王月妍律师

安徽省利辛县人民法院

民 事 判 决 书

原告：海南昌江xx房地产开发有限公司
法定代表人：蔡xx,总经理。

委托诉讼代理人：王月妍，海南昌宇律师事务所律师。

被告：朱xx，男。

第三人：昌江xx自治县农村信用合作联社。

法定代表人：郑xx，理事长。

原告海南昌江xx房地产开发有限公司（以下简称xx公司）与被告朱xx、第三人昌江xx自治县农村信用合作联社（以下简称昌江xx信用社）追偿权纠纷一案，本院于2021年7月15日立案后，依法适用简易程序，因被告朱xx下落不明，本院于2021年9月13日裁定转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告海南昌江xx房地产开发有限公司的委托诉讼代理人林律师、王律师到庭参加诉讼，被告朱xx及第三人昌江xx自治县农村信用合作联社经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告xx公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付代为偿还的贷款、诉讼费、保全费共计241971.6元及利息（利息计算方式:以241971.6元为基数，自2021年7月2日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际付清之日止；二、判令将拍卖被告海南省昌江xx房屋（琼（2017）昌江县不动产证明第0××7号）所得价款中的241971.6元优先支付给原告。三、由被告承担本案的诉讼费用。后原告变更诉讼请求一、二项为：一、请求判令被告向原告支付代为偿还的贷款、诉讼费、保全费共计242824.55元及利息（利息计算方式:以242824.55元为基数，自2021年7月26日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际付清之日止；二、判令将拍卖被告海南省昌江xx房屋（琼（2017）昌江县不动产证明第0××7号）所得价款中的242824.55元优先支付给原告。事实与理由：2017年6月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告向原告购买海南省昌江某地，总价为515570元，签订合同之日支付首付款155570元，剩余360000元按揭贷款。2017年5月3日，原、被告与第三人昌江xx信用社共同签订《个人购房借款／担保合同》（以下简称《借款合同》），被告朱xx向第三人借款人民币360000元，期限为120个月，借款年利率5.39％，如借款人未按本合同约定归还借款本息，利息（含罚息）按借款年利率上浮50％（即8.085％）计收，同时约定对未支付的利息计收复利;还款方式为等额本息，原告对此承担连带责任保证。同日，第三人履行借款合同放款义务，向被告放款360000元并支付给原告，被告按照借款合同按时偿还第三人月供。购房后，被告就该房进行了预告登记，登记号为琼（2017）昌江县不动产证明第0××7号。第三人就该房产进行了抵押预告登记。该房至今未办理不动产权登记。第三人于2021年7月2日告知原告，其收到安徽省利辛县人民法院2021年4月27日《函》、2021年6月1日《通知》，称被告所购的上述房产已经被该院查封并已拍卖成功，因第三人仅进行了抵押预告登记，不具有优先受偿权，但可申请对上述拍卖款进行分配。法院同时强制解除了该房产的抵押预告登记。由于原告作为开发商，在第三人存有保证金，故第三人扣划了原告242824.55元保证金（系增加诉讼请求申请书中陈述）用于偿还被告未支付的款本息。根据《中华民共和国民法典》的规定，原告向第三人承担保证责任后，有权向被告追偿原告为其偿还的贷款242824.55元及相应利息损失。同时，由于被告未办理房屋产权登记，而预告登记不具有转移所有权的效力，故该房产仍属于开发商即原告所有，对该房产享有物权。由于该房产目前已经被法院拍卖，故对拍卖该房屋所得的价款，应当优先还开发商为偿还被告贷款而被第三人扣划的款项。最高人民法院（2020）最高法民终xx号民事判决书已有类案判决，应当遵循同案同判的原则处理。综上所述，为了维护原告的合法权利，特依法向法院起诉，请法院依法支持原告的诉讼请求。

原告海南昌江xx房地产开发有限公司为支持其诉讼请求，向法庭提交证据如下：

证据一、昌江县黎族自治县商品房买卖合同、昌江县商品房买卖合同备案表、被告身份证，证明2017年6月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告向原告购买海南省昌江黎族自治县，总价为515570元，签订合同之日支付首付款155570元，剩余360000元按揭贷款；

证据二、《个人购房借款/担保合同》，证明2017年5月3日，原、被告与第三人昌江xx自治县农村信用合作联社共同签订《个人购房借款/担保合同》，被告朱xx向第三人借款人民币360000元，原告承担连带担保责任；

证据三、第三人致原告《代偿通知书》及附件、安徽省利辛县人民法院2021年4月27日《函》、2021年6月1日《通知》，证明安徽省利辛县法院已拍卖被告房产，原告为被告代偿其欠第三人的贷款本息及其他费用；

