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二手房交易中的风险如何防范和救济

作者:张丽丽律师 发布时间:2021-08-02 浏览量:0

近年来,全国各地大批旧房被拆迁,二手房市场生意十分火爆。购买二手房也是一种大额消费,买房人作为消费者需要支出数年甚至数十年的积蓄而完成交易。对于众多想买二手房的人来说,不可忽视二手房交易中的风险,需要对房屋买卖中可能产生的风险一一甄别和防范并如何救济,风险包含来自交易主体是否存在交易资格的风险,房屋权属争议的风险,交易手续方面的风险等。本文着重针对交易合同违约存在的风险进行论述。

关键词:二手房 买卖合同 风险 防范

 

现实生活中二手房的交易买卖,从签订房屋买卖合同到产权转移登记手续的办理不是同步完成的,买卖双方或者中介机构一般会约定缴付首付款、迁移户口、申请银行按揭贷款所需的时间,有的甚至会发生因为买卖双方出现争议长时间无法办理产权过户登记手续的情况。

虽然二手房买卖合同已经签订,但产权转移登记之前不可避免的会发生一些可以预知的风险,比如原房主将房屋另行出售第三人发生“一房二卖”的情形,比如因为市场价格浮动涨跌,买卖双方出现反悔拒绝履行合同的情形,比如原房主在签订房屋买卖合同之后将房屋再次抵押导致无法按时办理产权过户手续等情形。笔者结合亲身经办的一起案例,就二手房买卖合同签订后,房屋产权过户之前,原房主擅自将房屋进行抵押向银行贷款而导致房屋无法办理产权过户登记手续,买受人面对此情况应当如何救济这一风险问题,提出个人见解。

基本案情

2019年3月18日,韩某作为买方与卖方张某经房产中介机构的居间介绍,就位于青岛市城阳区某某小区房屋签订二手房买卖合同,约定房屋总价款140万元,首付款110万元,剩余30万元通过银行按揭贷款方式支付。其中首付款110万元用于张某偿还房屋现有的按揭贷款和两个小额抵押贷款,张某承诺该110万元不能挪作他用。双方约定在2019年7月办理产权过户登记手续,同时办理二手房抵押按揭贷款支付购房款尾款30万元。

合同签订后,韩某将110万元全部转账给张某,至合同约定的房屋产权过户期限届满时,张某却一直以各种理由拖延办理过户手续。经多次询问得知,张某在收取110万元首付款后,并未按照约定偿还全部贷款而导致房屋上设定的按揭贷款的抵押权登记并未涤除。张某在2019年7月将房屋交付给韩某居住。

韩某基于张某多次承诺尽快偿还贷款并涤除抵押登记的态度,又考虑到诉讼成本有点高,认为房屋已经办理交付,张某也不可能再将房屋卖出去,一心盼望房屋买卖合同能够顺利履行,也就没有对房屋采取查封保全措施。直到2020年1月份,韩某突然收到中介机构的通知,发现张某将房屋办理了再次抵押登记手续,与即墨某银行签订了最高额抵押担保贷款合同,借款金额高达80万元,且银行已经发放贷款40余万元。至此,韩某才认识到事情的严重性,房屋总价值不过140万元,之前张某还有30余万元的按揭贷款未偿还,突然又多出80万元的抵押担保。韩某是要求继续履行合同呢,还是要求解除合同,返还已付购房款并赔偿损失?

