx公司签约通知后，未按约定的期限签约，房屋不予保留，认购金10日内按银行存款利息退还王xx。王xx提交的《商品房单价表》载明，房屋一层至六层的楼层单价分别为3050元、3200元、3300元、3100元、2900元、2800元，阁楼为2500元，地下室为1500元；但是，该单价表并未加盖济南xx公司的公章。

济南商品房买卖律师：2004年11月27日，王xx支付济南xx公司10万元，济南xx公司开具了收款收据，收据上的收款事由为“认购金”。2007年4月27日，王xx与济南xx公司又签订补充协议一份，协议约定因涉诉项目未能于2006年开工建设，若涉诉项目2007年12月31日仍未动工建设，且王xx于2007年12月31日后确认放弃认购，济南xx公司除返还订金外，（济南商品房买卖律师 ）还应按15%的年利率支付利息；该协议于涉诉项目动工建设时终止；另，协议上有王xx手写的“原合同是1楼，现仍要1楼”字样。

济南商品房买卖律师  一房二卖案例：一审法院认为，王xx与济南xx公司签订的认购书已经明确了以下信息：出卖人与买受人及双方的住所，认购房屋为三室、面积约120平米，房屋价格3000元/平米、地下室1500元/平米，认购订金于签订认购书时支付、购房款在出卖人通知签署《商品房买卖合同》（预售）时交付，付款方式可选择一次性付款或贷款等信息；因认购房屋所属项目由6层建筑变更规划为28层建筑，王xx与济南xx公司在履行认购书的过程中已明确认购房屋为5号楼座26层01室，并进一步明确面积（约）为122.63平米。（济南商品房买卖律师  一房二卖案例）对于房屋的交付条件及期限、产权登记、面积差异、违约责任等事宜，虽然王xx与济南xx公司未签订书面协议，但相关法规或规范性文件对此均有明确规定：《城市房地产管理法》第二十七条和国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第十六条均规定，建设工程竣工，经验收合格后，方可交付使用；国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；原建设部颁布的《商品房销售管理办法》第二十条也对面积差异问题作出了规定；对于违约责任，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已针对商品房买卖合同中违约责任未作约定或约定不明的处理进行了规定。故，在认购书的签订和履行中，王xx与济南xx公司达成的意思表示，已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条中基本的主要内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因济南xx公司已经按照约定收取了王xx支付的购房款，（济南商品房买卖律师  一房二卖）故王xx与济南xx公司已经成立了商品房买卖合同关系。对于济南xx公司认为王xx在2010年1月未按通知要求签订商品房买卖合同、未支付剩余购房款，双方认购关系已经解除、济南xx公司有权另售涉诉房屋的辩解意见，因涉诉项目在2010时才刚刚确定建筑规划、并未取得合法的销售依据，此时尚未达到签订商品房买卖合同的约定条件和法定条件，也未达到认购书约定的付款条件，王xx并未构成违约，故对于济南xx公司的该项辩解意见，一审法院不予采纳。因涉诉房屋已于2015年3月19日取得了商品房现售备案证，济南xx公司此后未再发出过签约通知或解约通知，更未退还王xx购房款，故王xx与济南xx公司的商品房买卖合同关系合法有效，一审法院将按商品房买卖合同关系认定王xx与济南xx公司的权利义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（济南商品房买卖律师 ）未经王xx同意，济南xx公司已于2015年6月12日将涉诉房屋出售给案外人朱某并办理了网签备案，致使王xx的合同目的不能实现，故对于王xx要求解除认购书、返还10万元预付款的诉讼请求，一审法院予以支持；结合济南xx公司的过错程度及涉诉房屋的升值情况，对于王xx要求济南xx公司支付惩罚性赔偿款10万元的诉讼请求，一审法院予以支持。济南xx公司于2015年6月另行出售涉诉房屋的实际价款为1309992元，涉诉房屋按认购协议计算的价格为3000元/平米×119.26平米=357780元，按此计算涉诉房屋的升值差价为1309992元-357780元=952212元，按王xx已付房款的配比的升值差价为100000元÷357780元×952212元=266144.56元，故济南xx公司还应赔偿王xx房屋升值差价损失266144.56元。对于王xx要求济南xx公司以10万元为基数，按银行同期五年期贷款利率自2004年11月27日起支付利息损失60266.7元的诉讼请求，该利息损失与王xx主张的房屋升值差价损失均系损害赔偿性质，因王xx支付的10万元已作为购房款计算了升值差价损失，且该差价损失高于王xx的利息损失金额，故对于王xx的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，（济南商品房买卖律师  一房二卖案例）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第八条第（二）项之规定，判决：一、解除原告王xx与被告济南xx投资有限公司公司签订的《xx商品房认购书》；二、被告济南xx投资有限公司于判决生效之日起十日内返还原告王xx购房款10万元；三、被告济南xx投资有限公司于判决生效之日起十日内支付原告王xx房屋差价损失266144.56元；四、被告济南xx投资有限公司于判决生效之日起十日内支付原告王xx一房二卖的赔偿金10万元；五、驳回原告王xx要求被告济南xx投资有限公司支付原告王xx利息损失60266.7元的诉讼请求；六、驳回原告王xx超出部分的诉讼请求。（济南商品房买卖律师  一房二卖）若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6820元，由原告王xx负担人民币820元，被告济南xx投资有限公司负担人民币6000元；财产保全费人民币5000元，由被告济南xx投资有限公司负担。（济南商品房买卖律师  一房二卖案例）但王xx未与济南xx公司就新的楼号达成新的协议，所以原先的认购书因为发生了情势变更应当已经解除。王xx质证称，证据系复印件，不具备合法的证据形式要件，对真实性不予认可；不属于新证据，且与本案没有实质性的关联，亦不符合情势变更的条件。证据2、孙某辉等分别与济南xx公司签订的商品房买卖预约协议书及商品房买卖合同。欲证明涉案项目规划发生重大的情势变更，需要业主对房号进行确认，其他业主按照通知后与济南xx公司达成了新的预约协议书，并且最终依据协议书签订了正式的商品房买卖合同。王xx质证称，不属于新证据，且与本案没有实质性的关联；对于某的合同与王xx提交的复印件是一致的，真实性认可，对孙某辉等的合同真实性无法确定；济南xx公司重新签订预约合同目的系为了提前收取全部购房款，强制要求业主签订的，与济南xx公司主张的情势变更之后的处理没有任何关系；选房确认单所载明的楼号就已经是规划确定的房屋的具体的楼号房号，也是在规划调整后的一个行为，该行为济南xx公司与购房人均是认可的，（济南商品房买卖律师 ）没有必要再另行签订相关的协议加以确认，选房确认单就已经进行了确认。证据3、业主于某等人选房确认单及业主李某波等人分别与济南xx公司签订的商品房买卖预约协议书一宗，证实业主选房后交给济南xx公司选房确认单不仅要有业主的签字而且还有手印，且选房确认单并不稳定，业主最终都是以商品房买卖预约协议书来确定最终的房源。王xx质证称，对选房确认单中签字摁手印是否为本人书写无法确认；一审中证人已证实王xx提交的选房确认单的形式内容与证人选房后取得的确认单的形式内容均一致；一二审中济南xx公司对选房确认单应具备的内容陈述自相矛盾；该证据不能证实济南xx公司的证明主张。（济南商品房买卖律师  一房二卖）证据4、《国有土地使用权出让合同》、《国有土地建设用地所有权使用权合同变更协议》、《济南发展和改革委员会关于济南xx投资有限公司车北居住组团房地产开发项目核准的批复》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，证实涉案项目具有合法审批手续。王xx质证称，对证据的真实性无异议。

