于晓仲律师

于晓仲

律师
服务地区:江苏-无锡

擅长:债权债务,交通事故,劳动纠纷,刑事案件

晓之以法律 房东返还租赁押金

来源:于晓仲律师
发布时间:2010-08-19
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基本案情:委托人无锡某投资管理有限公司(下称投资公司)不具有房屋中介资格,但实际从事房屋租赁中介业务,主要向外企高级管理人士提供高档公寓租赁中介。2008年10月,某外资企业(下称承租人)与该投资公司签订了房屋租赁合同,约定每月租金为16000元,支付方式为付一押二,租期为两年,其中第二年是不定期租赁。随后,投资公司以自己的名义与房东签订委托管理合同,约定房东将房屋交于投资公司管理,代理签定租赁合同等,合同中还预定房屋出租的租金为12,000元/月,支付方式为付一押二,租赁期为两年,均是固定期租赁,另外收取中介费12,000元。2009年8月,承租人书面通知投资公司同到一年期满后不再租赁该房屋,中介公司未通知房东。后房东从门卫处得知租客搬家,投资公司承诺再为其寻找其他租客,致使该房屋空置了四个月。房东以投资公司应承担第二年房屋租金为由拒不退还房屋押金24,000元人民币。经过调查发现:房东夫妇原系无锡人,后加入日本国籍,文化程度较高,在无锡有多处房产,经济条件很好。老公是无锡外企的高管,妻子自开一家公司,工作都比较繁忙。

办案经过:投资公司于2010年初委托本律师进行商业催收,本律师立即与房东取得联系,约定见面时间。在谈判过程中,本律师拿出合同,逐条分析。指出:首先,投资公司没有支付第二年房租的合同义务,因为投资公司与房东签订的是委托合同,也未承诺在委托期限内保证房东可每月获得租金。其次,投资公司与承租人签订的不定期租赁合同,承租人提前通知公司不再租赁房屋符合法律规定,投资公司对此无过错。再次,房屋押金是承租人的,承租人退房不违反合同,房东理应退还押金,至于投资公司是否应承担支付第二年合同期的租金,应另行解决。最后,委托合同可以随时解除,房东没有在承租人退房后积极寻找租客或解除合同,继续等待导致房屋空置,对此负有扩大损失的责任,投资公司也不应对房屋空置四个月承担责任。

在法律方面,房东提出了很多问题,本律师都做了一一解答。当遇到房东疑惑不解的问题,律师拿出《合同法》指出相关法条给房东参考。当看到房东的态度有所松懈,本律师立即威慑道:“房屋押金属于合同的定金,如果不及时归还,在诉至法院后可主张双倍返还。届时你们将承受更大的损失。”同时,本律师适时的指出,因为押金现在掌握在你们手中,投资公司为了快速解决纠纷,如果现在能退还,可以说服投资公司适当减少一点。经过居中协调,房东当场答应退还房屋押金20,000元。三天后,房东就履行了付款义务。

经验总结:此次催收能取得如此之快的效果,主要得益于如下几个因素:1、房东具有较高的文化素质,对法律也有所了解,沟通比较容易。2、房东具有很强的经济实力,工作比较繁忙,很难有时间来应付纠纷。3、本律师以诚实可靠的品质,取得了房东的信任,容易说服房东付款。4、本律师使用了威慑手段,使房东担心诉讼结果大大不利于自己,压力陡增。5、房东拒不退还押金除了对委托合同有不同看法外,还对中介公司有很大的意见,本律师及时作了情绪疏导工作。

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无锡市湖滨路16号3楼江苏倍思特律师事务所
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  • 律师姓名:于晓仲
  • 执业律所:江苏倍思特律师事务所
  • 职  务:
  • 执业证号:13202*********493
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