一起出卖人将房屋另售他人的

二手房交易纠纷案例

【案情简介】小王与女朋友打算近期结婚，限于自身的经济条件，打算购置一套二手房。通过中介公司看中了一套面积96平方米，结构二室二厅的二手房住宅房屋。双方约定房屋总价78万元，双方签订了二手房交易合同，同时小王夫妇还签订了与中介公司的居间合同，向中介公司支付了3万余元的佣金，并向房主张某支付了5万元的定金，另先支付了14万元前期购房款（由中介公司代收），剩余房款双方约定2个月内房主张某将房屋的所设定的抵押解除，办理万抵押登记注销后，由小王夫妇办理按揭贷款。2月后，小王发现房屋已经以99万元的价格出售给了另一买主刘某，且已经为刘某办理了过户登记手续，房屋已经登记在了刘某名下。小王遂向法院提起诉讼，要求退还定金，退还已支付房款，赔偿中介费损失及其他损失30元万元。

【核心争议】1.小王夫妇认为，房主张某将房屋另售他人，系一房二买，应当对自己承担违约责任。应当双倍退还定金，赔偿其所支出的中介费，并且赔偿房价上涨给其造成的经济损失；2.房主张某认为，小王夫妇没有按约定时间及时办理按揭贷款，导致其无法获得后续房款，属于根本违约，自己有权将房屋另售他人。

【律师观点】第一，双方达成的二手房买卖合同，双方意思表示真实，不违反法律的禁止性规定，应当合法有效。双方均应当按合同约定履行合同义务，小王作为买受人有按约定支付房款的义务。但该房屋在出售给小王夫妇之前已经由原房主张某给第三人办理了抵押贷款，房屋被设立了银行抵押权。小王办理按揭贷款的前提是必须先由原房东解除原抵押权，否则无法办理按揭贷款。据此，房屋未能办理案件贷款，核心原因是原房东张某未能及时解除抵押权。张某未解除抵押权，小王夫妇对以按揭方式支付后续房款的履行义务享有的抗辩权。抗辩权系《合同法》明文规定的合法行为，不属于违约行为，不应当承担法律责任。

第二，张某未能及时解除抵押给小王房屋履行合同造成了障碍，应当及时清楚履行障碍，配合小王履行付款义务。张某不但未能及时履行赔偿义务，且在小王与张某的房屋买卖合同仍然具有法律效力的情况下，将房屋另售他人，显然属于根本违约行为，应当依法承担违约责任。

第三，双方合同约定且小王向对方支付了5万元的定金，可以依法要求适用定金规则，由接受定金的一方双倍返还定金。但双倍返还定金难以弥补小王夫妇的损失，他也可以进步一步主张其他损失。如中介费损失，还有因张某将房屋另售他人导致小王夫妇未能买到该房屋而房价上涨所导致的损失。具体到本案，小王夫妇可以主张3万元的中介费损失，还可以主张房价上涨所导致的损失。房价上涨所导致的损失如果无法计算的，可以参照张某将房屋另售刘某高出原售给小王的21万元提出主张。

【裁判结果】

L市C区人民法院经审理，认定张某构成违约，双倍退还所收定金，赔偿小王中介费3万元，向小王赔偿损失21万元，减去了多退的定金5万元，小王合计共获赔19万元。

【案件点评】依法成立的合同对双方当事人均有法律约束力，双方均应当按照诚实信用原则依法认真履行。在履行合同中，还应当履行对合同相对方的履行行为履行必要的配合、通知等随附义务。违反合同约定，给对方造成损失的，应当承担违约责任，包括赔偿损失的违约责任。近年来，房价飞速上涨，一些房屋交易者在利益的驱动下，常常丧失契约意识，不遵守合同，最终可能会导致承担违约责任的法律后果。