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  • 机构 : 广西桂弘冠律师事务所
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黄成业律师

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商品房买卖合同定金案例分析
作者:黄成业发布时间:2014-07-11 来源:浏览量:0

【案情介绍】

    2008年6月21,王先生与某房地产开发商签订了一份《商品房认购意向书》,准备认购该开发商位于本市某开发区内的某小区内的一套商品房,王先生为此向开发商支付了认购该房屋的定金人民币2万元。该《商品房认购意向书》规定认购方在签订认购书后7个工作日内必须签署《商品房买卖合同》,买卖条件以合同条款为准,如逾期未签订视为自动放弃所定房屋,认购定金不予退还。后来王先生在7个工作日内前往开发商处签订合同,但因双方对于合同条款内容无法达成一致,致使双方无法签订《商品房买卖合同》,王先生要求退还认购定金,当遭开发商拒绝,双方遂产生纠纷。

【律师分析】

根据《中华人民共和国合同法》的相关规定,先生与开发商签订的《商品房认购意向书》仅是双方具有购销商品房的意向的书面表示,其所交的定金可以认定为《担保法》司法解释中规定的“订约定金”,双方约定的7个工作日内签署《商品房买卖合同》是该定金所担保的内容,即先生应当在7个工作日内前往开发商处签订正式的《商品房买卖合同》,否则应以所交定金向开发商承担责任。但这里需要明确的是,如果双方因正式合同的条款内容问题无法达成一致而无法签订合同的话,应当不属于王先生的原因或者责任,开发商无权不退还该定金。

我国《担保法》第89条规定:“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规定:“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”本案中先生之所以未能与开发商签订正式的《商品房买卖合同》原因在于双方无法就合同的内容条款达成一致,无法签订,并非先生在规定的期限内不愿签订合同或者单方拒绝签订合同。这种情形应当属于上述最高院司法解释规定的“因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”,因此开发商应当无条件将定金退还给先生。




                                                                                        


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