济南商品房买卖律师  一房二卖：本院认定如下：1、根据济南xx公司提交的证据1，结合一二审中双方当事人陈述及证人证言，可以认定涉案项目于2009年进行了重新规划，涉案5号楼由原先的6层建筑变更为28层建筑。2、王xx于2009年底参加济南xx公司组织的选房过程中，选定了5号楼座26层01室。3、2004年8月23日,济南xx公司与济南市国土资源局签订涉案土地《国土土地使用权出让合同》。2009年12月31日，济南xx公司与济南市国土资源局在上述出让合同的基础上签订《国有土地建设用地所有权使用权合同变更协议》（济国土合字（2009）第589—1号），该变更协议主要对涉案土地相关规划经济技术指标调整为：……容积率由1.3调整为地上容积率不大于2.4，地下容积率不大于1.2，（济南商品房买卖律师  一房二卖案例）建筑密度不大于18%，绿化率不小于35%，停车率不少于80%。2011年4月29日，济南市发展和改革委员会对济南xx公司涉案房地产开发项目的立项申请予以核准。2011年6月28日，济南xx公司取得涉案项目土地使用权证。（济南商品房买卖律师  一房二卖案例）2011年8月10日，涉案项目取得《建设工程规划许可证》。2011年11月22日涉案项目取得《建设用地规划许可证》。2012年1月10日，涉案项目取得建筑工程施工许可证。

