马政鹏律师

夫妻一方未经另一方同意擅自将共有房屋出卖给第三人，另一方作为房屋共有人提起诉讼，请求法院认定房屋买卖合同无效，但同时买受人主张自己对于房屋共有事实并不知情，是基于善意取得，合同有效。这种情形下，如何衡平买受人的合同利益（债权利益）与房屋共有人的所有权保护（物权利益）的问题，在司法实践中屡见不鲜。

【案情简介】

2016年11月8日，赵某与闫某经中介居间签订房屋买卖合同，由赵某购买闫某名下涉诉房屋。2016年12月3日，赵某与中介共同对涉诉房屋进行网签。网签之前，闫某即表示不再履行合同。因合同履行问题发生争议，赵某于2016年12月20日诉请闫某继续履行合同，闫某反诉要求撤销合同。该案依法追加闫某配偶李某作为第三人参加诉讼，李某在2017年3月8日庭审中明确表示不同意出售涉诉房屋。

【案件焦点】

1.买卖合同是否有效？

2.房屋的所有权归谁？

【法院判决】

法院判决认定合同有效，同时认定赵某在签订合同时对闫某有配偶的事实明知，而闫某因未取得其配偶同意即出售涉诉房屋，导致合同因李某不同意出售而无法继续履行，闫某的行为构成违约，应承担合同解除的违约责任；而守约方赵某可主张损害赔偿范围包括实际损失与可得利益损失。

【法律分析】

本案系夫妻一方未经另一方同意擅自处分登记于一方名下的法定共有房屋，而另一方不同意出售所引发的房屋买卖合同纠纷。因无权处分合同的履行涉及其他共有人的权利，若其他共有人不同意处分，则该合同因法律上的原因而不能继续履行，买受人只可主张解除合同，并要求出卖人承担支付违约金或赔偿损失的责任。上述判决既保护了买受人的交易安全利益，又保护了共有物权人利益，对于本案所涉赵某继续履行的请求，人民法院予以驳回，能够较好地实现当事人之间利益的平衡。 

【法律依据】

《中华人民共和国民法典》

第三百零一条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

第一百七十二条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。