证据四、海南xx信用社内部记账借方/表外收方凭证、海南xx信用社（往账）专用凭证、海南xx信用社（往账）专用凭证、海南xx信用社内部记账借方/表外收方凭证，整，第三人分别于2021年7月26日、8月5日扣划了原告的保证金共计242824.55元用于偿还被告未支付的贷款本息以及第三人为此支出的诉讼费及保全费。

被告朱xx未到庭，未答辩，未提交证据。

第三人昌江xx自治县农村信用合作联社未到庭，提交书面答辩状称：2017年5月3日，答辩人与朱xx、海南昌江xx房地产开发有限公司共同签订了编号为昌农信联［2017］年［按揭］字［xxxx］号《个人购房借款／担保合同》（以下简称《借款合同》）。《借款合同》约定:朱xx向答辩人借款人民币360000元;借款期限为120个月，借款期限截止至2027年5月27日;借款用途为:购买住房;借款年利率5.39％，如借款人未按本合同约定归还借款本息，利息（含罚息）按借款年利率上浮50％（即8.085％）计收，同时约定对未支付的利息计收复利;还款方式为等额本息。并约定由海南昌江xx房地产开发有限公司对上述借款提供连带责任保证担保，保证范围为“主合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、贷款人实现债权的费用和所有其他应付费用”，保证期间为“借款到期之日起两年”。《借款合同》约定:为保证借款能如期归还，朱xx将其名下位于海南省昌江县的房产提供抵押担保，建筑面积为117.71平方房产【不动产预告登记证明编号为:琼（2017）昌江县不动产证明第0××8号】抵押给答辩人，抵押范围为包括主合同项下全部借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金以及原告实现债权的费用和被告所有其他应付费用。《借款合同》合同签订后，答辩人已于2017年6月6日向朱xx发放借款360000元。因朱xx涉及诉讼案件，被安徽省利辛县人民法院依法立案查处且已将抵押给答辩人的房产查封并拍卖成功，答辩人于2021年6月向昌江黎族自治县人民法院对朱xx、海南昌江xx房地产开发有限公司依法提起诉讼，海南昌江xx房地产开发有限公司于2021年7月26日向答辩人代为偿还朱xx名下贷款本金237368.13元、利息1279.42元、案件受理费2452元、保全费1725元。

第三人昌江xx自治县农村信用合作联社向法庭提交证据如下：

海南xx信用社收回贷款凭证两份，证明原告偿还了房屋贷款本金及利息238647.55元。

上述证据，均经庭审举证、质证。

本院经审理查明：2017年6月2日，原告xx公司与被告朱xx签订《商品房买卖合同》，朱xx向xx公司购买位于海南省昌江xx自治县，总价为515570元，签订合同之日支付首付款155570元，剩余360000元按揭贷款。2017年5月3日，xx公司、朱xx及第三人昌江xx信用社共同签订《个人购房借款／担保合同》，朱xx向昌江xx信用社借款360000元，用于购买上述房屋，期限为120个月，借款年利率5.39％，借款人未按合同约定日期偿还的贷款，利息（含罚息）按借款年利率上浮50％计收，对不能按时支付的利息计收复利，还款方式为等额本息，每期的还款日为每月的20日，xx公司作为保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。后昌江xx信用社按上述合同履行了放款义务，向朱xx放款360000元并支付给xx公司，此后朱xx按照借款合同每月向昌江xx信用社偿还“月供”。朱xx购房后，就该房产进行了合同备案，合同备案号：xxxx,并于2017年7月19日进行了预告登记，不动产登记证明号为琼（2017）昌江县不动产证明第0××7号。该房屋并于2017年6月29日进行了商品房预抵押登记。2021年4月27日，利辛县人民法院函告昌江xx信用社，“因本院在执行许宁申请执行朱xx民间借贷纠纷一案中，查明朱xx名下的上述房产在昌江xx信用社办理了抵押登记，现该房产被本院查封并拍卖成功，请昌江xx信用社在收到函之日起一周内，将对该房产享有的优先权本金、利息及其他费用反馈至本院。”昌江xx信用社向本院及时进行了反馈，本院于2021年6月1日向昌江xx信用社送达了书面通知，因该房产在昌江xx信用社办理的是抵押权预告登记，而非抵押登记，故而未核准昌江xx信用社对该房产享有的优先受偿权。昌江xx信用社随后就该债权提起了诉讼和诉前保全，并于2021年7月2日向xx公司发出《代偿通知书》，告知xx公司，案涉借款立即到期，要求xx公司作为保证人承担保证责任，向昌江xx信用社支付借款本息及诉讼费、保全费。2021年7月26日，xx公司向昌江xx信用社代为履行了朱xx的借款，实际结清的本息为238647.55元，并支付了诉讼费2452元、保全费1725元，合计242824.55元。现xx公司诉至本院，要求向朱xx追偿，并且对房屋拍卖价款优先受偿。

