吴新平律师

吴新平

律师
服务地区:湖北-武汉

擅长:房产纠纷,公司企业,征地拆迁,刑事案件

买房人延付房款之开发商回购操作范例

来源:吴新平律师
发布时间:2010-05-20
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附注:笔者担任法律顾问之某房地产公司出卖商品房,买房人办理按揭贷款,开发商为贷款作保证。由于买房人未能及时还款,导致银行直接划扣开发商帐款以还贷。为维护正当权益归避风险,公司委托律师全权处理相关事宜。笔者即作如下分析,并指导开发商最终督促买房人及时全额还款。
 
     一、本法律意见所依据的材料
     1、“有关业主官某的情况的详尽说明”(公司员工书面陈述);
     2、武汉市商品房买卖合同;
     3、“****”商品住宅定购协议书;
     4、备忘录;
     5、索款通知及回执;
     6、中国工商银行存(贷)款利息凭证(3张);
     7、工商银行还款凭证(3张);
     8、(工商银行)贷款借据详细信息查询及相关资料。
 
     二、对本案基本事实的认定
     2006年2月21日,官某与某房地产公司签定商品房买卖合同。合同约定公司将武汉经济技术开发区10号生活区****商品房第23幢3单元3层301号房预售与官某(交房日为2008年9月30日前),官某首付9800元,余款以按揭方式向银行贷款支付。
     2006年4月1日,官某向工行武汉市经济技术开发区支行(下称工行)贷款。在贷款中,官某以期房作抵押,公司作为官某债务履行的连带责任保证人。2008年9月17日,公司向官某交付房屋。
     至2008年2月和6月,工行分别两次向公司发出索款通知,并划扣官某所迟延偿还之本息。这期间公司曾电话联系官某,要求其承担还款责任,结果被告知已丧失还款能力。
 
     三、对本案法律关系的分析
     1、公司与官某之间的买卖合同关系。
     双方签定之《“****”商品住宅定购协议书》和《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示、符合法律规定,应属有效。
     2、官某与工行之间的借款合同关系。
     此有上述工行文件及其他相关材料为证。
     3、官某与工行之间的抵押合同关系。
     此为房屋按揭贷款之惯例,应可通过相关部门的查询得到确定。
     4、公司与工行之间的保证合同关系。
     此符合房屋按揭贷款之惯例,亦从索款通知及回执中找到相应线索,应属确定。
 
     四、对公司、官某、工行三方法律关系发展状况的判断
     公司与官某的买卖合同关系:由于公司已履行其对官某之房屋交付义务,以《备忘录》为证;官某已通过按揭方式向公司支付房屋价款,此有银行相关文件为证。由此,买卖合同已履行完毕,合同关系消灭。
     官某与工行的借款合同关系:从银行的索款通知可知,借款人官某已陷于还款迟延,构成违约。
     官某与工行的抵押合同关系以及公司与工行的保证合同关系:由于债务人官某到期未能履行其相应义务,银行作为债权人可以行使担保权,要求官某或公司承担担保责任。
     需要明确的是:根据《担保法》第二十八条及《物权法》第一百七十六条规定,在未对官某行使抵押权之前,工行不能要求公司承担保证责任。但考虑到房地产开发市场中开发商与银行话语权不均之行情,结合索款通知回执,可以推断公司已放弃其相关抗辩权。
 
     五、本案目前面临的实际情况
     债务人官某已逾期还款近半年并且失去偿还能力;其抵押之房屋市场价格已上涨,其价值应足以担保工行债权的实现;工行已开始要求保证人公司承担连带责任(这一进程预计将持续)。
 
     六、对公司维权途径的几点建议
     1、基于对以上情况的分析,可知要求官某本人直接承担还款责任已不现实。
     2、公司可通过提前偿还官某全部余款的方式,从工行受让对官某的债权,同时受让对官某的抵押权。在官某已履行迟延的情况下,对抵押物进行变卖或拍卖,将款项提存以定期获得还款;或者进一步以官某失去还款能力,构成根本违约为由,解除借款合同,直接将款项用于偿还全部本息。
     此途径直接依法及约定办理,不需征得相对人(官某)同意,公司占据完全主动。但不足在于,由于涉及到复杂的诉讼及非诉讼程序,会造成时间和相关费用、财力的大量支出。

     3、公司出面直接与官某交涉,陈述利害,寻求和解。
     要求:律师及公司相关市场、财务人员协调配合;
     准备:调查官某的财务状况,了解本案所涉房屋的使用情状及市场前景,并且作好与工行的沟通。
     方案:由公司对抵押之房屋进行回购,支付官某一定的补偿(综合考虑其实际缴费额、违约赔偿额、房屋现价等情节)。
     利弊:此种方案可简化程序,节省双方时间和费用,并且可使官某及时获得一定的现金流;可能遇到的障碍是官某在要求补偿款时会抬高额度(过多地要求以房屋市场现价进行结算),造成双方意见分歧过大而破裂。(湖北武汉律师  吴新平)
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武汉市武珞路456号·中建三局·30楼
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  • 律师姓名:吴新平
  • 执业律所:北京盈科(武汉)律师事务所
  • 职  务:
  • 执业证号:17010*********
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