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  • 姓名 : 余祖舜律师
  • 电话 : 186-0302-1972
  • 职务 :
  • 机构 : 广东瀛尊律师事务所
  • 证号 : 14403200810852968
  • 邮箱 : hbyzs100@163.com
  • 地址 : 深圳市福田区福民路新天世纪商务中心A座27楼(福田区人民法院、检察院对面)
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借名买房纠纷成功代理案例
作者:余祖舜发布时间:2014-02-21 来源:浏览量:0

 借名买房物权纠纷二审代理词
(关键部分有所删减)


                               (2013)深中法房终字第****号


(注:该案借名买房事实发生在十年前,当初法律意识薄弱而导致证据瑕疵,代理中经过收集证据等周密部署,经过二审审理,法院维持一审判决,充分保障了我方当事人的权益)


尊敬的审判长、审判员:

     广东深和律师事务所接受樊某的委托,指派余祖舜律师担任樊某与李某物权纠纷一案二审的代理人。鉴于本案结果一审审理,相关案情焦点在一审代理词和判决书中已有详细论述,代理人现就本案庭审中争议的焦点和事实等发表代理意见,并整理综合阐述如下,敬请法庭参考:


一、关于本案争议房产究竟是租赁还是借名买房的事实焦点问题

樊某认为本案涉案房产仅仅是借李某名字买房,上诉人李某则认为涉案房产是出租给被上诉人樊某。

二种说法究竟孰是孰非,其实一审已经有明确定论,一审所查明的事实已经能证实本案涉案房产的实际权利人属于樊某,涉案房产不存在租赁关系。

代理人结合本案一审、二审证据及庭审调查事实认为:

1、李某认为涉案房产是出租给樊某的观点没有事实依据,且其前后陈述漏洞百出,自相矛盾。

1.1就证据方面而言,上诉人没有任何证据予以证实涉案房产存在租赁关系;


1.2上诉人在庭审的事实调查和举证等环节的说法前后矛盾,无法自圆其说。

上诉人李某在第一次庭审中,①认为樊某支付给李某的资金凭证的性质不明;②之后又认为樊某支付的按揭款是代为支付租金;③但在一审的第二次庭审笔录时,又否定樊某支付过按揭款,并对樊某支付的所有款项予以否认。

上诉人李某的陈述之间漏洞百出、自相矛盾,无法印证其关于租赁关系和租金的说法。


1.3上诉人李某自认为将房屋出租给樊某,而一方面又否认樊某向其支付资金凭证的证据效力。

依照上诉人李某在庭审中的主张,也就是樊某没有支付过任何租金,也没有支付过按揭款,这也极不符合房屋租赁的常理。


1.4被上诉人樊某提交的其它证据(此处省略……)均证实涉案的房屋实际所有人是樊某,并非租赁法律关系。


2被上诉人樊某的证据能证实本案房产的实际权利人属于樊某,且双方已经以协议的方式约定涉案房产属于樊某。

2.1本案的所有购房凭证证据(此处省略……)等原始凭证均由樊某保管。原告是实际出资者和实际所有人。


2.2双方于200*年签署的立据协议已经明确约定涉案房产属于樊某。

2013年*月*日樊某与李某在通话中(见通话录音证据及文字稿),李某再次明确涉案房产的所有付款均由樊某支付,且再次明确涉案房产属于樊某。在通话录音中,李某也明确存在200*年立据的事实。

