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江某花与陶某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省无锡市中级人民法院

(2019)苏02民终3746号

上诉人(原审原告):江某花,男,19xx年10月10日生,汉族,户籍地安徽省寿县,现住江苏省江阴市。

委托诉讼代理人:张慧、邵春香,江苏宏润律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):陶某,女,19xx年2月27日生,汉族,户籍地江苏省江阴市,现住江苏省江阴市。

上诉人江某花因与被上诉人陶某房屋租赁合同纠纷一案,不服江阴市人民法院(2019)苏0281民初1942号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后,依法组成合议庭审理了本案,本案现已审理终结。

江某花上诉请求:撤销原判,依法改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由:一、一审判决认定事实和适用法律皆错误。1、转租房屋虽然系从江阴某绝缘材料有限公司房屋承租而来,但并不妨碍其以个人名义转租收取租金。2、其提供的情况说明载明:江某花个人支付租金,且是江某花转租给陶某等人。但一审对上述事实避而不见,认定其与陶某之间不存在房屋租赁合同关系。二、双方存在房屋租赁合同关系。1、其提交的双方签订的人民调解协议书,确认当事人双方系江某花与陶某。根据《人民调解法》第二十九条,在调解协议书中记载明确当事人的基本情况,调解协议书自各方当事人签字,人民调解员签字并加盖人民调解委员会印章之日起生效。因此,调解协议落实的当事人双方即诉的主体,即本案的调解协议已经生效,且主体没有问题。2、其与陶某在2017年5月21日签订调解协议后,陶某从没有向有关部门提起撤销人民调解协议的相关诉讼。3、陶某收到起诉材料后及在开庭陈述中,均对其提交的材料真实性予以认可。在庭审答辩中,陶某称其全部付清房租金。所以陶某自认双方在调解协议中落实的情况,只是抗辩钱款已结清。陶某从未提出主体不适格及双方不存在租赁关系。

陶某书面答辩称:一审经过详细调查,对案件相关事实已经查实清楚。案涉租赁关系,发生在江阴某某标识牌有限公司与江阴某某广告装饰工程有限公司之间。上诉人江某花不是出租方,其不是承租方。江某花根本无权向其讨要房租。本案原告主体不适格,被告主体也不适格。一审判决各项认定与表述均正确。一审认定事实清楚,适用法律,请求驳回上诉,维持原判。

江某花向一审法院提出诉讼请求:判令陶某返还拖欠租金20000元及自2017年7月22日起至实际支付日止以本金20000元为基数,按年息6%计算支付逾期违约金。事实和理由:其与陶某于2017年5月21日在江阴市人民调解委员会签订调解协议书,认定陶某应支付其房租30000元,当日陶某支付了10000元,剩余20000元在两个月内付清。但是陶某至今仍未履行,其索要无果。请求法院依法判决。

一审法院认定事实:

一、房屋租赁、转租。

2016年5月28日,出租方江阴市某绝缘材料有限公司(甲方)与承租方江阴某某标识标牌有限公司(乙方)签订《房屋租赁协议》一份,约定:1、乙方租赁甲方所有的房屋面积1300平方米;2、租赁期限:2016年6月1日至2019年5月31日;3、年租金132800元;协议还约定了其他内容。该协议由甲、乙双方法定代表人薛翰祥、江某花签字并加盖公司印章。

2019年1月3日,江阴市某绝缘材料有限公司出具《情况说明》一份,主要内容为:本公司将某某镇某路xx号1300平方米出租给江某花经营的江阴某某标识标牌有限公司,租赁期限自2016年6月1日至2019年5月31日。江某花支付租金。江某花租赁后将厂房中300平方转租陶某圆、陶某经营的江阴某某广告装饰工程有限公司,他公司知情,并未干预。……。

江阴某某标识标牌有限公司租赁房屋后,2016年6月,将其中的300平方米转租江阴某某广告装饰工程有限公司,双方未签订租赁协议,口头约定年租金30000元。

二、人民调解。

2017年5月21日,江某花与陶某签订《人民调解协议书》一份,内容为:

(一)纠纷主要事实、争议事项。

陶某圆、陶某合伙经营的江阴某某广告装饰工程有限公司与江某花经营的江阴某某标识标牌有限公司因业务往来及房租问题存在纠纷,2017年5月21日,在江阴市厂里,陶某圆、陶某合伙经营的江阴某某广告装饰工程有限公司整体搬迁,江某花、王某红夫妻俩以陶某方房租未付清为由,将苏E×××××面包车停放在陶某方搬家公司车辆车头前阻扰陶某方搬迁,后引发纠纷。陶某方称已经付了19000元房租,并有微信转账1万元的记录及江某花签字的收费清单为证,江某花称微信转账1万元系工程款,不是房租,只收到陶某方3000元的房租,双方各执一词,互不相让,后经工作,现双方一致要求某某镇人民调解委员会给予调解。

(二)经调解,双方自愿达成如下协议:

1、陶某方共计支付江某花房租款人民币叁万元,5月21日先行支付人民币壹万元,剩余贰万元在二个月之内付清,陶某方的房租款支付事宜由张虎负责担保。

2、双方因业务发生的经济纠葛双方通过合理合法的途径解决。

3、江某花一方不得再以任何理由任何方式阻扰陶某方公司搬迁。

江某花与陶某均同意《人民调解协议书》并签字确认。

当日陶某支付江某花10000元,江某花出具《收条》一张,言明:今收到江阴某某广告装饰工程有限公司房租款现金10000(壹万元整),收款人江某花。

另查明:江某花系江阴某某标识标牌有限公司的法定代表人。

陶某系江阴某某广告装饰工程有限公司的股东,陶某圆系该公司的法定代表人。

以上事实,有《房屋租赁协议》、《情况说明》、《人民调解协议书》、《收条》及当事人在庭审中的陈述等在卷予以佐证。

一审法院认为:双方争议的焦点:江某花与陶某之间是否存在房屋租赁合同关系?如果存在,陶某是否结欠江某花租金?对此,一审法院认为,江某花与陶某之间不存在房屋租赁合同关系。理由是:

一、从江某花提供的《房屋租赁协议》中看出:房屋所有权人江阴市某绝缘材料有限公司房屋出租的相对方为江阴某某标识标牌有限公司。

二、从江某花提供的《情况说明》中看出:房屋所有权人江阴市某绝缘材料有限公司对江阴某某标识标牌有限公司将租赁房屋中的300平方米转租江阴某某广告装饰工程有限公司知情,未干预。也就是房屋转租的相对方为江阴某某标识标牌有限公司与江阴某某广告装饰工程有限公司。

三、从《人民调解协议书》确认的事实看:陶某圆、陶某合伙经营的江阴某某广告装饰工程有限公司与江某花经营的江阴某某标识标牌有限公司因业务往来及房租问题存在纠纷。也就是江阴某某标识标牌有限公司、江阴某某广告装饰工程有限公司之间存在房租纠纷。依据确认的事实,江某花只能作为江阴某某标识标牌有限公司的法定代表人同意《人民调解协议书》并签字确认。陶某是作为江阴某某广告装饰工程有限公司的代表同意《人民调解协议书》并签字确认。

四、从江某花出具的《收条》看:虽然陶某支付江某花租金10000元,但是江某花出具的《收条》中,确认收到江阴某某广告装饰工程有限公司房租款现金10000。说明江某花也认为陶某在《人民调解协议书》上签字代表的是江阴某某广告装饰工程有限公司。

综合上述四点,无法确认江某花与陶某之间存在房屋租赁合同关系。

一审审理中,江阴某某标识标牌有限公司提供《确认书》一份,认为:“江阴某某标识标牌有限公司承租江阴市某绝缘材料有限公司房屋,是名义上的承租方,实际是江某花个人承租、使用,《人民调解协议书》上的签字也是个人行为,江某花作为原告起诉,公司无异议。”。对此,一审法院认为,江某花系江阴某某标识标牌有限公司的法定代表人,与江阴某某标识标牌有限公司存在利害关系;且其出具的《确认书》不能否认江某花与陶某双方已经确认的事实。故《确认书》不具有证明效力。

据此,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十二条、第二百二十六条之规定,判决:驳回江某花的诉讼请求。一审案件受理费300元,诉讼保全费260元,共计560元,由江某花负担。

二审中,当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审已查明事实一致。

本院认为:综合当事人的诉辩意见,本案二审的争议焦点为:江某花与陶某是否存在房屋租赁关系。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中,江某花主张其与陶某之间存在房屋租赁关系,但根据江某花所提供的证据,并不能证明其主张的事实。首先,江某花与陶某之间并不存在房屋租赁合同,陶某也否认其个人向江某花个人租赁房屋,认为案涉的租赁关系是发生在江阴某某标识牌有限公司与江阴某某广告装饰工程有限公司之间,且涉案房屋由江阴某某广告装饰工程有限公司实际使用。其次,根据2017年5月21日,江某花与陶某签订的《人民调解协议书》来看。虽然调解协议上的当事人姓名分别列江某花和陶某,但调解协议书认定的纠纷主要事实、争议事项确是:陶某圆、陶某合伙经营的江阴某某广告装饰工程有限公司与江某花经营的江阴某某标识标牌有限公司因业务往来及房租问题存在纠纷。调解达成的协议也是由“陶某方”支付江某花房租,而不是由陶某支付江某花房租。再次,根据调解协议,“陶某方”应于2017年5月21日向江某花支付房租款1万元。在陶某支付1万元后,江某花出具的收条上确写“今收到江阴某某广告装饰工程有限公司房租款”而不是写“收到陶某房租款1万元”。由此,可以认定,江某花也认为其收到的陶某“1万元房租款”,系陶某代表江阴某某广告装饰工程有限公司向其支付的房租款,而不是陶某个人向其支付的房租款。最后,仅凭陶某在一审中“已全部付清房租金”的抗辩,并不能据此证明陶某个人与江某花之间存在房屋租赁关系。陶某作为江阴某某广告装饰工程有限公司的股东,对江某花所主张的房屋租金,抗辩房租已结清,也符合常理。

综上所述,江某花的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费300元,由江某花负担。

本判决为终审判决。

审判长  王静静

审判员  潘晓峰

审判员  仓 勇

二〇一九年十一月一日

书记员  徐冬晖

 


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