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公司的动迁安置纠纷,为当事人争取到完胜

作者:刁宏律师 发布时间:2021-05-11 浏览量:0

案号:2019)沪01民终13421号

上海市第一中级人民法院

民事判决书

2019)沪01民终13421号

上诉人(原审原告):廖xx,男,1966年3月17日生,汉族,住上海市浦东新区。

委托诉讼代理人:黄xx,上海XX律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):上海xx有限公司,住所地上海市嘉定区曹新XX******。

法定代表人:徐xx,董事长。

委托诉讼代理人:刁X,上海市XX律师。

原审第三人:上海市浦东新区川沙新镇城镇建设管理中XX,住所地上海,住所地上海市浦东新区川沙新镇新德西XX****>

法定代表人:桂X,主任。

委托诉讼代理人:储XX,男,该公司员工。

委托诉讼代理人:张XX,上海XX律师事务所律师。

上诉人廖xx因与被上诉人上海xx有限公司(以下简称xx)房屋租赁合同纠纷一案,不服上海市浦东新区人民法院(2018)沪0115民初72442号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

xx上诉请求:撤销一审判决,改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由:一、本案没过诉讼时效。一审法院对于时效起算时点错误。1.上诉人向被上诉人承租的房屋和场地虽然在2013年经法院执行返还,但场地上上诉人自行搭建的房屋并不属于返还之列,该房屋一直由受让人(案外人)上海A有限公司(以下简称A公司)占有使用,直到2016年7月房屋拆除,上诉人(A公司)因未能获得自建房屋的相应补偿款,才知道自己的实体权益受到侵害,因此最早也应从2016年7月份起算。2.上诉人维权之路始终没有停止过,即使按照一审法院认定的起算时效,也未超过二年法定期限。A公司一直与上诉人一起持续不断向当地政府主张权利,要求政府能就上诉人自建房屋财产单独与上诉人签订补偿协议,但被上诉人不同意,为此三方还发生矛盾冲突并报警。这些事实从2018年5月上诉人与第三人的信函往来中即能得到印证。会与2016年该房屋被拆除后上诉人的维权经过,(2017)沪0115民撤34号民事裁定书已作出表述和认定。因此本案诉讼时效事实上也曾数次中断,始终持续在法定时效内。二、基本事实认定存在明显错误。1.上诉人在承租的1500平方米场地上自行搭建房屋之事实毋容置疑。一审既然已认定房屋系上诉人搭建,被上诉人又无任何相反证据证明在政府拆除前其曾拆房重建或房屋已自行灭失,一审法院仅凭2014年评估报告平面示意图与之前初稿显示建筑物状态不一致、不能对应、被上诉人不予确认,而否定被上诉人获得的补偿利益与上诉人有关联。2.2013年一审法院执行的标的并不包含上诉人自建房屋部分,上诉人房屋未拆,权益就尚在,何需再另行主张。3.本案双方对租赁地块列入市政项目动迁范围是明知清楚的。造成签约过程延长完全是被上诉人的原因。上诉人依据租赁合同约定主张相关权利,完全有事实和法律依据。综上所述,请求支持上诉人的上诉请求。

xx辩称,不同意上诉人的上诉请求。请求驳回上诉,维持原判。

上海市浦东新区川沙新镇城镇建设管理中XX(以下简称川沙新镇管理中心)表示由法院依法判决。

xx向一审法院起诉请求:判令xx依据租赁合同及补偿协议书将其中廖xx享有2,744.20平方米的房屋拆迁补偿款人民币5,029,033元(以下币种相同)向廖xx予以支付,其中包含:1.廖xx自建房屋2,744.20平方米的房屋补偿金1,794,475元;2.2,744.20平方米房屋中的装修补偿554,558元;3.租赁区域中配套设施补偿费785,390元;4.设备设施搬迁费71,915元;5.物资搬迁费45,800元;6.停工停业损失补偿费960,470元(项目单位在回函中注明的按照250元每平方米X2,744.20平方米);7.配合动迁奖励费421,260元(上述1-6合计金额的10%计算);8.过渡费395,165元(2,744.20平方米X144天X1元)。

