罗华平律师

案情简介：2015年8月25日，陈某某与某置业公司签订了商品房买卖合同，陈某某购买了某置业公司开发的面积131.66平方米房屋，同年入住。2015年中策置业公司与某物业签订了《前期物业服务合同》，由中策物业为该小区进行物业服务。陈某某2015年度、2016年度的物业费用未缴纳。中策物业多次向陈某某发出了书面缴纳通知，陈某某却仍未缴纳，并说其并没有和中策物业签订过服务合同，无奈，中策物业起诉法院要求陈某某支付物业费。

法院判决：人民法院经审理认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，被告陈某某所居住的房屋位于原告与某置业公司签订的前期物业管理服务合同范围内，对被告有法律约束力，被告应当承担补交物业费的违约责任等。

律师点评：根据《民法典》第九百三十九条规定“ 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”该条从主体不同规定了《物业服务合同》的二种情形，一种物业服务合同叫做《前期物业服务合同》，之所以叫前期物业服务合同，是因为在房屋的建设和销售期间，小区的业主大会或业主委员会还没有成立，所以，只能是由建设单位先和物业服务企业签订合同，对小区建筑物进行管理，等到小区的业主大会或业主委员会成立后，该业主大会或者业主委员会才是选聘物业管理人的法定主体，他们代表全体业主选聘物业管理人签订的物业服务合同，是正式物业服务合同，也就是第二种形式的物业服务合同，不管是哪一种形式的物业服务合同，根据法律规定不管是哪一种合同都是合法有效的、都对业主具有约束力的，业主都应该按合同约定支付物业服务费。