房屋买卖之合同效力          

                         案号（2006）闵民三（民）初字第**号

案情简介：

2005年，周某通过上海**房地产经纪有限公司签订委托洽谈协议，约定，周某委托中介公司洽谈购买商品房（位于虹许路7**号）46号601、602室。建筑面积268平方米，价格为13000/平方米。周某先行支付意向金10万元。周某同意，如***证券公司接受上述购房条件，中介公司可以直接将意向金转交**证券公司，则意向金转为定金。还约定了付款、交房过户时间。周某当天支付了意向金，后***证券公司在协议上签字。由于**证券公司外面负债，合同约定房屋被外地法院查封，故交易无法进行。双方就定金返还协商不成，周某无奈只能聘请律师维护权益。

办理过程：周某提出，没有签订《上海市房地产买卖合同》示范文本，会不会导致房屋买卖不成立生效。律师研究了协议后，提出：该协议签订主体是法律许可的主体，内容合法且明确约定了房屋位置、价格、付款时间、过户时间；双方也签字，虽然没有签订示范文，但是该合同已经生效。为了减少当事人诉讼成本及快速解决纠纷，律师和**证券公司联系，要求过户房屋或者双倍返还定金，***证券公司提出房屋由于被查封无法交易，由于房屋被查封是不可抗力，只能退回10万元。律师对于其“不可抗力”的说法根据法律规定予以驳斥，但**公司坚持其观点。律师迅速将案件送至法院。。

结果：法院审理认为，双方签订的协议符合法律规定合法有效，对双方均有约束力，**证券公司提出房屋查封不能过户交易属于不可抗力的观点于法无据不予采纳。判决***证券公司在判决生效10日内双倍返还定金给周某。**证券公司不服判决上诉至中院，中院维持原判。

律师讲法

本案中，争议焦点为合同是否有效和房屋被查封是否属于不可抗力。

关于合同效力 根据合同法及民法通则规定，周某和***证券公司属于完全民事行为能力人，合同内容不违法，且约定了房屋位置价格付款过户交房时间，符合买卖合同的基本要件。《上海市房地产买卖合同》是上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局共同制定的示范文本，当事人可以约定采用，或参照示范文本订立买卖合同。本案中并未约定，当事人未签订《上海市房地产买卖合同》的，不影响原已成立的合同关系及效力。

  关于不可抗力  不可抗力（Force Majeure）又称人力不可抗拒。所谓不可抗力是指在合同签订以后，不是由于订约的任何一方当事人的过失或疏忽，而是由于发生了当事人既不能预见，又无法事先采取预防措施的意外事故。因不可抗力致使不能履行或不能如期履行合同，该当事人据此免除其履行合同的责任或允许其延期履行合同。本案中，***公司对外负债，应该能预料到被诉讼查封财产的可能，故不属于不可抗力。

相关法条：上海高院 《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》

当事人已就房屋买卖事宜达成了具体约定，但未签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。当事人之间的买卖合同是否成立、有效？   
　　答:《上海市房地产买卖合同》是上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局共同制定的示范文本，当事人可以约定采用，或参照示范文本订立买卖合同。实践中,买卖双方就房屋买卖事宜达成一致意见后,为办理过户手续之需要,大多约定双方再需签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。对此，买卖合同是否成立、有效应根据双方的合意情况，予以区别对待。  
　　如双方明确以签订《上海市房地产买卖合同》为买卖合同成立、生效要件的，从其约定。  
　　如双方并未作出上述约定，而双方已经签订的协议书具备了房屋买卖合同的主要内容，应视为买卖合同成立，并认定合同有效。双方约定再签订《上海市房地产买卖合同》，只是以格式合同的形式对买卖关系予以确认。当事人未签订《上海市房地产买卖合同》的，不影响原已成立的合同关系。  

承办人：李浩律师

13482554062