一、案情简介 

2016年，卖售人以500万元的到手价出售标的房屋给买受人，网签合同价449万元，补充协议约定装修补偿款51万元。合同约定，卖售人要在过户前把户口迁出去，否则按照每日万分之四承担逾期违约金，超过十五日仍未迁出的，卖售人要承担房屋总价20%的违约金（注：这个合同约定很罕见，卖售人承担20%违约金不以买受人解除合同为前提）。 

过户前，买受人突然通知卖售人房子里有户口没迁出，要求卖售人在过户后承担每日房屋总价万分之四（即每天2000元）的逾期违约金，超过15天仍未迁出的，卖售人要承担房屋总价20%即100万的违约金。 

卖售人接到通知觉得买受人搞错了，因为这个房子是卖售人在10年前买的二手房，装修后出租（10年没涨租金，租客每月一付租金。可见我的当事人卖售人之善良和大方），自己和家人从来没把户口迁进去，里面怎么可能有户口？合同是中介起草和提供的，关于迁出户口的约定，中介说这是模板不能改（注：事实上这个说法不成立），卖售人觉得既然这样，带着这个条款也无所谓。

卖售人到当地派出所查询后才知道，原来这个房子里有卖售人的上家的户口。卖售人很着急，感觉自己被算计了，立即采取了如下措施：1、积极联系其上家。10年了，联系方式早就没有了。经过非常艰苦的努力，卖售人才联系上其上家。卖售人的上家在国外做生意，一年回国一次。卖售人说你回来把户口迁出去吧，你来回的机票我负担，但是其上家说近期没时间回不来。2、卖售人找到买受人，说我给你留几十万的押金，你每天在押金里扣一定的逾期违约金，我再去做我的上家的工作，让他尽快把户口迁出去，但是你别要那100万的违约金。但是买受人拒绝了，坚持要按合同赔违约金。

卖售人觉得在房价大幅上涨的背景下，自己没要涨价，倒要赔偿对方100多万，这完全接受不了。眼看过户日期马上就要到了，卖售人急得不得了，几经辗转，找到了我 

二、发律师函：按照真实房价重新网签，继续交易

我和卖售人面谈并看了所有相关的材料后，帮当事人分析了法律关系【包括合同是否解除，违约金的调整等等】。 

卖售人急迫的追问过户时间就要到了，这怎么办？

我说，你们做低房价避税是违法的，任何公民都有义务也有权利纠正违法行为。我建议给对方发律师函，要求按照真实的房价即500万元重新网签，重新审税，再继续交易。当然，这需要一段时间，你们约定的过户时间肯定会被推迟。

卖售人完全赞同纠正违法行为，重新网签，重新审税，再继续交易这个方案。

在和卖售人办理了相关的委托手续并做了相关的准备工作之后，我起草了律师函。我的律师函主要体现如下两个意思：（1）做低房价是违法的，卖售人现要求纠正此违法行为，即按照真实的房价500万元重新网签、重新审税；（2）卖售人要求继续履行合同； 

这封律师函起到了以合法的方式推迟合同约定的过户及迁出户口的时间的作用，扭转了卖售人即将违约的不利局面。

之后，这个房产纠纷经过了诉讼，法院在判决书里也完全支持了我方的观点：（1）做低房价不合法，卖售人要求按照真实的房价重新网签属于正当合法的行为，不属于违约；（2）在重新网签之前，合同是否可以继续履行以及如何履行处于不确定状态，因此卖售人未按照原合同约定的时间迁出户口不构成逾期和违约。 

三、律师函发出之后 

律师函发出后，对方拒绝重新网签，合同履行处于僵持阶段。卖售人利用这段时间（大概用了一个月左右的时间），做通了其上家的工作，回国把户口迁了出去。

虽然房价在涨，但是卖售人从来没想过要利用这个机会解除合同或者让买受人补偿，户口迁出之后，卖售人继续通过各种方式和渠道催告买受人履行合同，买受人一直不配合。卖售人提起诉讼，要求买受人继续履行合同（为此我做了充分的准备）。

之后，我们收到诉状副本才知道买受人也起诉了卖售人，买受人的诉讼请求是：1、判令解除双方签订的《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》和协议，并由卖售人承担按合同约定的违约金人民币100万元；2、判令卖售人向买受人支付解除合同违约金16，560元；3、判令卖售人返还买受人已支付的房价款276万元，并支付自2016.11.11起至判决生效之日止的逾期利息，按照中国人民银行同期贷款利率计算；4、判令卖售人承担居间方的中介费8万元及买受人第二套房屋的税金损失85，500元，合计165，500元。理由是：卖售人发律师函给买受人，声称因做低房价、涉嫌违法，要求重新签订合同，不再履行原合同。另卖售人也未按约迁出系争房屋内的户口。故买受人认为卖售人拒绝过户及逾期迁户口均构成违约，买受人依约享有合同解除权，故诉至法院要求判如所请。 

看买受人的诉讼请求是不是很吓人？从专业的角度看是不是很不专业？？

遇到这样乱打的对手，我对结果更乐观了。

四、时刻想着收集证据

在发律师函之前我方已经掌握了一些证据可以证明双方在补充协议里约定装修补偿款51万元是做低房价以避税的行为，但是我还想再搜集一些证据。由于当时双方都已很敏感，对方应该也已经咨询过律师，很谨慎，因此卖售人直接找买受人固定证据没有取得好的效果（注：这些工作都是在发律师函之前做的）。但是，后面我们又有了机会。 

卖售人起诉买受人的案子，和买受人起诉卖售人的案子一起开庭。首先，法官组织双方进行调解，气氛很“友好”。法官问发生纠纷的原因时，我提到这个房屋交易做低房价避税的事，对方开始否认，我说：1、这个房子在内环，450万元是普通住房和非普通住房的分界线，你们把网签价写成449万元明显就是为了避开450万元这条线，我算了一下，你们避税几十万；2、这个房子是卖售人十年前买的二手房，当时装修（含家具家电）才花了几万块钱，现在这个房子的装修（含家具家电）只会贬值，不可能升值到51万，我们已经向法院提交了鉴定申请，你不承认的话我们就申请对这个房子的装修价值进行评估。

最后，卖售人没有办法，只能承认网签价写449万元，补充协议写装修补偿款51万元是为了避税，是做低了房价。

好了，做低房价的证据充分了，我方的一切行为合法合理，依据充分。

五、最后的结果

法院完全支持了我方的观点。此外，法院认为虽然买受人无合同解除权，但合同客观上无法履行，因此判决解除合同，卖售人退还买受人已付的房款并支付银行同期贷款利率的50%。买受人诉请的违约金100万和16，560元、中介费8万元、第二套房屋的税金损失85，500元全部没有支持。

在房价大幅上涨的背景下，从纯经济的角度，完全无责的解除合同，卖售人利益是最大化的，虽然卖售人从未追求房价上涨的这部分利益。

六、总结

从律师的角度，遇到一个案例要客观理性的分析法律关系，要时刻想着请求权基础，要逻辑严密清晰，积极采取措施，认真细致的应对。对于疑难案例，找到一个突破口至关重要。

律师专业化是大势所趋，要想提供最优质的法律服务，说的具体点，以诉讼为例，就要对这个领域的法律、法规、地方政策、司法解释、地方法院的会议纪要等非常熟悉，也要大量阅读研究相关的案例并持续追踪法院裁判思路的细微变化，更要有该类案件丰富的办案经验。