商品房买卖，谁的过错？
案件情况：
2007年甲房地产开发公司与乙签订了房屋认购协议，合同约定，乙以一定价格购买甲公司开发的某房屋，同时约定，在签署合同后7日内乙方交纳全款并签订书面的购房合同，否则，甲方有权解除该认购协议将房屋另行出售。7日内乙方交纳了全款，但是没有签订书面的正式合同。2009年交房之后，乙方发现自己的房屋已经另售他人，双方发生争议。乙方将甲方诉至法院要求双倍返还购房款，并承担乙方的所有损失。
案件争议焦点：
原告（购房人）诉讼主张事实理由：甲乙双方签订的认购协议书就是商品房买卖合同，乙方并且按照合同约定支付了全款，甲方将房屋销售他人，是“一房二卖”，要求甲方双倍赔偿房款。
被告（开发商）抗辩理由：1认购协议不是商品房买卖合同，只是定金协议。
2，双方事实上没有对购买房屋达成一致意见，没有形成正式的买卖关系。甲方主张乙方是外地人，在签订认购协议以后，在签订正式书面商品房买卖合同之前，给甲方支付了购房全款，但是由于在签订书面正式买卖合同的时候，乙方提出更改房屋朝向，但甲方已经没有乙方要求的房源，因此，乙方没有签订书面买卖合同，也没有表示购房，愤愤离开售楼处，之后就没有再联系甲方。甲方多次电话通知乙方，乙方停机，没有联系上，最后发生争议时，得知，乙方出国，手机停用。
综上所述，双方在签订购房认购协议以后，甲乙双方就具体的购买房屋没有达成一致意见，买卖关系并未建立。乙方交纳的全款是乙方在签订正式购房协议之前交纳的，之后提出更改合同条款，导致合同无法履行，不是开发商的过错。开发商也多次联系乙方，但是乙方由于自身原因没有及时变更信息，甲方无法确认乙方购房意向，因此，在交房后甲方将其出售，不存在“一房二卖”的行为。
法庭争议焦点：
双方签订的认购协议书是否可以认定为商品房买卖合同？
一审法院判决：
判决被告甲方返还乙方购房款，并承担购房款30%的违约金给乙方。
二审法院判决：
甲方应该给乙方出具解除认购协议的书面通知，由于甲方没有履行书面通知，存在过错，判决维持原判。
律师法律分析：
房屋买卖是房产转让的一种形式，《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条规定：“房地产转让，应当签订书面合同，合同中应当载明，土地使用权取得方式”。
根据《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。
根据以上法律规定，商品房买卖关系的建立应当签订书面的买卖合同，这是必备的形式要件。认购协议认定为是商品房买卖合同的不仅应当交纳总房款，而且应当具备《商品房销售管理办法》第16条的内容，否则不能认定为是商品房买卖关系。
律师结语：
在购房活动中，无论是开发商还是业主都应该秉承诚信原则。主要的活动应该定有书面协议，出现争议时最好是及时协商处理，以免引起不必要的诉讼纠纷。纵观本案件，依据法庭提交证据，严格按照法律依据，开发商不存在一房二卖的事实，应该返还房款，并支付利息，但是为了保障弱小主体利益考虑，法院作出以上判决。
