新的产权人提出原产权人于十年前所签的《房屋租赁合同》无效之诉请，能否成立？

                                  上海市百良律师事务所 范圣忠律师

B公司为某商务楼的承租人，其与原产权人签订的租赁期限为1997年10月1日起至2017年9月30日，2001年8月9日，该商务楼的产权人变更为D公司。2006年9月6日，D公司与B公司重新签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2006年10月1日起至2037年9月30日，租期31年。

2013年7月22日，A公司经竞拍取得该商务楼的产权。A公司认为2006年9月6日，D公司与B公司重新签订《房屋租赁合同》，侵犯了其用益物权，属于恶意串通，以合法的形式掩盖非法的目的，侵犯第三人的合法权益，A公司的主张能否成立？

                           案情简介

1997年6月19日，被告B公司与案外人某商业网点签订《上海市财贸直管商业网点用房租赁合同》，约定XX路127号，建筑面积为2700平方米的房屋出租给B公司使用，每月租金为10800元，合同期为20年（自1997年10月1日起至2017年9月30日止），该合同落款处B公司的签约人为朱某。

2001年8月9日，该商务楼房屋产权人变更为案外人上海C公司（后变更为D公司），嗣后，被告D公司与被告B公司签订《房屋租赁合同》，约定将该商务楼出租给B公司，租赁期限为31年（自2006年10月1日至2037年9月30日止），因1998年之前，乙方已向某商业网点付清自1997年10月1日至2017年9月30日的全部租金，故，D公司不再向B公司收取自2006年10月1日至2017年9月30日期间的租金，B公司于2006年9月之前向甲方支付的自2017年10月1日至2037年9月30日期间的所有租金，共计19710000元，D公司盖章确认了“签订合同当日之前收到全部租金”。

2007年4月30日，被告D公司与案外人工行某支行签订《小企业抵押/最高额抵押合同》，约定D公司以该房屋作为抵押物，在12000000元的最高余额内，为案外人上海某大酒店的主债务进行最高额抵押；同年6月8日，被告D公司与工行某支行签订《小企业抵押/最高额抵押合同》，约定被告D公司作为抵押人以该房屋作为抵押物，在25000000元的最高余额内，为案外人上海某建筑实业有限公司的主债务进行最高额抵押。该两份合同附件1的抵押物清单及以工行某支行为他项权利人的他项权利登记证明中，该房屋的评估价值均为75000000元。

2008年3月20日，被告D公司与案外人王某签订《借款及保证合同》，约定被告D公司向王某借款30000000元，朱某作为借款保证人，被告D公司同时作为抵押人以该房屋向王某进行最高额抵押，抵押物业协议价为80000000元，并办理了抵押登记。2009年5月9日，被告D公司向王某出具《承诺函》，载明该房屋已抵押给王某，D公司、B公司特此承诺，一旦王某行使抵押权，则D公司与B公司于2006年9月7日签订的《房屋租赁合同》中涉及王某或他人已行使抵押权部分的内容均归于无效，对王某或合法买受人不产生任何约束力等。

2008年9月3日，因案外人上海某大酒店、上海某建筑实业有限公司、被告D公司与工行某支行间的金融借款合同纠纷案，某法院作出了某调解书，主要内容为上海某大酒店、上海某建筑实业有限公司于2008年9月30日前归还16260000元及利息，如不履行付款义务，工行某支行即可与D公司协议，以该房屋抵押物折价，或申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。嗣后，因上海某大酒店、上海某建筑实业有限公司未按上述调解协议履行付款义务，工行某支行向某法院申请强制执行，某法院在执行过程中对该房屋启动了委托拍卖程序，案外人某估价公司在对该房屋进行拍卖估价时出具了《补充说明》，载明由于该房屋的1-3层租金已全部收取至2037年，从估价时点至2037年这段时间内，这部分物业无租金收入，估价对象于估价时点2009年4月15日的房地产市场价格为24990000元。

2009年5月22日，被告D公司与案外人上海某通实业有限公司签订《协议》，委托上海某通实业有限公司对该房屋进行拍卖，拍卖资金由上海某通实业有限公司支付并取得产权，然后D公司以上海某通实业有限公司的讼争房屋作抵押取得贷款后，用贷款的资金还清拍卖和过户产生的全部费用和每月3%利息及王某的借款后，将上海某通实业有限公司无条件转让给D公司，后上海某通实业有限公司与案外人蒋某设立了E公司，E公司于2010年4月20日竞拍取得了该房屋的产权。

