滕雨格律师

二手房买卖合同纠纷帮助卖家追回卖房款并额外取得40万元补偿

一、案件源起

上海当事人C某找到滕雨格律师，称其在海南卖了一套二手房给D某，D某收到房产后已经将房屋进行了装修并入住，但是尚欠80万余元购房款未付，合同有约定逾期付款的违约金，当事人希望能够起诉要回卖房款并拿到一定的逾期付款的违约金。

二、办案过程

    滕律师查看合同后发现，虽然可以直接起诉逾期交房违约金，但是威慑力不足，其违约金比较少，因此建议当事人起诉解除房屋买卖合同，要求对方归还房屋，以打促谈，达到要回卖房款并取得赔偿的目的。当事人采纳滕律师建议，滕律师为其起草了合同解除通知书，并指导当事人用法律认可的方式送达对方，等到三个月（当时法律规定合同解除异议期为三个月）后，对方并未对合同解除提出异议之诉，我们再起诉确认合同解除，并查封房产，三个月后起诉，合同解除一事已经板上钉钉了，对方毫无还手之力，方可一击致胜。

三、办案结果

    对方收到合同解除通知书三个月后，我方起诉，对方收到起诉状后，积极与律师取得联系，并多次通过法官与律师沟通，希望和解，经过律师近半年的多方沟通，对案件情况的精准分析、对各方心态的把握，使自己的当事人与对方达成调解协议并取得民事调解书，对方支付了剩余房款，并且额外赔偿当事人40万元作为补偿。当事人不仅卖房取得可观的收入，又经过律师的帮助，在诉讼策略选择得当、律师精心各方沟通后获得补偿，取得非常好的诉讼效果。

四、法律规定概览

《中华人民共和国民法典》—合同编

第五百六十三条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十四条　法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

第五百六十五条　当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除;通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第五百六十六条　合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

第五百七十七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百七十八条　当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

第五百八十四条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益;但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

第五百八十五条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。