面对突如其来的问题,律师给出了两个解决方案,但每个方案都有执行不能、不能案结事了的风险。因为张某是单身母亲,经济能力有限,在将该房屋出售后擅自将首付款挪作他用,本身已经构成违约,之后又瞒着韩某,擅自将房屋进行了再次抵押担保,贷款金额高达80万元。至此,该房屋上设定的抵押担保贷款金额110多万元,而韩某仅剩30万元尾款未付,韩某不可能代替张某偿还全部贷款。

此时,一个方案是,从房产暂时无法办理过户的角度考虑,韩某提出解除买卖合同,要求张某返还购房款并赔偿经济损失是最容易想到的解决方案,但是张某很明显没有支付能力,执行不能的风险太大,韩某最终可能会出现“房款两空”的最坏结局。另一个方案是,从买卖合同是否能够继续履行的角度分析考虑,韩某在合同签订后已经支付了78.6%的购房款,也有能力支付剩余购房款30万元以涤除首次抵押登记,从保护买受人物权期待权的角度也是可以要求继续履行的,但还需要涤除二次抵押担保登记。否则,将来会面临再次抵押权人对该房屋主张行使优先受偿权的巨大风险。这其中就会涉及到二手房买受人的物权期待权效力是否优先于银行的抵押权。

权衡再三,韩某和笔者经过商讨选择了第二种方案,要求继续履行房屋买卖合同,张某按照合同约定偿还贷款后涤除在房屋上设定的抵押登记,在具备产权过户条件时协助将房屋产权过户至韩某名下,同时确认张某与即墨某银行签订的抵押担保合同无效。以此期待最大程度上能够维护韩某的合法权益利益最大化。

经过法庭审理,韩某与张某签订的房屋买卖合同真实合法有效,张某同意继续履行该合同,认可将本来偿还贷款的110万元擅自挪作他用构成违约,也认可已经将房屋交付给韩某居住使用;但是张某认为房屋没有办理产权过户登记,所有权仍归张某所有,有权对该房屋设定二次抵押担保。而即墨某银行答辩,张某携带产权证书和房屋钥匙与银行信贷业务员到房屋内现场勘察并拍照存证,对张某已经将房屋出售的事实并不知情。经过质证,韩某发现照片内场景的确是涉案房屋内场景,但家具均是韩某购置,至于张某如何进入的,韩某对此并不知情。

法院认为,韩某不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条享有的物权期待权,该条款只能适用于执行程序,不能在审判阶段适用,韩某虽然符合该条款规定的条件,但不能据此否定银行享有的抵押权。故,最后判决,张某继续履行与韩某签订的房屋买卖合同,判令张某向韩某支付违约金十余万元,张某在清偿银行贷款后涤除设定在房屋上的抵押登记,并协助韩某办理产权过户登记手续,驳回了韩某的其他诉讼请求。以此希望对韩某有房居住,也能在执行程序中主张优先权的权利得到最大保障。

一审判决后,韩某未提出上诉。之后韩某得知即墨某银行在张某拒绝履行偿还贷款本息义务后已经向法院提起诉讼,要求对涉案房屋行使优先受偿权,主张对该房屋进行拍卖、变卖。

虽然笔者未再继续代理相关案件,但对于本案中发生的二手房买卖中的类似风险该如何救济和防范提出以下解决方案,尽量风险再次发生。

解决方案

一、按照民法典二百二十一条,当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的,预告登记失效。

既然民法典对此有明确的规定,没有将二手房买卖排除在预告登记之外。二手房买卖交易中,买卖双方应当在签订二手房买卖合同后,共同持买卖房屋协议书到当地不动产交易中心办理预告登记,以避免发生房屋被转移产权,设定抵押或者居住权等物权变动的情形。

据笔者向青岛市不动产登记中心了解,目前预告登记只是在商品房买受人和房地产开发商签订商品房买卖合同后办理,并不适用于二手房买卖协议的情形。建议立法部门对民法典该条款作出解释以便明确适用范围,将二手房买卖的情形包含在内,切实防范二手房交易中发生的风险。

二、二手房交易中,如果双方暂时无法通过预告登记的方式规避风险,尽量缩短产权过户时间,如果买受人遭遇卖方故意拖延过户时间时,一定要引起高度重视,尽快委托律师采取查封房屋等保全措施。房屋一旦被查封,就会列入禁止抵押的财产范围,抵押行为无效。一旦发生卖方违约的情形,买方可以选择行使合同解除权还是继续履行合同,避免发生一房二卖、私下挂失补办房产证、私自将房屋抵押等合同履行不能的风险。