另查明：案涉房屋于2020年11月24日、2020年12月9日被本院查封，2021年6月9日经本院通知进行了抵押预告登记注销登记。2021年7月7日，案涉房屋所在的昌江县某房屋的产权证书办理成功，房产证号为：琼（2021）昌江县不动产权第0×**，权利人为原告海南昌江xx房地产开发有限公司，共有情况为单独所有。

再查明：本案审理中海南昌江xx房地产开发有限公司于2021年7月20向本院申请财产保全，请求：1、停止支付拍卖被申请人朱xx海南省昌江xx房屋﹝琼（2017）昌江县不动产证明第0××7号﹞所得价款给其他债权人（以241971.6元为限）；2、网络查控并冻结被申请人朱xx名下的银行账户及存款或朱xx名下的其他财产；以上财产保全范围以241971.6元数额为限。申请人海南昌江xx房地产开发有限公司提供xx财产保险股份有限公司诉讼财产保全责任保险保单保函作为担保。本院于2021年7月21日作出民事裁定，裁定：一、停止支付拍卖被申请人朱xx位于海南省昌江xx房屋﹝琼（2017）昌江县不动产证明第0××7号﹞所得价款给其他债权人（以241971.6元为限）；二、网络查控并冻结被申请人朱xx名下的银行账户及存款或朱xx名下的其他财产；三、上述一、二项财产保全范围以241971.6元数额为限。

本院认为：保证人在承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案中，被告朱xx经原告xx公司担保从第三人昌江xx信用社处借款360000元，到期后朱xx未还款，xx公司作为保证人代朱xx偿还了下欠的本息238647.55元及昌江xx信用社为实现债权支出的诉讼费2452元、保全费1725元，合计242824.55元。《中华人民共和国民法典》第六百九十一条规定：保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。第七百条规定：保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。因此，xx公司有权向朱xx追偿，对于xx公司要求朱xx向其支付代为偿还的贷款、诉讼费、保全费共计242824.55元的诉讼请求本院予以支持。但对于xx公司要求以242824.55元为基数计算利息的诉请，本院认为该利息超出了保证人承担的保证责任的范围，故而不予支持。

关于xx公司的第二项诉讼请求即要求将拍卖案涉房屋所得价款中的242824.55元优先支付给原告。能否支持该诉请，需要确定xx公司对案涉房屋的拍卖价款是否享有优先受偿权。对此，本院作如下分析：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定：当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。本案中，案涉房屋已办理了建筑物所有权首次登记，且经审查不存在预告登记失效等情形，因此该房屋的预告登记权利人即本案第三人昌江xx信用社应当享有该房屋的优先受偿权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第十八条第二款规定：同一债权既有债务人自己提供的物的担保，又有第三人提供的担保，承担了担保责任或者赔偿责任的第三人，主张行使债权人对债务人享有的担保物权的，人民法院应予支持。结合本案情形，昌江xx信用社对朱xx的债权上既有朱xx提供的房屋担保，又有xx公司提供的担保，因此xx公司在承担了担保责任后，可以主张行使债权人即昌江xx信用社对债务人朱xx享有的担保物权，前文已论述昌江xx信用社对案涉房屋享有优先受偿权，因此xx公司基于其担保责任的履行从而取得了该优先受偿权。虽然案涉房屋已于2021年6月9日被注销了抵押预告登记，但该注销系本院为执行其他案件而作出，债权人昌江xx信用社及担保人xx公司对该注销的发生均不具有过错，因此上述优先受偿权不因该抵押预告登记的注销而消灭。综上，原告xx公司对案涉房屋享有优先受偿权，xx公司要求就该房屋拍卖价款中242824.55元进行优先受偿的诉讼请求本院予以支持。

案经审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第六百九十一条、第七百条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第十八条第二款、第五十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

一、被告朱xx于本判决生效之日起十日内支付原告海南昌江xx房地产开发有限公司代偿款242824.55元；

二、原告海南昌江xx房地产开发有限公司对被告朱xx名下位于海南省昌江xx房屋﹝不动产登记证明号：琼（2017）昌江县不动产证明第0××7号﹞房屋拍卖所得价款中的242824.55元享有优先受偿权；

三、驳回原告海南昌江xx房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4942元，保全费1730元，合计6672元，由被告朱xx负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。

审　判　长　　樊　x

审　判　员　　侯xx

人民陪审员　　汝XX

二〇二一年十二月三十日

法官　助理　　张XX

书　记　员　　徐XX