李金焕律师

交付未竣工综合验收合格的商品房是否

应承担逾期交房违约金

    被告：房地产公司

2004年10月31日王某与房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定应于2006年10月31日前将依照国家和地方人民政府的规定，该商品房经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。逾期交房王某仍要求继续履行合同时，按合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二支付逾期交房违约金。该合同签订后，王某向房地产公司支付了全部购房款，但房地产公司未按期交房。直至2007年10月1日才向王某实际交付了房屋，但其所交付的房屋还未竣工综合验收合格。王某在明知该房未进行竣工验收合格的情况下，仍在房屋交接表中“业主意见” 栏签署了“同意接房”,并实际占有了该房屋。但该房屋至2008年9月30日还未经竣工验收合格，由于此前已将2007年10月1日之前的逾期交房违约金支付给王某，因此王某于2007年10月25日起诉要求房地产公司自2007年10月1日起至2008年9月30日止每日按王某已付房价款的万分之二支付逾期交房违约金。

 [裁判要点]：

一审法院经审理认为:王某与房地产公司于2004年10月31日所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。因此原被告双方应按照合同约定履行自己的义务。王某已按合同约定支付了购房款义务，而房地产公司未按合同约定在2006年10月31日前向王某交付房屋，属违约行为，应向王某承担支付逾期交房违约金责任。由于双方在2007年10月1日已办理了房屋交接手续，且王某在明知该房屋未进行竣工验收备案登记的情形下，仍表示同意接房并实际占有了房屋，应视为房屋的交付使用。自此，乙应当承担的逾期交房违约金的责任已经终止。因此根据《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，对王某要求支付自2007年10月1日起至2008年9月30日止的逾期交房违约金不予支持。

一审宣判后，原告王某不服提起上诉。二审法院经审理认为：双方所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，属有效的合同。按合同约定乙应将经质量验收合格和竣工验收合格的房屋在合同约定期限内交付给王某使用。截止至2007年10月1日，将房屋交付给王某使用时，该房屋还未经竣工验收合格，不符合合同约定的交付条件，因此房地产公司应承担相应的责任直至交付合格的房屋为止。由于在双方的书面交接房手续中已经载明房屋不符合合同约定的交付条件，王某仍予以签收接房。为此，对房地产公司所承担合同约定的违约责任额度予以酌情减轻。因此二审法院将违约金每日万分之二调整为每日万分之一计算，判决由房地产公司向王某支付自2007年10月1日起至2008年9月30日止的逾期交房违约金。