三、按照民法典第五百八十条规定,当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以请求履行,但是有下列情形之一的除外:

(一)法律上或者事实上不能履行

(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高

(三)债权人在合理期限内未请求履行

有前款规定的除外情形之一,致使不能实现合同目的的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系,但是不影响违约责任的承担。

二手房交易中,买卖双方如果发生上述法律规定的情形,导致合同目的不能实现时,守约方有权要求解除合同,并要求违约方承担违约责任。如本文中笔者经办的案例中,卖方明显构成违约,如果卖方在有支付能力的前提下,买方最便捷的解决方案就是解除买卖合同,要求卖方承担违约责任,赔偿经济损失。或者在卖方在未按照合同约定期限办理产权过户登记手续时,买方第一时间对该涉案房屋进行查封保全,也可以确保解除合同并避免发生之后的二次抵押,然后对该房屋主张拍卖执行以实现债权。

三、按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第三十七条规定,当事人以所有权、使用权不明或者有争议的财产抵押,经审查构成无权处分的,人民法院应当依照民法典第三百一十一条的规定处理。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

虽然按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,在执行程序中二手房买受人满足以上条件可以排除执行,能够保障购房人的物权期待权优先于抵押权的法律效力,但是目前审判实践中对于签订房屋买卖合同后擅自将房屋抵押给债权人,只要债权人符合民法典三百一十一条规定,人民法院一般会认定抵押有效。

如笔者经办的案例中即墨某银行在与张某签订抵押担保借款合同时,是否尽到充分注意义务,是否构成善意,与张某是否存在恶意串通等情形,均是认定抵押合同是否有效的决定性因素。法院经审查后,认为张某故意隐瞒将房屋出售给韩某的事实,向银行申请抵押贷款,但韩某没有证据证明银行工作人员明知该事实,无法证明双方系恶意串通,所以认定抵押合同有效。

对此,如韩某购买房屋后遭遇的被恶意抵押登记一案,韩某只能在执行程序中主张优先权。

四、如果涉及合同诈骗,应当积极向公安机关报警,通过刑事途径追究责任人的刑事责任,以达到挽回损失的目的。

2014年6月27日,中国法院网审判刑事案件栏目中有一个标题《男子将已抵押房屋一房二卖,构成合同诈骗获刑》,报道的就是江苏省太仓市人民法院审理的一起合同诈骗案件。基本案情就是,陈某在将房屋已经抵押给担保公司,在明知无法办理过户手续的情况下,骗取小张的信任,与其签订房屋买卖协议,骗取五十多万元定金,之后又将房屋产权转让给帮助其归还贷款的小闻,且未归还被害人小张购买该套房屋的50万元定金。经法院审理认为,被告人陈某以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,骗取他人钱财,数额巨大,其行为已经构成合同诈骗罪,但陈某到案后如实陈述罪行,依法从轻处罚,遂以合同诈骗罪判处陈某有期徒刑三年九个月,并处罚金伍万元。

归纳总结

二手房交易中因为“一套房源多个中介在卖”的乱象,导致房东与购房者之间信息不对称,促使有些不法分子浑水摸鱼,不仅发生大量故意违约承担民事责任的行为,而且还会涉嫌违法犯罪而被追究刑事责任。

因为物价飞涨,目前一套房屋动辄上百万,甚至上千万价值,购房者在购买房屋前一定要审核中介资质,尽可能详细的掌握了解房屋的产权状况,有无抵押、被查封、对外出租以及有无设定居住权,是否有登记户口等信息,签订正规的房屋买卖合同,并及时到不动产登记中心进行登记备案,办理房屋产权变更登记手续,最大限度的避免发生交易纠纷,避免损失发生。


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