二审中，对2009年12月底至2010年1月期间济南xx公司组织选房、交房款、签订商品房预约合同的流程，证人于某陈述：“2009年年底接的开发商电话通知选房，同时某某支队也口头通知选房，我按通知日期去选房，当时开发商委托了一个销售公司带领我看房号、户型，然后个人选定，选定之后在选房确认单填上需购买的房屋，然后签字确认，开发商让我先回去，等候通知，贷款或全款自己回去可以考虑一下，大概是过了10多天我又接到开发商电话通知我过去办手续，（选择）交全款还是贷款，我确定的是交全款，（济南商品房买卖律师 ），过了几天之后又约定了一个时间我带着钱过去交的全款，交完全款之后同一天接着签订了商品房预约合同。”王xx及济南xx公司对证人于某陈述的流程均予以认可。

一审济南xx公司提交的录音证据显示，济南xx公司电话通知王xx于2010年1月4日前将信用贷款的资料递交济南xx公司，2010年1月5日前必须购房全款到位，否则视为王xx放弃所选房源。王xx在一审庭审中陈述，其（接到通知）出差回来后找过济南xx公司员工陈某，也去项目工地看过，因工程还未动工，不具备认购协议约定的签订正式商品房买卖（预售）合同的条件，所以不同意缴纳剩余房款。

本院认为，本案的争议焦点是：一、王xx、济南xx公司于2004年11月签订的认购书的性质及效力；二、涉案认购书的解除；三、济南xx公司主张不应支付房屋差价损失、一房二卖赔偿金的上诉请求是否应得到支持。

关于焦点一，本院认为，在2009年12月王xx选定具体房源的情况下，（济南商品房买卖律师  一房二卖）王xx、济南xx公司于2004年11月签订的认购书性质为商品房预约合同，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。理由为：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房买卖合同应当明确的主要内容：1.当事人名称或者姓名和住所；2.商品房基本状况；3.商品房的销售方式；4.商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；5.交付使用条件及日期；6.装饰、设备标准承诺；7.供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；8.公共配套建筑的产权归属；9.面积差异的处理方式；10.办理产权登记有关事宜；11.解决争议的方法；12.违约责任；13.双方约定的其他事项。根据上述法律、法规的规定，本院认为，预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任。判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要的是看此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件；反之，则应认定为预约合同。如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的，该协议应认定为预约合同。（济南商品房买卖律师  一房二卖）本案中，济南xx公司、王xx于2004年11月签订认购书，认购书中对王xx所要认购的房屋约定并不具体明确，此时济南xx公司与王xx签订的认购书应系对购买涉案土地上的房屋达成意向性协议。2009年12月济南xx公司组织选房，王xx选定了涉案房屋，（济南商品房买卖律师  一房二卖案例）双方签订的认购书即具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、单价、付款方式，且双方当事人在认购书中亦明确约定需重新签订商品房买卖（预售）合同。因此，双方签订的认购书及王xx选定房屋，系真实意思表示，应认定为商品房预约合同。虽然王xx2009年12月底王xx选定涉案房屋时，涉案房地产开发项目尚未通过立项核准手续，但本案王xx起诉前涉案项目已取得商品房现售备案，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释》第二条“出卖人没有取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，双方签订的认购书应认定合法有效。一审法院认定涉案认购书在双方履行过程中成立了商品房买卖合同关系不当，应予纠正。