2011年2月14日，上海某通实业有限公司将其持有的E公司90%的股权转让给案外人金某，同年6月2日，金某、蒋某（作为出让方）与案外人陈某、黄某（作为受让方），朱某（作为第三人）、上海某通实业有限公司（作为保证方）和案外人李某（作为出借人）签订《上海E实业有限公司股权转让协议》，约定金某、蒋某将其持有的E公司全部股权转让给陈某、黄某，陈某、黄某受让股权时代朱某偿还王某借款2000万元，朱某欠E公司2000万元。

2012年3月5日，E公司及其股东陈某、黄某以讼争房屋作为抵押物向案外人汤某借款9500万元，并至某公证处办理具有强制执行效力的债权文书公证书。后因未按期归还，汤某向某人民法院申请强制执行。在执行过程中对讼争房屋再次启动了委托拍卖程序，案外人某估价公司出具《房地产评估报告书》，载明，讼争房屋在满足估价报告的假设和限制条件下，于估价时点2012年11月20日的房地产市场价值为12000万元；另根据资料，估价对象1至3层，已由B公司承租，且租金已支付至2037年9月30日，因此，至2037年9月30日，对买受人来说，估价对象的1至3层无法自用，也无法得到租金收益，假设该租赁合同合法有效，则该房地产在估价时点的房地产市场价值为36717208元；由于承租人未提供租金的支付凭证，也未提供房地产交易中心的租赁备案信息或材料，因此，该租赁合同是否合法，提请法院注意。拍卖资料的《特别告知》则载明：讼争房屋1至3层已由B公司承租，租赁期限至2037年9月30日，租赁期限内的所有租金已由原权利人收取，因此，截止到2037年9月30日，买受人对1至3层无法自用及无法得到租金收益等相关权利；另外，从上海市房地产登记簿房屋租赁状况信息登记中记载讼争房屋1至3层由B公司承租，租赁期限至2033年1月24日止。后原告A公司以70229000元的总成交价格竞拍取得了涉案房屋的产权，并于2013年7月22日登记成为该房屋的产权人。

被告D公司提供的营业执照上载明的法定代表人为朱某。

2013年10月9日，原告A公司诉至法院，请求确认D公司与B公司签订的《房屋租赁合同》无效等，并委托上海市百良律师事务所范圣忠律师作为其代理人。

法院判决

一审法院判决被告D与被告B签订的《房屋租赁合同》无效；被告B于2017年10月31日前向原告A公司返还涉案房屋1-3层。宣判后，被告B公司不服判决，提起上诉，要求撤销一审判决。二审法院审理后，判决驳回上诉，维持原判。

法律观点

本案的争议焦点在于D公司与B公司签订的《房屋租赁合同》的是否有效？

一、讼争房屋租赁合同属于“恶意串通，以合法的形式掩盖非法目的的合同，侵犯第三人合法权益”，是无效合同。

（一）两被告重新签订《房屋租赁合同》违背常理。

1997年6月19日，被告D公司的法定代表人朱某代表被告B公司与上海市某商业网点管理办公室签订《租赁合同》，约定讼争的租赁合同的标的物出租被告B公司，租赁期限20年，至2017年9月30日，租金分期缴纳（按月缴纳）。2001年8月9日，被告D公司取得租赁合同标的物的产权。故，该《租赁合同》的有关权利义务对被告D公司具有法律约束力。即，在租赁合同届满之前，如对该《租赁合同》的权利义务不做变更，则两被告之间没有重新签订房屋租赁合同的必要。

（二）两被告签订长达31年的《房屋租赁合同》，该巨额的租金是否真实交付？

2006年9月6日，两被告签订的《房屋租赁合同》，该合同的主要内容在于：1、确定2017年9月30日之前的租金，被告B公司已经于1998年之前，向上海市某商业网点管理办公室支付；2、2017年9月30日自2037年9月30日期间的租金1971万元，被告B公司已经向被告D公司支付；3、租赁期限31年。自2006年9月30日至2037年9月30日；4、与上三项内容有关的违约责任。两被告目前仍在继续营业，如该1971万的租金确实有支付，则完全可以在公司财务等原始账册中找到1971万巨额租金往来的原始凭证，但两被告却告诉我们，原始凭证无法找到。同时，2001年8月9日之后，被告B公司是否支付租金，被告B公司也不能举证。两被告在《房屋租金合同》中多次重复的确定租金已经支付，其目的在于故意隐瞒、转移被告D公司长期（2001年8月9日起至2037年9月30日）的巨额租金收入之目的。

