戴雪静律师

戴雪静

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服务地区:天津-天津

擅长:房产纠纷,合同纠纷,涉外纠纷,婚姻家庭,劳动纠纷,刑事案件

“格式条款显失公平”在商品房买卖合同中如何维权?

来源:戴雪静律师
发布时间:2020-04-13
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本案是一起由于开发商怠于履行预告登记一年之久,贷款人自身又出现贷款资质问题而最终导致贷款未获审批,买房人最终无力承担购房尾款而引发的商品房买卖合同纠纷,争议焦点主要集中在贷款未审批通过到底归责于哪一方?格式条款显示公平,违约能否调整?电商费能否退回三方面问题。

一、案情简介:

 买房人Y与开发商Z于2017年3月26日交纳定金3万元,于2017年3月30日签订《商品房买卖合同》和《补充协议》, 买房人Y以731430元总价购买开发商Z开发的一套商品房,合同约定买房人先付首付款221430元(其中包含定金3万元),其他余款以贷款方式支付。签约当天,买房人交纳了首付款、维修基金和契税共计251430元,另外,依照开发商的指示向X公司支付了服务费6万元(电商费)。

订约之前,买房人的贷款资格获得了工行(在开发商售楼处联合办公)的初审,同意首付三成,贷款七成。双方遂签订了《商品房买卖合同》。合同签订后,买房人依约将贷款所需手续提交给贷款银行,经过银行审查,符合贷款条件,遂在贷款行签署了全部所需文件。数月之后,贷款仍未审批完成,开发商也一直未向买房人说明贷款未批准的原因。至到2018年4月,开发商通知买房人,还需要再办理一次银行贷款手续,原告不明缘由,经过多方了解,方得知开发商自合同签订后未向房屋登记机关办理合同备案登记,致使买房人的银行贷款申请未获审批。因为2018年4月以后买房人的自身条件以及贷款政策,买房人贷款非常困难,根据不同银行的答复,贷款需交纳六成首付,或不能贷款。这对买房人来说,是无法承担的。按照开发商的要求,或者解除合同扣20%违约金,Y女士认为无法承受,因此双方发生争议,买房人遂委托我们向法院提起了民事诉讼。

二、办案经过:

该案件的难点在于:导致买房人贷款未审批通过的原因到底归责于哪一方?若归责于我方,开发商提供的合同条款是否算格式条款,若是格式条款是否无效?还有就是违约责任由谁来承担,计算依据是什么?基于以上几个问题,代理人首先调查买房人银行贷款未审批通过的真实原因,哪个环节未通过审核,责任在?经过代理人到房管局调查涉诉房屋的预告登记时间为2018年3月29日,而按照双方约定,以及《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”的规定,开发商都应当尽早完成备案登记,而开发商完成预告登记的时间整整延迟了一年。

庭审中开发商反诉要求买房人承担总房款20%的违约金(146286元),代理人认为合同系开发商单方提供,应当属于格式条款,且显示公平要求调整,对于买房人的违约责任约定过高。代理人向法院提交了《对于违约金过高应予调整的法律意见》:1、开发商一直在占有使用买房人的首付款,无偿占有使用一年零七个月,且开发商并未提供证据证明其存在实际损失。2、涉诉房屋并未交付,解除合同后,不影响销售,开发商并无损失。3、根据公平原则,格式条款中,因开发商违约解除合同的,违约金仅为已付房款的2.4%,与买房人违约解除合同要支付全款的20%相差数十倍。基于以上几点原因,代理人主张减少违约金,最终法院准予了代理人的意见,只要求买房人承担房屋总价款的2.4%的违约金(17554.32元)。因此为买房人保住了将近13万元的合法权益,同时委托人对代理人所做的工作表示非常满意。

依照开发商的指示,将基于主合同产生的服务费,即所谓的电商费,指示交付给了第三方X公司,因主合同已经解除,自然服务费也就应当返还。

三、小结:

案件给我们的启示是:由于开发商没有按照约定办理相关的备案登记手续,属于开发商怠于履行买房人办理贷款事宜的协助义务,虽然最终法院判定贷款未通过审批的原因系买房人自身原因所致,但是如果开发商能按照约定时间完成预告登记,也就不存在贷款审批不通过的问题了。所以对于企业来说积极履职才能保障合同的正常履行,对于个人而言,由于失误导致贷款未审批通过的代价也是值得我们自省的。


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律师信息LAWYER INFORMATION
  • 律师姓名:戴雪静
  • 执业律所:上海申伦(天津)律师事务所
  • 职  务:主任律师
  • 执业证号:11201*********684
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