一审法院认定事实:2009年9月29日,xx作为甲方与廖xx作为乙方签订租赁合同一份,约定甲方将坐落于XX路XX号内由甲方管理的占地约1,500平方米的场地和四间约250平方米房屋按现状租赁给乙方用于家具生产;租赁期为叁年,自2009年4月1日起至2012年3月31日止,租金为每年人民币捌万伍仟元正;……租赁期间,乙方不得将房屋、场地分租转让,不得擅自改变房屋结构,租赁期内房屋自然损坏由乙方修理并承担费用;租赁期间遇市政动迁,国家规划建设需要征用该场地,双方必须服从,签订终止协议书,租金按实计算,其中涉及到乙方自建房屋的补偿由乙方享受:……合同到期前一月,乙方若需继续租赁,应以书面形式向甲方提出,若甲方同意,双方应另签合同,租金重新计算,否则,合同自然终止;……备注处记载,2008年4月1日至2009年3月31日租金和2009年3月31日至2010年4月1日租金合计12.30万元,乙方于本协议签订之日同时付清。

2012年5月29日,xx作为原告向一审法院就与廖xx的租赁合同提起诉讼,要求廖xx立即迁出承租部位并支付2012年4月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费。一审法院审查后认定如下事实:2011年3月2日,xx向廖xx发送通知一份,表示承租部位被列入市政项目动迁范围内,请廖xx方做好动迁评估准备,但在一审案件审理中,双方确认,承租部位所在地块未有拆迁公告。由此法院认为,合同期满,廖xx继续占用承租部位已无合同及法律依据,理应迁出,并支付房屋使用费,故作出了廖xx应于一审判决生效之日起十五日内自上海市浦东新区XX路XX号全部房屋及场地内迁出,并将该房屋及场地返还给xx,同时廖xx需承担2012年4月1日至返还房屋之日止的使用费。一审判决后,廖xx不服提起上诉,提出其承租后在原有房屋的基础上作了大量的添附,面积达1,000平方米,现该部分房屋已由廖xx出售给案外人,无法向xx予以归还承租部位。xx表示承租人理应在合同期限届满后向出租人归还租赁房屋及场地,并支付实际占用期间的房屋使用费;廖xx在场地上擅自搭建房屋,应当依法予以拆除。二审法院审理后认为,租赁合同约定的租赁期限已届满,作为承租人理应向出租人承担返还租赁物的义务。廖xx以其在租赁房屋中作了大量添附,并已将添附的房屋另售他人为由,拒绝返还租赁物并支付房屋使用费,其理由不成立,不予采纳。由此于2013年1月作出了驳回上诉,维持原判的判决。案件生效后,2013年3月xx申请了强制执行,2013年5月,承租部位被执行移交给xx。

