案例7：预售房“一房二卖”的产权归属案（新余律师李华耕）

原告于2010年5月3日与某房产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定原告购买某房产开发公司开发的住宅房一套，付款方式采取首付和余款用银行按揭的方式，该商品房买卖合同于2010年6月10日在房管部门办理了备案登记，并于2010年6月24日在房管部门办理了预购商品房预告登记，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为某房产开发公司。此后，原告和某房产开发公司与中国银行签订了个人一手住房贷款合同，办理了相关房贷按揭手续，贷款期限20年，贷款偿还方式为按月等额本息还款。被告陈某于2012年10月份对涉案房屋装修。原告发现后，与被告产生纠纷，经协商未果。至2012年12月份，被告对涉案房屋装修完毕，入住了该房，已实际使用了涉案房屋。

　　　法院判决：被告陈某于判决生效后十日内搬出该房，并拆除装修，将房屋恢复至装修前的状态。案件受理费150元，由被告陈某负担。　　

评析：《物权法》第21条第1款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记的实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，保障预告登记权利人的权益，赋予其预告登记的请求权以物权效力。在房屋买卖交易中，经依法预告登记后，买方享有的请求权便具有了物权的效力，即排他的效力，即使卖方存在“一房二卖”的处分行为，该处分行为无效。　　

就本案而言，原告与某房产开发公司签订了涉案房产商品房预售合同，并且又于20010年6月24日在房管部门办理了预购商品房预告登记，预告登记权利人为原告，因原告对涉案房产享有物权的效力，被告陈某对涉案房产行使占有、使用、管理没有合法根据，其对涉案房产行使占有、使用、管理的行为侵害了原告的合法权益，原告要求被告陈某停止侵权、排除妨碍、恢复原状的诉请，合法有据，法院依法支持了其诉讼请求。

本案中，原告的权益受到了法律的保护，那么被告陈某因某房产开发公司“一房二卖”违反诚信行为损失巨大，权益怎么维护呢？其应另案起诉向出卖人某房产开发公司主张权利。《合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。结合《合同法》第110条的规定，被告陈某已无法主张出卖人某房产开发公司履行房屋法律交付行为了，其房屋买卖合同依法应予解除，某房产开发公司应承担什么违约责任呢？由于被告陈某与某房产开发公司未在合同中约定违约金，根据《合同法》第114条第1款的规定，被告陈某可以请求出卖人返还已付购房款以及同期银行贷款利息，并赔偿因违约所造成的全部损失。除此之外，被告陈某还能同时向某房产开发公司提出惩罚性损害赔偿，2003年4月28日最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，规定了可以适用惩罚性赔偿责任的5种情形：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；三是订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四是在订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；五是订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由此5种情形导致商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除时，买受人除可请示出卖人返还已付房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付房款1倍的赔偿责任。该司法解释的出台，对于有效制裁和遏制商品房买卖中欺诈及恶意违约等不良行为，促进诚信交易起到了积极的作用。由此可见，某房产开发公司的行为符合司法解释列举的第二种情形，被告陈某可以据此主张惩罚性损害赔偿。