（三）两被告签订《房屋租赁合同》，隐瞒、转移被告D公司长期（2001年8月9日起至2037年9月30日）的巨额租金的非法行为，损害第三人的合法权益。

原告A公司的举证证据证明：被告D公司与工行某支行的有关借款抵押之证据，证明2007年5月被告D公司以争议租赁合同的租赁标的物作为3700万的借款抵押，该抵押合同第11也备注2005年11月1日至2008年9月11日，被告D公司以该租赁标的物作为抵押物向农村商业银行借款2500万元，；被告D公司与王某的有关借款抵押之证据，证明2007年4月被告D公司以争议租赁合同的租赁标的物作为抵押向王某借款3000万。2009年5月9日，两被告向王某承诺，王某为了实现该3000万的债权，而行使抵押权，两被告之间的《房屋租赁合同》对王某或合法买受人没有约束力，否则两被告必须承担赔偿责任。

为了维护两被告签订《房屋租赁合同》的非法目的的实现，应对人民法院根据工行某支行的执行拍卖之申请，被告D公司与上海某通实业有限公司于2009年5月签订《协议》，约定由被告D公司委托上海某通公司参与拍卖租赁合同标的物。买受后，由被告D公司按照约定利息返还上海某通公司拍卖款与王某的借款，上海某通公司将参与竞买的公司转让被告D公司。鉴于两被告之间的《房屋租赁合同》，该租赁标的房屋的评估价仅为2499万元。而后，上海某通公司于2009年5月注册成立E公司参与拍卖，并最终以3050万元的拍卖价买受该租赁合同标的物。

某区人民法院收取该3050万元的拍卖价款，扣除拍卖、评估费用，诉讼费、执行费等之后，仅偿还工行某支行的部分借款，王某的借款仍未能偿还。至今，被告尚有某区人民法院巨额债务未能偿还。

2011年6月2日，因资金原因，在被告D公司的法定代表人朱某的主导下，以某通公司、朱某等为当事人之一，与陈某、黄某签订《E公司股权转让协议》，约定将E公司的股权转让陈某、黄某，并由陈某、黄某代偿王某2000万元（被告D公司以该租赁标的物的抵押借款）等等。至今，被告D公司尚欠陈某、黄某债务本金2728万元以及利息未能还清。

至今，陈某、黄某、E公司尚欠原告A公司的股东/法定代表人汤某3000万本金和利息未能偿还。

以上事实证明：1、因两被告的《合同租赁合同》关于“至2037年的租金1971万已经支付”的约定）而致使租赁标的物的评估价和最终的拍卖价同比大大降低；2、因拍卖价的降低导致被告D公司向王某2000万的抵押借款未能还清，被告向工行某支行的借款也未能还清，导致陈某、黄某借款2000万给被告D公司代还被告D公司向王某2000万的抵押借款，以致该被告D公司至今未能偿还尚欠陈某、黄某债务本金2728万元以及利息，并最终导致原告A公司的股东/法定代表人汤某3000万本金和利息至今未能实现。

两被告签订《房屋租赁合同》，隐瞒、转移被告D公司长期（2001年8月9日起至2037年9月30日）的巨额租金的非法行为，其目的规避履行债务，损害第三人的合法权益。该行为已经导致连环三角债的产生，严重阻碍了人民法院的执行，导致上述执行案件至今无法执行终结。

此外，朱D代表被告B公司与上海市某商业网点管理办公室签订《租赁合同》，被告B公司与被告D公司出具《承诺书》给王某，被告D公司委托上海某通公司设立E公司参与拍卖租赁标的物，朱某、上海某通公司作为合同一方主体参与E公司股权转让合同的签订等等，从始至终，被告D公司或其法定代表人朱某始终是主导人。而从表面上看，大部分合同当事人与被告D公司无关。可见，两被告之间掩藏着特定的关系，以《房屋租赁合同》掩藏着特殊的利益关系。

二、两被告签订的《房屋租赁合同》违法了租赁合同最长期限的规定。

1997年6月19日，被告D公司的法定代表人朱某代表被告B公司与上海市某商业网点管理办公室签订《租赁合同》，约定讼争的租赁合同的标的物出租被告B公司，租赁期限20年，至2017年9月30日。2001年8月9日，被告D公司取得租赁合同标的物的产权。故，该《租赁合同》的有关权利义务对被告D公司具有法律约束力。

2006年9月7日，两被告签订了《房屋租赁合同》，因原《租赁合同》的20的租赁期限尚余11年，并未届满，且《房屋租赁合同》亦确定该《租赁合同》之效力，故《房屋租赁合同》应当视为是《租赁合同》的补充，即该两份合同不是独立的合同，应当视为一个租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第214的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。故，两被告签订了《房屋租赁合同》违反了法律的强制性规定，属于无效的。

其次，从该法律规定看，在1997年6月19日的《租赁合同》届满，才可以续订租赁合同，两被告却在认可《租赁合同》的情况下，在20年的租赁期限并未届满的2006年9月签订《房屋租赁合同》，明显是为了规避关于最长的租赁期限的强制法律规定。