上海B有限公司根据上海C有限公司的委托,以委托方协议搬迁估价对象提供参考依据为目的出具评估报告,估价时点为2014年2月18日。2016年5月12日,由上海C有限公司作为拆迁单位、川沙新镇管理中心作为责任单位、上海D有限公司作为拆迁实施单位共同作为甲方与龙游县住房和城乡建设局、龙游县国有资产监督管理委员会以及上海XX公司(xx)作为乙方签订补偿协议,约定:“润川路新建工程”建设项目规划红线范围内,乙方所建的房屋、建筑物及设施、场地被列入该工程拆迁范围内,需要进行拆迁,拆迁范围内的建筑物和各类设施等已委托上海B有限公司进行了拆迁评估;乙方所有非居住房屋坐落在XX镇XX桥XX队(XX路XX号、XX号),经评估房屋评估总建筑面积为13,783.71平方米,未见证建筑面积为13,783.71平方米;建筑物补偿款为13,168,851元;装修补偿款为3,189,334元;附属设施补偿款2,098,605元;机器设备搬迁补偿款为2,617,965元;物资搬迁补偿款为281,220元;配电增容费27,000元;停工停业损失补偿费为4,824,298元;配合动迁奖励费2,623,227元;过渡费1,984,854元;证照费25,000元;共计补偿款总金额为30,840,354元,补偿的总金额包括了所有一切地上建筑物补偿费用,本协议签订后乙方不得再提出其他补偿等要求;经补偿后,乙方自行建造的建筑物、附属设施及租赁的建筑物内所有物品必须在2016年5月15日前交拆房队拆除,如逾期不交,甲方将取消上述各项补偿费、搬迁费等费用并报请新区执法部门,实施强制拆除,所发生的一切后果都有乙方自负……。2016年评估报告中建筑物全部清空拆除。xx为相关补偿款未支付到位曾于2017年2月向一审法院提起诉讼,要求支付剩余补偿款,一审法院依法追加了相关拆迁人及被拆迁人后,判决上海C有限公司、川沙新镇管理中心、上海D有限公司向本案xx、龙游县住房和城乡建设局、龙游县国有资产监督管理委员会支付剩余未付补偿款及逾期付款利息。该案判决后,廖xx及案外人上海A有限公司向一审法院提起第三人撤销之诉,要求分得XX镇XX桥XX队(XX路XX号、XX号)未见证建筑面积13,783.71平方米中属于其2,744.20平方米建筑物的补偿款;一审法院审查后认为上述判决处理的是拆迁单位与被拆迁单位之间的拆迁补偿纠纷,并未确定2,744.20平方米建筑物的归属,如欲主张该部分建筑物的拆迁补偿权益,应根据租赁合同另行提起民事诉讼,对该撤销之诉裁定不予受理。

川沙新镇管理中心表述,判决生效后,就相关拆迁补偿款已交至法院。另外,其表示评估公司曾于2011年出具过评估的初稿,估价时点为2010年6月29日,经评估房屋评估总建筑面积为9,314.82平方米,未见证建筑面积为9,314.82平方米;建筑物补偿款为7,575,171元;装修补偿款为1,905,592元;附属设施补偿款1,393,794元;机器设备搬迁补偿款为2,262,915元;物资搬迁补偿款为183,850元;其中包含了廖xx方自建房屋2,744.20平方米,评估房屋价值为1,794,475元,装修554,558元,附属设施785,390元,机器设备搬迁71,915元,物资搬迁45,800元。对川沙新镇管理中心提供的估价时点为2010年6月29日的评估报告,廖xx方不持异议,xx不予认可,表示从未看到过,未经得其认可。

一审法院另查明,2009年2月,xx向一审法院就与廖xx的租赁关系提起诉讼,表示2006年3月起将其管理的上海市浦东新区XX路XX号约1556平方米场地及仓库租赁给廖xx,双方年租金为38,000元,没有签订合同也未约定租赁期限,在未经xx同意下廖xx擅自搭建部分建筑,因xx要求增加租金并签署合同未得到廖xx同意,由此提起诉讼要求承租方迁出并支付租赁费,并对擅自搭建物拆除恢复原状。该案2009年4月29日庭审中,廖xx方表示2006年3月开始整理场地,搭建了1000平方米左右的房屋用于家具加工及个人生活使用,xx表示廖xx确实在上述场地上自己搭建房屋,但从未得到其同意。2009年7月22日谈话中,法庭就合同终止对廖xx在土地上的搭建释明是否需要进行评估,廖xx表示“东西方向两层楼八间,其余一层楼的厂房都是我间的,在我两层楼房的西南方向有四间房屋是xx建的”“厂房使用砖块和C型钢搭建的,屋顶是加工板,上述所有房屋当时的造价有40多万元,是2006年3月开始建造6月完工的”“不愿意评估,我要求拿回我的本钱40多万元,如果评估达不到这个价格就不愿意做评估”;2009年7月23日,一审法院又就合同终止对廖xx在土地上的搭建是否评估询问xx,其表示“我同意评估,我出租给被告(廖xx)的时候有四间房屋,该房屋是在现在被告所建房屋的西南面,我实际租给被告土地面积1,500平方左右,具体没量过。如果被告不同意评估,那么对他的违章建筑两层楼房屋八幢,长度为占地东西方向二十七米,在四周他搭建了临时用于车间的厂房,是平房。他建的房屋的总面积我现在没法说清,需要量一下。如果他不同意评估,我最多给对方每平方米200元,要么拆走”“我知道这些建筑总的造价最多为十五、六万元”。2009年9月,xx以双方已在协商解决为由撤回该案诉讼。同年9月底双方签署本案所涉租赁合同。

