路秀林律师

路秀林

律师
服务地区:黑龙江

擅长:合同纠纷,公司企业,继承,刑事案件

采用倒签合同形式侵犯他人利益的行为无效!

来源:路秀林律师
发布时间:2019-06-14
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案情简介

案涉争议房产系公产房,位于香坊区煤管街1650122单元22号,产权单位系东北内蒙古煤炭工业联合公司物资供应公司,该房产的承租人系朱某山。

200962日,蔡某清与朱某山签订《卖、兑房协议书》,协议约定朱某山将该公产房承租使用权有偿转让给原告,转让价格为人民币4.5万元。

协议生效之后,蔡某清入户,并于2009928日将本人户口迁入该房屋,但未能及时办理承租人更名手续。

朱某山于2010年左右去世。

201182日,朱某山的儿子朱某斌隐瞒其父朱某山生前已经将本案争议房屋承租使用权转让给蔡某清的事实,又将本案争议房产转让给杨某锋,并于2012724日在香坊公证处作了相关声明。

2012年8月左右杨某锋与哈尔滨市香坊区人民政府房屋征收办公室签订《房屋征收补偿协议》并领取了补偿款。

蔡某清认为朱某斌与杨某锋侵犯了自己应享有的合法权益,委托本律师起诉维权。

承办过程

案件争议的焦点问题是:一、委托人蔡某清与朱某山之间签订的《卖、兑房协议书》是否有效?二、朱某斌与被告杨某锋签订的《房屋出售协议书》是否存在无效情形?

本律师在代理过程中,围绕本案的争议焦点进行了大量搜证和调查工作。经过对证据线索的仔细梳理发现了朱某斌、杨某锋所提供证据存在的漏洞,发现二人采用倒签合同的形式签订虚假房屋出售协议,并以此为突破点争取到法院最终判决朱某斌与杨某锋所签《房屋出售协议书》无效,确认了蔡某清对案涉争议房屋享有的合法承租权。

判决结果:

    一、原告蔡某清与朱某山于2009年6月2日签订的《卖、兑房协议书》有效,原告蔡某清为哈尔滨市香坊区煤管街三委12栋2单元2层2号房产的承租人;

二、被告朱某斌与杨某锋于2011年8月2日签订的《房屋出售协议书》无效。

补充说明:

一审判决作出后,被告并未提出上诉。蔡某清持生效判决与哈尔滨市香坊区人民政府房屋征收办公室重新签订了《房屋征收补偿协议》,采用房屋置换的方式争取到了回迁房,使自己的合法权益最终得到了维护。

在此特别感谢省人大对此案件的关注,在省人大的协调下此案才得以在香坊法院立案。如果法院不受案,此案亦不会有律师发挥的空间,蔡某清的合法权益更不可能得到法律的保护。

因判决书涉及当事人真实身份信息,为保护当事人隐私,不再此公布。笔者对代理词涉及的当事人名讳进行处理后进行公布。

 

 

附:代理词 


尊敬的审判长、审判员:

黑龙江承成律师事务所依法接受蔡某清的委托,指派我担任蔡某清诉朱某斌、杨某锋房屋买卖合同纠纷一案的一审代理人。本代理人接受委托后,查阅了双方的案卷材料,经过庭审质证、辩论,针对本案争议的焦点问题发表如下代理意见,供合议庭评议时予以参考。

一、原告与朱某山之间签订的《卖、兑房协议书》依法有效。

1、朱某山系本案争议公产房屋的原合法承租人,有权依法转让本案争议公产房屋的使用权。

本案争议公产房屋产权单位系东北内蒙古煤炭工业联合公司物资供应公司(以下简称东北工业联合公司),房屋租用证上的承租人系朱某山。2009年6月原告与朱某山签订《卖、兑房协议书》时,被告朱某斌并不是本案争议公产房屋的承租人。

095号房屋租用证本身来看,在承租人变更处盖章的单位名称为“中国煤炭物资东北公司哈尔滨市分公司(以下简称中煤东北分公司)”,显然,房屋租用证上签发单位与允许承租人变更单位并不是同一公司,本案没有任何证据可以证明中煤东北分公司系本案争议房屋的合法所有权人。故其在允许承租人变更处盖章的行为是无效的。

退一步讲,即便存在承租人变更事实,因房屋租用证上未填写承租人变更日期,也不能确定承租人变更时间为1986年1月3日。因为房屋租用证签发之日为1986年1月3日,当时产权单位为东北工业联合公司。如果在同日进行承租人变更,则承租人变更处的公章也应为东北工业联合公司印章,根本不会在房屋租用证上出现两枚不同公章。很明显房屋租用证上两枚公章决非同时所盖,中煤东北分公司盖章一定晚于1986年1月3日。

中煤东北分公司2011年11月2日给被告朱某斌出具证明,证明本案争议公产房承租人于1986年1月3日就由朱宝山变更为朱某斌。但是,根据中煤东北分公司工商登记公示信息显示,该公司最初成立于1992年8月19日。很显然,1986年该公司根本不存在,更不可能于1986年1月3日在房屋租用证上承租人变更处盖章。由此可以确定,中煤东北分公司出具的证明是被告朱某斌与中煤东北分公司合谋伪造的虚假证据。《民事诉讼法》第111条规定,诉讼参与人伪造证据妨害法院审理案件的,法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的,依法追究刑事责任。《刑法》第307第第2款规定,伪造证据情节严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役。原告请求法院对被告朱玉斌及中煤东北分公司伪造证据的行为进行依法处理。