二、关于本案证据争议焦点问题

焦点一关于本案证据原件(此处省略……)的持有问题。

被上诉人李某认为樊某所持有的证据原件(此处省略……)系房子出租给樊某之后,原始凭证遗留在涉案房屋内而为樊某取得。

樊某则认为涉案房产是由其实际出资购买和装修、实际支付按揭款,所有凭证是有其真实持有。

代理人认为李某的说法自相矛盾,樊某的说法有事实依据

1.1在一审庭审时,被告代理人承认李某在200*年已经离开深圳回重庆,且根据现有证据,李某一直居住在重庆和昆明。

而樊某提供的按揭款支付凭证从地域上是在深圳和东莞通过银行柜台以现金方式存款,且存款凭条从时间上看跨度大、有连续性。

从时间和地域角度的客观分析,李某的说法明显与现有证据自相矛盾。


1.2二审庭审调查时,法官调查了涉案房屋内现有物品属于哪方的事实情况。

而上诉人李某也承认了涉案房产内的物品是樊某的事实。


1.3李某在一审答辩称没有将购房合同、房产证等证据及时带走而落入樊某之手。该说法与现有事实矛盾。

庭审的事实表明,樊某从来没有持有过购买合同原件,也没有持有过房产证(复印件也没有,本案房产证的复印件是上诉人李某所提供)。

因为本案的购房合同原件和房产证原件均抵押在银行。而李某因不是实际出资者,对这一客观事实当然不知情,故误以为上诉人樊某持有上述证据原件。


1.4在一审中,上诉人李某把被上诉人樊某提交的《住户情况登记表》向法庭提交,并以此证明李某于200*330日入住涉案房屋。但事实上200*330日仅仅是入伙日期而非入住日期。

由于上诉人李某并非真正的产权人和房屋所有者,当然对于涉案房屋的入伙时间和入住时间当然就不知情。

根据被上诉人樊某提交的提交的装修凭证等证据证实,涉案房产是200*11月期间装修完毕后才正式入住,该入住日期也与物业管理处出具的《居住证明》相吻合。


焦点二关于200*10月《立据》的效力问题

上诉人李某认为该立据是其签名的便条被樊某事后添加的内容,樊某主张是双方协议的意思表示。

代理人综合本案全部事实,应支持樊某的主张。

2.1该《立据》不是孤证。有(此处省略……)等证据链予以佐证。

特别是在双方之间的**证据中,李某已经明确认可了如下事实:

2.1.1李某承认存在200*年立据协议的事情,并承认立据协议中关于10万补偿金的事情,只是否认樊某没有足额支付补偿资金。

该事实与樊某之后另行向李某支付人民币达18万之多的事实相印证。

2.1.2李某多次承认认可涉案房产的所有款项均由樊某支付。

该事实与原告提交的购房发票、收据、按揭存折的存款等实施相印证。

2.1.3李某明确承认“不是你这个房子把我的信用搞坏了,我也不会去找你….”,即已经明确认可涉案房产实际属于樊某的。

这与本案的立据和其它证据也相印证。


2.2该《立据》的200*年之后,樊某就有向李某支付款项的凭证,与该立据协议的事实相吻合。


2.3该《立据》证据符合双方的客观事实和交往习惯。

本案当事人双方均不是法律专业人士,基于当事人的背景经历,显然不能以专业法律人士的眼光来评判本案该证据的形式要件。正因为当事人处于其最自然的客观行为,形成于双方当事人之间的证据在细节方面具有部分瑕疵也是其客观真实性的表现。

且二位当事人之间曾经有过短暂的同居关系,双方在当时比较友好的情况下形成的证据,难免有些草率和形式上的瑕疵。但该瑕疵已经能通过本案的其它关联性的证据予以补强和证实。

为此,综合本案的证据,可以认定涉案房产的实际出资人和产权人为被上诉人樊某。原审判决在事实认定和法律适用上正确,切实保护了真实的法律关系,维护了真实的房产物权权利。


尊敬的审判长、审判员,被上诉人是一名*籍人士,常年在珠三角务工,孤悬大陆,一辈子就仅有涉案一套房产的积蓄和居所,正如其所言是其棺材本。

因樊某对法律的疏忽和对人性的善良认知,导致常年忍气吞声受到上诉人李某以房屋借名为由的金钱勒索,在经济上和精神上的折磨和打击,常人很难予以理解,樊某年逾**出头但却被折磨的像70岁般老人,一审陪审员和旁听人员等都唏嘘不已、不忍目睹。

樊某的经济在被李某榨干之时,其精神上和经济上的压力已到了极限,导致身体日渐虚弱,巨大精神压力还一度有自杀的倾向,而长期不思饮食导致严重营养不良,甚至被医院下达过病危通知书。所幸在亲朋和代理人等的安慰下,其健康状况才有所缓解,对生活充满了信心。当事人因在法律上的一时疏忽而至此惨状,作为法律人深感惋惜和不安。

代理人希望二审合议庭综合本案的证据和客观事实,维持一审正义和公理的判决,驳回上诉人二审的无理诉求。愿人间再多些友谊真诚,愿社会再少些物质倾扎,更愿法律之光如春风沐浴,吹散人性弱点的阴霾。

以上代理意见,请法庭予以参考并予以采纳为盼!


                  代理人:广东深和律师事务所余祖舜律师

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