马莎莎律师

近期，开发商逾期交房的现象频发，我们房产律师团队收到很多购房人关于能否退房的法律咨询，购房人遇到开发商逾期交房，能否成功退房拿回房款，主要看以下两方面因素:

一是要查看商品房买卖合同条款看是否达到解约条件，合同中一般会有逾期交付超过N天购房人有权解除合同的条款，这里要注意的是，根据已有判例因疫情不可抗力影响的天数开发商可免责，即逾期时间达到合同约定的逾期交付超过N天+疫情不可抗力影响天数后，才满足解除条件。疫情不可抗力影响的天数每个城市不同，我们梳理大量裁判文书整理出各个城市/地区法院认可的免责天数，如需咨询当地天数可以联系我们。

二是要了解开发商目前的资金状况，评估胜诉后能否拿回房款。了解开发商状况可以通过观察施工现场是否有工人施工及工人数量，拨打当地住建部门电话咨询开发商监管账户情况，关注房产行业新闻看开发商所在集团是否暴雷等方式，个人无法搜集的也可以咨询律师。

前面第一个要素解决的是能否胜诉的问题，第二个要素解决的是胜诉后能否执行到款项的问题，二者缺一不可。如果两者都具备条件，可以起诉解除合同并要求开发商支付解约违约金，起诉同时注意申请财产保全查封开发商账户，为后续执行提供保障。

我们自2021年起陆续接到十多个楼盘逾期交房购房人要求退房的案件，部分楼盘查询到开发商账户尚有充足资金有支付能力，就迅速帮购房人起诉和保全，目前已有多户成功退房拿回房款，另有部分案件成功保全到账户现金后正在审理中。当然也有楼盘调查后发现开发商集团总部已暴雷，项目现场停工几个月，或查询到项目公司涉多起大额诉讼、已被列为失信被执行人，贸然起诉退房存在钱房两失的风险，故劝告购房人暂不起诉。也有一起案件购房人退房意愿强烈要求起诉，但法院立案后未能保全到对方账户里的财产，综合评估下来继续诉讼钱房两失风险较大，经沟通后购房人先行撤诉后续继续观察开发商状况。

综上，购房人如遇开发商逾期交房想退房，需要充分考虑以上两大因素，结合调查情况与律师协商制定最佳诉讼方案，才能力争最大程度维护自己的合法权益。