济南商品房买卖律师  一房二卖案例---关于焦点二，本院认为，济南xx公司未按认购书约定与王xx签订涉案房屋商品房买卖合同，构成违约，王xx起诉要求解除认购书，理由正当，应予支持。理由是:前已述及，2004年11月双方当事人签订认购书，后王xx于2009年12月在济南xx公司通知并组织下选定了房源，双方当事人之间即成立了商品房预约合同关系。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。----济南商品房买卖律师  一房二卖案例---  双方当事人应当按照认购书的约定全面适当履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，2004年11月双方当事人签订的认购书中关于付款方式及签订本约合同约定：“1、一次性付款（预交订金可转为房款），2、公积金按揭贷款（预交订金可转为首付款），3、银行按揭贷款（预交订金可转为首付款）；王xx在接到济南xx公司签约通知后5日内携本认购书及身份证到济南xx公司指定的地点签署《商品房买卖合同》（预售），并交付购房款；买卖双方在未签署《商品房买卖合同》（预售）之前，以本《认购书》为准，在买卖双方签署正式的买卖合同后，本认购书自行失效，已付订金自动转为首期购房款的一部分；王xx接到济南xx公司签约通知后，未按约定的期限签约，房屋不予保留，认购金10日内按银行存款利息退还王xx。”根据上述法律规定及认购书约定，济南xx公司应在涉案房屋具备预售或现售条件时及时通知王xx签订商品房买卖合同（预售）并交纳房款，但济南xx公司于2015年3月19日取得涉案项目商品房现售备案证后，---济南商品房买卖律师  一房二卖案例---   未按认购书的约定通知王xx签订商品房买卖合同，构成违约。因此，王xx起诉要求解除认购书，理由成立，应予支持。济南xx公司上诉及二审庭审中主张，2009年因涉案项目重新规划，需要重新选定房源，在王xx未与济南xx公司重新选定房号并签订商品房买卖预约协议书的情形下，双方当事人于2004年11月签订的认购书因情势变更解除。本院认为，情势变更原则是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生情势变更而使合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许当事人通过协商或司法程序变更合同或解除合同的原则。即合同成立以后，因与双方当事人无关的原因，发生了社会环境的异常变动，在这种情况下造成当事人一方遭受重大的损害，---济南商品房买卖律师  一房二卖---这个时候双方当事人应该重新协商，如果达不成协议，受损害的一方可以请求人民法院解除或变更合同。根据本案查明的事实，济南xx公司主张认购书因情势变更解除不能成立，理由如下：虽然涉案项目于2009年发生规划重大变更，但这种规划变更并非作为开发商的济南xx公司所不能预见；在济南xx公司知道涉案项目规划变更后，其通知王xx参加选房的行为，亦表明其知道项目规划变更所产生的风险，并自愿与王xx继续履行合同；从本案查明的事实看，王xx选房后，双方当事人未能重新签订商品房预约合同，系因王xx不同意2010年1月5日前缴纳全部房款，如王xx同意缴纳全部房款并签订了商品房预约合同并实际履行的话，亦不会对济南xx公司显失公平；----济南商品房买卖律师  一房二卖案例----  涉案项目发生规划变更、王xx选房后，双方当事人并未重新协商缴纳全部房款或解除认购书问题，济南xx公司亦未就解除认购书提起诉讼。综上，对济南xx公司的该项主张，本院不予支持。

济南商品房买卖律师-----关于焦点三，本院认为，关于王xx主张的一房二卖损失，因双方签订的认购书性质为商品房预约合同，双方并非建立商品房买卖合同关系，不存在一房二卖的情形，故对王xx的该项主张，本院不予支持。一审法院基于错误认定双方当事人之间系商品房买卖合同关系判令济南xx公司向王xx支付一房二卖赔偿金10万元不当，应予纠正。关于王xx主张的房屋差价损失。本院认为，预约合同的目的虽然是订立本约，但预约合同也是独立的合同。违反预约合同后，应当承担违约责任。预约合同是相对于本约而言的，其本身是缔结本约的一个过程，处于本约的缔约阶段。因此违反预约的行为既是预约违约行为，也是本约的缔约过失行为。预约的违约损失在总体上应当相当于本约的缔约过失责任范围，即相当于本约的信赖利益损失。对信赖利益的赔偿以不超过履行利益为限，（济南商品房买卖律师  一房二卖案例）在不超过信赖利益的范围内，从利益平衡、诚实信用、公平原则等角度出发，结合案件实际情况，综合守约方的履约情况、违约方的过错情况、合理的成本支出等因素，酌情裁判。具体到本案，王xx信赖其与济南xx公司可以订立商品房买卖合同，但济南xx公司取得涉案房屋现售备案证后未与王xx签订商品房买卖合同并将涉案房屋出售他人，王xx从而丧失了按照认购书约定的房屋价格与他人另订购房合同的机会。---济南商品房买卖律师  一房二卖--- 鉴于济南xx公司取得涉案项目商品房现售备案证及涉案房屋出售给他人时间差距不大，王xx与济南xx公司签订本约的信赖利益损失，可参照济南xx公司将涉案房屋转卖他人所获实际经济利益。因此，一审法院结合济南xx公司违约情况、王xx的成本支出等因素，按王xx支付认购金占认购书约定房屋价款比例分配信赖利益损失，即房屋差价损失，----济南商品房买卖律师  一房二卖-----符合公平合理原则，故济南xx公司应赔偿王xx房屋差价损失266144.56元。本案济南xx公司主张不应赔偿王xx房屋差价损失，理由不能成立，本院不予支持。

综上，济南xx公司的上诉请求，部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持济南市xx人民法院（xx）商初字第xx号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项；

二、撤销济南市xx人民法院（xx）商初字第xx号民事判决第四项及案件受理费、财产保全费负担项；

济南商品房买卖律师代理认购合同签订后出卖人又将房屋另售他人（一房二卖）案例。济南商品房买卖律师，如遇商品房买卖法律问题可以向济南商品房买卖律师咨询。