涉案租赁合同履行期间,2011年4月,xx曾向一审法院对廖xx提起诉讼,要求对双方租赁合同予以解除,并要求廖xx承担使用费及违约金,拆除违法搭建的建筑物(约2000平方米)。xx在诉状中表示,2010年3月,发现廖xx在承租的场地内违法搭建建筑物,xx多次口头劝阻并于2010年3月21日、6月29日二次书面通知要求廖xx停止施工,恢复原状,但廖xx一意孤行,继续违法搭建。在2011年3月31日,廖xx也未按约支付租金,由此提起诉讼。该案在2011年5月31日的庭审中,xx提供了违章建筑的照片,要证明廖xx存在违法搭建的事实及违建建筑物的情况,其中为两层办公楼和一平房为违章搭建,廖xx表示确实搭建一些房子,其中2层楼的房屋为2006年搭建,部分房子是2010年搭建,2010年搭建的是一个停车库。双方庭审中对2010年搭建了300平方米厂房以及2006年搭建了1000多平方米建筑物均予以确认,另外,廖xx方确认2011年4月1日至2012年3月31日的租金未支付,因为担心房子拆迁后,多付的钱款拿不回来。在法院2011年9月14日的庭审中,在法庭询问“租赁合同范围内的房屋是否已经进行评估”:廖xx表示已经进行评估,表示房屋的测量及机器的登记,廖xx方进行了配合;xx表示,经其了解,由川沙新镇建设指挥部对可能动迁的地块进行预先调查评估,但实际到目前为止,系争地块尚未纳入拆迁范围。2011年12月20日,xx因廖xx已将租金付至2012年3月31日且租赁期限即将届满,故撤回该案的诉讼。之后在2012年合同到期后,xx以租赁到期为由要求廖xx迁出向一审法院再行提起诉讼。

一审法院再查明,根据廖xx表述,2012年1月18日,由廖xx经营的上海市浦东新区川XX镇XX加工场作为乙方与案外人上海A有限公司作为甲方订立《资产转让协议》,约定乙方转让其在上海市浦东新区XX路XX号内的全部投资(自建房屋、装修、设备、设施等),折价为310万元,签订协议后七个工作日在现场清点交接,合同自转让资产交接之日生效。一审案件审理期间,上海A有限公司表示已于2017年12月解除了该份《资产转让协议》,对廖xx现作为本案的原告主张相关诉讼权利,不持异议。

一审法院认为,廖xx是基于与xx间的租赁关系而在上海市浦东新区XX路XX号场地及房屋上使用并予以经营的。双方的租赁关系已于2012年3月31日履行终止,为合同履行到期的相关后果,也曾引发诉讼,案件生效后,承租部位也予以执行交还出租方xx。在租赁期间,xx虽发送过要求廖xx配合评估的函件,但根据租赁案件的调查以及双方当时的陈述,在合同履行期届满前,客观上确实未发生动迁及补偿行为,而承租部位在内的地块又系协议动迁,拆迁补偿协议于2016年签署,所适用的补偿依据也以2014年时点评估的评估报告为准,上述行为均发生在双方租赁合同到期及场地返还完毕之后,由此廖xx依据租赁合同中“租赁期间遇市政动迁,……其中涉及到乙方自建房屋的补偿由乙方享受”主张相关权利,没有事实及法律依据。再则,xx等被拆迁人所签署的补偿协议中是否包含了廖xx搭建的权益;虽川沙新镇管理中心书面及到庭表述,补偿利益中包含了廖xx在场地上的搭建利益,然而2013年承租部位被执行返还时的状态与估价时点2014年2月18日(评估报告正稿于2015年12月10日出具)的建筑物状态是否一致,无论是川沙新镇管理中心还是廖xx均没有提供充足的证据证明,即使依照川沙新镇管理中心提供的2010年6月29日估价时点的评估报告与用于拆迁补偿的评估报告进行比较,原有报告中2,744.20平方米建筑物的结构、层数、檐高、建造年份、建筑面积等不能在之后的评估报告中予以对应体现,在xx不予确认存有廖xx建造房屋下,一审法院也很难仅凭川沙新镇管理中心的陈述认定其中包含廖xx在租赁期间的搭建,基于以上认定,xx在动迁补偿中获得的补偿利益,均与廖xx不存在关联。

