尊敬的审判长、审判员：

    我们受律师事务所的指派，接受本案原告汤叶康的委托，依法担任其诉被告扬州凤凰房地产开发有限公司（以下简称凤凰公司）、尤智国等商品房买卖合同纠纷一案第一审的诉讼代理人。通过调查取证，查阅有关法律法规，再次听取法庭调查的全过程，我们以为本案基本事实已经清楚，为维护原告合法权益，现发表如下代理意见：

    一、本案被告凤凰公司与原告订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经抵押银行、出卖给尤智国的事实，并导致本案合同解除，依法应当返还原告已付购房款及利息，并承担原告购房款一倍的赔偿责任。

    2007年1月6日，原告与凤凰公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告凤凰公司购买凤凰别墅10号一套，凤凰公司于同年5月1日前交付房屋。此后原告分别于同年1月6日、次年4月22日、9月15日三次向凤凰公司交付购房款共计87.4万元。庭审中被告凤凰公司代理人承认该房在卖给原告之前，由被告尤智国通过在中国银行扬州分行按揭贷款方式购买，并签订了书面购房合同。由于凤凰公司一房二卖和将该商品房抵押银行，导致无法向原告交付该房，办理房、地产权证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：　出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。2008年10月21日，原告与六被告签订的“协议书”第二条约定：“若甲方不能按本协议书第一条约定全额返还约定的购房款，全额支付相关的利息及违约金，则乙方有权选择解除商品房买卖合同关系，追究甲方的法律责任”。据此，原告诉请被告凤凰公司返还原告已付购房款人民币87.4万元及利息人民币12万元，并赔偿损失人民币87.4万元，符合法律规定，符合协议约定，法院依法应当全面支持。

    二、被告凤凰公司辩称未收到原告46万元购房款的主张不能成立。

    在庭审举证、质证中，六被告对原告举出全部证据的真实性均无异议。在原告举出的证据三《协议书》中第一条约定：“甲、乙双方一致同意，甲方担保尤信礼向乙方丈夫顾峰的借款46万元，因借款人未能按约还款，现甲方同意承担担保责任。顾锋同意将对甲方的46万元债权，转为乙方向甲方购房应支付房款尾款的46万元，各方对借款的逾期还款，购房的逾期付款，不追究违约责任”。证据五系被告凤凰公司出具的46万元购房款收据并加盖了凤凰公司财务专用章。被告凤凰公司对此证据的真实性也予认可。这是该公司出具的收据，其财务印章亦是真实的。通过上述两份书证已明确了原告依合同向被告凤凰公司履行了支付购房款总计87.4万元义务。被告凤凰公司辩称未能收到原告46万元购房款的主张，与事实严重相悖，不应得到法庭的支持。

    三、尤信礼、丁久梅、尤志军、许华娣、尤智国为凤凰公司担保，依法应承担连带责任。上述五被告称只对返还46万元购房款承担担保责任的观点，不能依法成立。

    依据2008年10月21日出卖人凤凰公司、买受人汤叶康、担保人尤信礼、丁久梅、尤志军、许华娣、尤智国三方签定的协议书，尤信礼、丁久梅、尤志军、许华娣、尤智国对于凤凰公司的相关法律责任承担保证责任，保证期一年。依据《中华人民共和国担保法》第十二条规定：同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。第十九条规定：当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。尤信礼、丁久梅、尤志军、许华娣、尤智国应当承担连带责任，都负有担保凤凰公司返还原告已付购房款人民币87.4万元及利息人民币12万元，并赔偿损失人民币87.4万元的义务。

    依据2008年10月21日原告与被告达成的《协议书》第三条约定：“丙方对于甲方在9.2《协议书》中的民事责任以及本《协议书》中的甲方的相关法律责任承担保证责任”。事实上被告凤凰公司没有依《协议书》及时履行全额返还约定的购房款，全额支付相关的利息及违约金的义务。原告有权选择解除商品房买卖合同关系，并追究被告凤凰公司赔偿原告一倍购房款人民币87.4万元的法律责任。上述担保人对被告凤凰公司履行《协议书》应是全面的担保，并非如被告二至六代理人辩称只对返还46万元购房款部分承担担保责任。

    被告二至六代理人辩称2007年1月6日原告与凤凰公司签订的《商品房买卖合同》，因凤凰公司、尤信礼的欺诈而无效，其担保合同也应属无效的主张不能成立。因为被告二至六不是对2007年1月6日原告与凤凰公司签订的《商品房买卖合同》中凤凰公司的法律义务进行担保。而是分别于2008年9月2日、10月21两次签订的《协议书》，被告二至六是为凤凰公司在9月2日《协议书》中的民事责任以及10月21日《协议书》中的凤凰公司的相关法律责任承担保证责任。因两次《协议书》是被告二至六的真实意思表示，并且不违背法律规定，应认定其为有效。故被告二至六应当承担的是全面的担保义务。

    综上所述，被告凤凰公司在与原告订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押银行、出卖第三方的事实，导致本案合同解除，被告凤凰公司依法应当返还原告已付购房款人民币87.4万元及利息人民币12万元，并赔偿损失人民币87.4万元。被告尤信礼、丁久梅、尤志军、许华娣、尤智国，按约对被告凤凰公司的相关法律责任，向原告承担连带保证责任。同时，对于被告凤凰公司在凤凰别墅开发中，多幢商品房一房两卖，严重侵害消费者权益，扰乱商品房秩序，以及以虚假形式，大量骗取商业银行贷款，扰乱金融市场秩序的行为，建议人民法院依法应当移送有关行政主管和司法机关，予以查处。

    以上代理意见，请法庭采纳。

    谢谢审判长、审判员！

                                                                                                                                           代理律师：陈联睿

                                                                                                                                                 2009年7月3日