【编者按】

在目前金融危机的影响下，很多商家经营亏损，无法承担过高的租金，而且不论是出租方另行出租还是承租方转租，都很难找到能承担原租金水平的新的承租人。在这种情况下，非常容易形成承租方单方解除合同的情况。面对这种情况，出租人应当如何处理呢？我们认为，如果出租人处理不好可能要遭受很大的损失，下面，我们通过一个案例给大家一点点启发。

【案情简介】

原告：祈福公司

被告：某空调公司

原、被告双方于1997年4月28日签订《房屋租赁合同》，被告租用原告位于深圳市罗湖区深南东路地王大厦43层05单元，租期为5年，从1997年5月15日至2002年5月14日。合同约定前三年月租金为港币31,566元，后两年为港币36,300元。合同还约定由被告负责支付租赁期间的水电费、卫生费、房屋管理费、电话费及其他费用，每月1日向原告交租金，拖欠租金，应向原告支付滞纳金30%。该合同于1997年6月18日在罗湖区房屋租赁管理办桂园租赁所办理了租赁凭证。2000年3月，被告提出租金过高，要求减租，原告同意调整，双方多次协商，但未达成一致意见。2000年8月，被告擅自撤离租赁房屋，停止履行合同。原告于2001年4月诉至法院，请求法院判令：1．解除《房屋租赁合同》；2．被告支付租金358,266港元，利息12,420.57港元，滞纳金29,572.78港元；3．被告支付管理费人民币35,032.6元，利息1,056元，滞纳金15,085.62元；4．没收定金12,626.40港元；5．被告赔偿房屋空置损失117,390港元。

【争议焦点】

房屋空置后的租金损失应否由被告负责？

原告认为：被告提出租金过高，要求调整，原告也同意，但在双方未能达成一致的情况下，被告擅自撤离房屋，属单方违约，造成房屋空置的损失应由被告承担。

被告认为：被告已在8月9日书面通知原告，管理处人员也知道被告撤离；根据《深圳市房屋租赁管理条例》规定，被告如果拖欠租金达3个月以上的，原告可以解除合同，但在被告超过十几个月未交租的情况下，原告仍未解除合同。根据合同法第119条规定，即使被告违约，原告应采取合理措施，防止损失扩大，但原告并不采取措施，损失应由原告负责。

【代理律师思路】

一、被告解除合同通知送达事实的认定

被告提出在2000年8月9日已书面通知原告，搬离租赁房屋，被告认为这是解除合同的时间。据材料显示，原告并未收到该通知，更无同意此时解除合同的书面证据，故被告这一主张很难得到法庭的认定。

根据《合同法》第93、94条的规定，只有三种情况下合同的当事人才能解除合同：一是双方当事人协商一致；二是双方约定合同解除的条件出现时；三是法律规定合同解除的情况出现。而本案中不存在以上三种情况。被告擅自搬离租赁房屋，停止履行合同，是违约行为，无视合同对双方的约束力，根据《合同法》第113条规定，应当承担全部的违约责任。

鉴于被告早已搬离房屋，被告也有解除合同的意愿。原告请求法庭确认解除合同的时间为原告起诉的时间，这样便于计算欠租及空置的损失。

二、造成租赁房屋长期空置，原告是否未尽防止损失扩大的义务？

被告提出，2000年8月9日他们搬离租赁房屋后，即向原告交出钥匙，但原告不接受，原告拒不接受被告交付钥匙的目的，是要造成房屋由被告一直占用的事实，原告以此来索赔。《合同法》第119条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。对于这一问题，关键是被告举证，被告要举证原告拒绝接受被告的钥匙，没有采取适当措施致使损失扩大，这是十分困难的。因此，原告只要运用举证责任的分配，即可使原告立于不败之地。

相反，原告抓住一个重要事实，就是直至诉讼开庭前，被告一直没有把钥匙交给原告，房屋一直在被告控制之下，以论证空置房屋的损失应由其承担。

【审理及判决】

经开庭审理，被告未能就2000年8月9日解除合同的书面通知已经送达原告问题举证，也未能对原告拒收钥匙造成房屋空置的问题举证。法庭未认定被告的主张，被告承担举证不能的责任。

法庭认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合同的形式、内容符合有关法律规定，是合法有效合同，受法律保护。双方当事人应认真履行。但由于被告在履行合同期间，以合同约定的租金过高为由，提出要求拆减租金，在与原告未协商结果情况下，擅自搬离承租房屋，停止履行合同义务，其行为是违约行为，应依法承担相应的违约责任。

被告实际早已搬离承租房屋，且在诉讼中，亦表示同意解除租赁合同，故对原告要求确认合同自2001年4月27日解除的诉讼请求，本院予以支持。2001年4月27日合同解除前，被告应按合同约定向原告支付租金及管理费，因此，对原告要求被告按合同约定支付租金及管理费的诉讼请求，本院予以支持。

但在合同解除后，原告提出该房屋仍然空置，已造成原告损失，要求被告按深圳市房屋租赁指导租金标准予以赔偿，因该房屋钥匙在被告处，仍属被告控制的房屋，原告以房屋租赁指导租金标准，即每月130元/平方米，计算至2001年11月止，理由是充分的，本院予以支持。

另外，被告交付的合同定金港币63,132元，是确保合同完全履行的保证金，由于被告的行为违约，致使合同不能完全履行，因此，原告提出被告尚有一年合同期未履行，按合同履行期五年的比例没收其一年的保证金港币12,624.4元，作为对被告违约的处罚，其诉求符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十条的规定，本院予以支持。

法院遂作出判决如下：

一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同书》。

二、被告应向原告支付房屋租金港币321,966元。

三、被告应向原告支付房屋管理费人民币30,879.34元。

四、被告应向原告支付租金滞纳金港币9,885.42元。

五、被告应向原告支付管理费滞纳金人民币1,955.66元。

六、准许原告从被告的房屋租赁合同定金港币63,132元中扣减12,624.40元。

七、被告应赔偿原告房屋空置损失人民币117,390元。

被告不服，向深圳市中级人民法院提起上诉，经二审法院审理，驳回上诉，维持原判。

本案原告的诉讼请求全部得到法院的支持。

【律师的忠告】

其实，本案被告全面败诉的局面完全是可以避免的。

房屋租赁合同的解除，要依法进行。不能继续履行合同，需要解除合同的一方，通常应提前1－3个月书面通知对方，陈述解除合同的因由及提出解决方案，函件送达对方时，要求对方签收并复函。如对方拒绝签收，或不予答复，应通过公证送达或特快专递邮寄，解除合同的程序，应依据《合同法》第96条规定的方式进行。

本案被告如果通过公证或专递方式送达8月9日的函件，并在原告拒收钥匙后通过提存公证的方式交接钥匙，或者及时向人民法院请求确认解除合同的效力，则可把损失减至最低。

在经济交往中，解除合同的情况是经常出现的，如果双方当事人以合法的、理性的方法去解决，一定是能够取得双赢的效果。

【编后按】笔者以为，如果没有出现符合法定和约定条件的情况出现，承租人并没有单方解除合同的权利，也就是说出租人有权要求继续履行合同，这体现的是合同法当中“尽量履行合同”的原则。但问题是，一旦承租方提出解除合同，出租方应当持什么态度，比如承租方正式提出解除合同的要求，又比如承租方交还钥匙。如果出租方对承租方提出的解除合同的要求和行为采取了一些不恰当的态度和措施，比如对承租方提出的解除合同的要求置之不理，接受钥匙后对空置房放任不管，那就可能需要对扩大的损失承当后果。