综合以上观点,可以确定本案争议公产房的原合法承租人系朱某山,朱某斌不能证实其在2009年6月原告购买本案争议公产房使用权时,其是本案争议公产房的合法承租人。哈尔滨市公有住宅使用权有偿转让管理办法2、3条规定,哈尔滨市市区范围内公有住宅使用权可以依法有偿转让。故朱某山作为本案争议公产房的原合法承租人,将本案争议公产房使用权有偿转让给原告符合法律和政策规定,双方之间订立的《卖、兑房协议书》是法有效。

2、公有住宅承租权具有财产属性,但根据物权法定原则,其不是物权,本质上仍是债权,共同居住人的优先受让权并不影响原告《卖、兑房协议书》的效力。

首先,被告朱某斌并不是本案争议公产房的共同居住人,其并不享有共同居住人的优先受让权。根据朱某斌身份证件显示,其从2009年1月起其户口就已迁往上海市宝山区。尽管户口住所地与经常居住地常不一致客观存在,但是根据中国国情,这种情形基本上都是人往大城市流动,而户口无法迁入大城市造成的。而反之,户口在一线大城市而人往中小城市流动者微乎其微。2009年朱某斌61岁,已退休,将户口迁往上海其子女处与子女共同生活是客观事实,原告购买本案争议房屋时,朱某斌并不是此房屋内的共同居住人,其不享有共同居住人的优先受让权。

其次,退一步讲,即便原告购买本案争议公产房时存在共同居住人,共同居住人受让权受到侵害时,其也只能要求房屋原承租人予以赔偿。《合同法解释一》第4条规定:“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”可见,不能依据哈尔滨市公有住宅使用权有偿转让管理办法8条之规定否认原告《卖、兑房协议书》的效力。

再次,基于公有住宅承租权的债权属性,其债权优先性并不能否认原告债权合同的效力性。这种法理在承租人优先购买权范畴内得到完善立法体现,共同居住人优先受让权与承租人优先购买权其在法理方面具有相通性。

3、原告购买本案争议公产房前已尽审慎注意义务,是善意购买人。

原告购买本案争议公产房是经中介人介绍得知,在交易前核实了承租人信息。在中介人的见证下签订合同交付房款,并又在见证人见证下取得朱某山本人签字捺印确认。原告与朱某山之间关于转让公有住宅使用权的表意真实,是双方真实意思表示。

4、《卖、兑房协议书》已实际履行,原告取得本案争议公产房承租使用权,并对房屋进行使用管理。原告交付了购房款、取得了房屋钥匙、变更了电费交费卡交费主体并缴纳电费、将户口迁入所购本案争议房屋、以自己名义在产权单位领取住房补贴款、在房屋被盗、被强拆时及时报警维护自己合法权益。所有这些行为均表明,原告与朱某山之间签订的《卖、兑房协议书》已得到客观实际履行。

综上所述,朱某山系本案争议公产房的原合法承租人,其与原告之间签订的《卖、兑房协议书》是双方真实意思表示且内容不违反法律强制效力性规定,而且该协议已实际履行,故《卖、兑房协议书》合法有效。

二、被告朱某斌与被告杨某锋恶意串通、为侵吞原告利益而签订的《房屋出售协议书》无效。

1、被告朱某斌不具有本案争议公有住宅使用权转让的主体资格。

被告朱某斌提供的房屋租用证和中煤东北分公司证明存在重大瑕疵:如允许承租人变更的主体(中煤东北分公司)不是本案争议公产房的所有权人、承租人变动时间不明、中煤东北分公司出具的变更承租人证明在承租人变更时间方面故意造假等,对此瑕疵问题前面已详细论述,在此不再重复。总之,被告朱某斌没有确实充分证据证实其是本案争议公产房的合法承租人。故此,其与被告杨某锋就本案争议公有住宅签订《房屋出售协议书》的主体不适格,且至起诉前未经权利人追认而依法应当无效。

2、被告朱某斌与被告杨某锋采用倒签合同时间的方法侵吞本属于原告方拆迁利益,违反《合同法》第52条第2款的强制性效力性规定,依法应属无效。

被告杨某锋与原告委托的王某远律师在2013年夏季通话时明确,其与被告朱某斌签订《房屋出售协议书》时是在“去年”,即2012年;而且还确认签订合同时就是拆迁的就剩个楼碴子的时候。结合香坊区政府于2011年9月8日始颁布房屋征收公告,可以判断拆迁工作开始于2011年9月8日之后,进一步可以确定拆迁的就剩个楼碴子时,即签订合同时肯定在2011年9月8日之后。而被告朱某斌与杨某锋签订的《房屋出售协议书》上签认的合同签订日期却是2011年8月2日,两相对比分析可以确定,合同签订日期2011年8月2日肯定是倒签的。

再者结合被告朱某斌2012年7月24日在香坊公证处所作的声明、被告朱某斌儿子朱某所作的保证进行分析,可进一步确定被告朱某斌与杨某锋2011年8月2日签订《房屋出售协议书》的虚假性。

可见,被告朱某斌为非法谋取原告本应享有的拆迁利益,伙同杨某锋、中煤东北分公司伪造证据侵害原告合法权益。此行为违反了《合同法》第52条第2款的强制性效力性法律规定,属无效法律行为。

综上所述,本案原告与朱某山之间签订的《卖、兑房协议书》符合法律规定程序系双方真实意思表示,且已客观实际履行,属有效合同。而被告朱某斌与杨某锋签订的《房屋出售协议》因朱某斌并无处分主体资格,实质上为侵占本属原告享有的拆迁利益而故意伪造证据、掩盖真实合同签订日期的违法行为,违反了合同法第52条第2款之规定,应被判定为无效。

此致                           

                                                                                                  代理人:路秀林

二零一五年六月二十三日


 

 



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  • 律师姓名:路秀林
  • 执业律所:黑龙江宏珲律师事务所
  • 职  务:主办律师
  • 执业证号:12301*********606
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