秦龙飞律师

秦龙飞

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原告与被告商品房预售合同纠纷

来源:秦龙飞律师
发布时间:2021-08-02
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原告与被告商品房预售合同纠纷

一、基本案情:

原告:原告

被告:被告

2016年3月16日,原告(买受人)与被告(出卖人)签订了中 山市商品房买卖合同,约定原告向被告购买位于****市**镇***68号****4幢703房的预售商品房,购房总价 411960元;合同第八条规定,出卖人应当在2017年3月31日前,依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定,在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续,取得***建设工程竣工验收备案登记证,并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用;出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房,则自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定,在本合同约定交付商品房的期限届满时, 若因买受人未付清专项维修资金及其他应付款项的,出卖人有权相应推延交付商品房而无需承担逾期交楼的违约责任。合同签订后,原告依约向被告支付全部购房款2020年8月17日,被告取得涉案商品房的****建设工程竣工验收备案登记证。

2020年8月28日,被告向原告邮寄收楼通知书。经查,该邮件原告于2020年9月3日签收。被告提交微信聊天记录显示, 2020年12月29日于微信上再次通知原告于2020年9月1日起 至2021年2月28日期间到*****售楼部办理相关手续并缴 交有关费用(包括专项维修资金、办证杂费)。后被告分别于2021 年3月14日、3月17日、4月15日通过微信通知原告前往办理收楼手续。

庭审中,原告与被告一致确认截止至开庭之日(2021年5月27日),涉案房屋未实际交付使用,原告也未缴纳住宅专项维 修资金。对于未办理收楼手续及缴纳住宅专项维修资金的原因,原告称其在茂名,通过业主沟通群了解到其他业主有出现无法完 成收楼手续的情况,因此一直没有前往办理收楼手续和缴纳住宅专项维修基金。

二、法院裁决

综上,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第 一百一十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法 典〉时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国民事 诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:

一、被告被告于本判决发生法 律效力之日起三日内向原告原告交付位于***市****镇****68号*****4幢703房;

二、被告被告于本判决发生法 律效力之日起七日内向原告原告支付逾期交房违约金51865. 8元

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加 倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1094元,减半收取计547元(该款原告已预付), 由被告被告负担(该款被告于本判决 生效之日起七日内迳付原告)。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交 上诉状,并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本,上诉 于中级人民法院。

三、法律分析

1、原告请求法院判令被告交付涉案房屋能否得到支持?

本案系商品房预售合同纠纷,案涉商品房买卖 合同系原告与被告之间的真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,各方均应恪守履行。涉案商品房已于2020年8月17日取得***建设工程竣工验收备案登记 证,符合合同约定及法定的交付条件,且合同约定的交付期限已届满,原告有权要求被告向其交付涉案商品房,被告不能无理设置收楼障碍。原告诉请被告立即向其交付涉案商品房,理据充分, 法院应予以支持。

2、关于逾期交房违约金的截止时间应该是哪天截止?

涉案商品房取得《**** 建设工程竣工验收备案登记证》后,已具备合同约定及法定的交付条件,在冠亿公司履行通知收楼义务后,原告应按收楼通知书 规定期限内前往被告处办理收楼手续。原告主张被告不配合其办理收楼手续,但其既未实际前往办理受阻,又未提交证据证明被告存在阻碍其收楼的行为。对原告的上述主张,本院不予采信。原告因自身原因一直未按收楼通知规定前往被告处办理收楼手续并缴纳专项维修基金,超过被告通知办理收楼手续期限产生的逾期交房损失应由原告自行承担。逾期交房违约金计算的截止时间应为被告通知原告收楼的最后一天。被告没有向法院提交收楼通知书副本,按交易习惯,一般收楼通知书通知的收楼时间为7 天。法院按日常交易习惯,酌定从原告收到收楼通知书之次日(2020年9月4日)起算7天为被告通知原告收楼的最后一天, 涉案逾期交房违约金应计算至2020年9月10日。

四、律师建议

根据中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部 下发的《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定:“商品住 宅的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅维修资金存入 住宅专项维修资金专户。”第十三条规定:“未按本办法规定交存 首期住宅专项维修资金的,开发建设单位或者公有住房售房单位 不得将房屋交付购房人。”原告作为涉案房屋的业主,应当在办 理房屋入住手续前将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修 资金账户,否则开发建设单位有权不予交付涉案房屋。在涉案房 屋达到交付条件后,原告拒绝交纳专项维修资金不符合行政法规 的强制性规定,在此情形下,被告有权按照法律规定不予交付涉 案房屋。此外,根据涉案合同第十一条约定,“在本合同约定交 付商品房的期限届满时,若因买受人未付清专项维修资金及其他 应付款项的,出卖人有权相应推延交付商品房而无需承担逾期交 楼的违约责任”,原告至今未缴纳专项维修基金,被告亦有权拒绝交楼且无需承担逾期交楼的违约责任。

 

 

 


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律师信息LAWYER INFORMATION
  • 律师姓名:秦龙飞
  • 执业律所:北京市中银(南宁)律师事务所
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  • 执业证号:14501*********995
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