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未及时过户的房子被查封,买房人如何排除执行?

来源:盈科王雨昕团队发布时间:2023-04-18浏览量:0

  【案情简介】

  田某与房地产开发商于2016年5月27日签订了《北京市商品房预售合同》,签订合同后,田某按要求支付了全部价款,2017年8月23日,房地产开发商也按约交付了房屋。因房地产开发商欠银行近1亿元,2021年4月6日,银行向法院提出财产保全,又因房屋产权一直登记在房地产开发商名下,2021年5月28日法院查封该房地产开发商名下的房屋。

  【处理结果】

  执行阶段:法院作出《协助执行通知书》,查封某房地产开发有限公司名下位于北京市某区房产54套所有权;查封期限为三年。

  执行异议阶段:中止对某房地产开发有限公司名下位于北京市某区某房屋的执行。

  诉讼阶段:驳回原告某银行的诉讼请求。

  【律师解读】

  执行异议制度是 2007年民事诉讼法修正案所建立的一项救济制度,它对于规范执行程序,维护执行当事人及案外人的合法权利和利益,防止执行权滥用和“执行乱”具有重要意义。审理执行异议之诉纠纷案件,应遵循以下基本原则:物权优于债权原则;法定特殊债权优于普通债权原则;生存利益优先原则;慎用自认原则。

  本案争议焦点为:案外人田某等人是否享有足以排除强制执行的民事权益?

  我们来分析一下,金钱债权执行中,想要排除执行必须要符合哪些条件?

  路径一:

  1、查封的房屋是申请执行人与被执行人因金钱债权执行而查封;

  2、在法院查封之前案外人已经与被执行人签订了合法有效的书面买卖合同;

  3、在人民法院查封之前案外人已合法占有该房屋;

  4、案外人已支付全部价款,或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

  5、非因买受人自身原因未办理过户登记。

  以上五点必须同时具备。

  路径二:

  1、查封的房屋是申请执行人与被执行人因金钱债权执行而查封;

  2、在人民法院查封之前已与被执行人签订了合法有效的书面买卖合同;

  3、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;

  4、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

  以上四点必须同时具备。

  路径三:

  1、查封的房屋是申请执行人与被执行人因金钱债权执行而查封;

  2、对被查封的房屋已经办理了受让物权的预告登记。

  3、被查封的房屋已经符合物权登记的条件。

  以上三点必须同时具备。

  在金钱债权执行中,上述三种路径任意符合一种都可以排除执行。

  路径一是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称:《执行异议和复议规定》)第二十八条的规定,是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件,适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形,该规定系普适性条款,对于所有类型的被执行人均可适用。

  路径二是《执行异议和复议规定》第二十九条规定,是关于房屋消费者物权期待权的保护条件,适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。该条是专门针对被执行人为房地产开发企业而规定的特别条款。

  《执行异议和复议规定》第二十八条、二十九条是一般规定和特别规定的关系,并非相互排斥,商品房买受人可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条或二十九条排除执行。该两条规定实际上是以牺牲金钱执行债权人的正当权利为代价而确立的,在一定程度上突破了债权平等原则和合同相对性原则,也增加了被执行人和执行案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行的道德风险。因此,人民法院在适用上述规定认定执行案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行时,都会对法定要件相关的事实从严审查、严格把握、慎重认定。

  本案中,由于房屋属于办公用房,不属于居住用房,因此不适用路径二,另外该房屋也没有做过预告登记,也不适用路径三,那么只有符合路径一的所有条件,本案才能排除执行。

  在庭审中,律师通过整理、搜集、调取证据能证明被告作为真实买房人符合路径一中的所有条件。

  1、本案所查封的房屋是因为原告与第三人的借款合同纠纷而进行的财产保全,符合金钱债权执行的情形。

  2、被告在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。

  3、被告在人民法院查封之前已经实际合法占有该房屋。

  4、被告已经支付全部价款。

  5、非因被告自身的原因未办理过户登记。

  这五项的前四项双方争议不大,关键是第五项,如何证明被告对于未及时办理产权登记不存在主观过错,双方各执一词。毕竟被告自能办理产权变更登记到法院查封期间已经长达三四年之久,在开发商不出庭的情况下,如何证明被告非因自身的原因未办理过户登记确实很难。律师走访相关部门调取了近些年开发商的一些信息以及去不动产登记中心调取了关键证据。另外,律师提交了被告是通过广告公司与开发商举办的团购电商优惠活动购买案涉房屋的相关证据,还提交了被告已经按照开发商的要求签订合同、支付房款、缴纳物业费、契税等费用,还与经纪公司签订协议,委托该公司办理《不动产权证书》并交纳代办费等相关证据。这些证据证明被告已经完全履行了购房以及办理房屋产权登记的相关义务,主观不存在过错。最终,法院认为被告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益,应当中止对该房屋的执行,故驳回原告的诉讼请求。

  关于案外人执行异议的纠纷,大家要注意提出执行异议的理由是有生效的裁判还是无生效的裁判,如果有生效的裁判,要注意该裁判生效的时间是在标的物被执行前还是被执行后,再区分执行依据是金钱债权还是非金钱债权,非金钱债权执行还要区分该生效裁判是确权裁判,还是给付裁判,然后再根据情况选择不同的诉讼策略。本案中,原告提供的执行依据是金钱债权的生效判决,案外人提出执行异议没有生效判决,因此就适用《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条以及第三十条的相关规定。再根据案件事实的具体情况最后只能适用《执行异议和复议规定》第二十八条,该条实际上主要运用的就是物权期待权与一般债权的实现发生冲突时,应当优先保护物权期待权的法律原理。另外,这类案件一般的争议主要在于案外人的主观过错问题,我们只要证明案外人具有向房屋登记机构递交过户登记材料,或者向出卖人提出办理过户登记请求等积极行为;或者虽无上述积极行为,但未办理过户登记有合理客观理由的,足可以认定为“非因案外人自身原因”,从而赢得胜诉。


注:以上内容由盈科王雨昕团队律师提供,若您案情紧急,法律快车建议您致电盈科王雨昕团队律师咨询。

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