二手房购买应防抵押陷阱

毛万国律师

上海华女士为改善住房，将自己在浦东的一套两居室房屋出售后打算在浦西购买一套两居室二手房，经过中介推荐，华女士看中了戴先生位于普陀区的一套两居室，该房屋总价略低于市场价为人民币110万，但看房过程中，戴先生始终没有出面，而是其代理人顾先生出面谈的，顾先生也提供了戴先生经过公证的授权委托书。在中介的居间下，双方先后签订了居间协议和上海市房屋买卖合同。根据房屋买卖合同约定，华女士分两次支付了购房首付款人民币70万元，顾先生出具了书面收款收据。后双方对后期付款时间做了调整，华女士不贷款直接用现金支付，付款时间没有书面约定，口头同意在交易过户当日华女士将后续款一次性付清。但在约定的交易过户当天，顾先生却来电话说，戴先生取消委托了，当天不能过户了。华女士一时不知如何处置，就来向律师求助法律支持。本律师接受委托后，经过调查发现该交易房产已经做了两次抵押给，第一顺位抵押权人是银行，担保的债权余额为人民币90万元，第二顺位抵押权人为顾先生，担保的借款余额为人民币180万元，同时戴先生的其他三套房产也分别抵押给了银行和顾先生，并且担保的债权数额均远远超过抵押房产的价值。本律师赶紧准备好诉讼材料告到法院，并申请了财产保全，最后经过努力双方达成调解，顾先生将房款返还，双方解除房屋买卖合同，华女士撤诉。

    律师评析：本案交易房屋属于抵押房产，按照交易实务操作习惯，在交易过户中需要撤消抵押权然后才能顺利办理房屋交易过户手续。抵押权不能撤消前或确信能够顺利撤消前，抵押房产不是一个合适的交易标的物，是有毒交易标的物，因抵押房产所担保的债权超过抵押物本身的价值，在抵押权人担保债权没有满足前，抵押权人不撤消抵押这就为房产交易过户留下了陷阱；本案戴先生作为房屋产权人没有出面，只是提供了授权委托书，顾先生一边扮演戴先生的代理人，一边又是戴先生的债权人和房屋抵押权人，由顾先生出面出售房产，无疑增加了交易法律关系的复杂性，为戴先生和顾先生之间一起合谋损害购房人的利益预留了足够的回旋空间，顾先生可以编出委托被取消、款项已经汇给产权人、产权人出国或消失等一系列故事来拖延搪塞华女士，为华女士维权设置了许多难题。本律师帮本案华女士成功追回了房款，华女士还是比较幸运的，但房款未取回前，华女士的焦虑也是一般人很难想象的。因此二手房购买，请律师做参谋还是非常必要的，可以控制许多法律上的风险。