至于廖xx、xx租赁关系期间,廖xx在承租场地上进行了搭建一节,xx虽在本案中一概不予确认,但一审法院根据之前诉讼中双方各自的陈述,可以确认廖xx租赁期间为其经营之需在承租场地上确实进行了搭建的事实。xx还提出搭建行为均未得到出租方的同意,数次发函或诉讼要求拆除的意见,对此一审法院认为,xx确实在租赁合同的诉讼中对廖xx的搭建提出异议,但之后又都以撤诉的形式撤回起诉,撤诉后,双方也将租赁合同继续履行至到期,由此可以视为出租人默认对承租人搭建行为的认可。双方在租赁合同到期后,对于廖xx没有合法建设手续的搭建费用,在没有约定的情形下,可以按照双方过错予以分担。廖xx交还承租部位前对其搭建当且应当知晓主张相应的权利,一审案件审理中,xx提出廖xx并未向其主张过搭建权益,现提起本案已经超过诉讼时效,廖xx表示其一直在主张并将其意愿向川沙新镇管理中心表达过,对此一审法院认为,廖xx表示在租赁案件执行中已经表达对其搭建要另行向xx主张处理的意见,根据当时的法律规定,廖xx的主张得到法院保护的期间为二年,诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断,从中断时起,诉讼时效期间重新计算。现廖xx没有证据证明在之后的两年内向本案xx的提起明确的主张或诉讼,由此xx现以诉讼时效已过为由予以抗辩,于法有据。

一审法院判决:驳回廖xx的诉讼请求。案件受理费47,003元,诉讼财产保全费5,000元,由廖xx负担。

二审中,当事人没有提交新证据。经审理查明,一审法院认定的事实无误,本院依法予以确认。

本院认为,上诉人在本案一审中的诉请为被上诉人依据租赁合同及补偿协议书将其中上诉人享有的房屋拆迁补偿款支付上诉人。然而根据生效判决,上诉人与被上诉人的租赁合同于2012年3月31日到期后终止,生效判决业已判令上诉人迁出租赁房屋及场地。上诉人认为2010年已对上诉人自建房屋及设施设备进行了初次评估,其主张的补偿金额系依据2010年的评估报告,但根据查明的事实,补偿协议系2016年签订,补偿协议依据的评估报告系2014年出具,因此上诉人在其租赁合同到期后依据2010年评估报告就其搭建物向被上诉人主张拆迁补偿款的请求,无事实和法律依据,本院难以支持。至于在租赁合同到期后对上诉人自建房屋部分被上诉人是否应予补偿的问题,并非本案审理范畴,上诉人可另行解决。

综上所述,上诉人廖xx的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决结果正确,可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费人民币47,003元,由上诉人廖xx负担。

本判决为终审判决。

审判长 潘XX

审判员 娄 永

审判员 刘 佳

二〇二〇年四月十五日

 

书记员 赵XX

本案的形势对刁律师的当事人不利,原告拥有天时地利人和之优,当地政府出于某些原因,不认可当事人,出具对其不利的证明。

本案法院承办法官,开展实体审,前后开庭6次。最终采纳刁X律师的代理意见,一审判决驳回原告的全部诉请,二审予以维持。

最终,当事人终于等来了对其有利的结果,依法维护了当事人的合法权益。


执业地区:上海-长宁区

律师职务:高级合伙人律师

执业证号:13101200410237746

擅长领域:离婚、婚姻家庭、刑事辩护、房产纠纷、合同纠纷

 


刁宏律师

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