案例分析

一、基本案情

2016年9月20日，甲方（卖方）、乙方（买方）与丙方（担保方）签订房地产买卖合同，约定甲方将A房转让给乙方，乙方对甲方拟转让的房地产作了解，愿意购买该房地产。该房地产建筑面积为143.64平方米；该房地产交易总金额为1220000元，过户手续费和税费等一切费用均由乙方支付；付款方式：甲乙双方签订房地产买卖合同后，乙方同时支付定金（首期房款）100000元给甲方，2016年10月1日前，乙方应向甲方支付第二笔购楼款200000元。甲乙双方在国土部门办理过户签名后，由乙方通过银行贷款获得款项后由乙方向甲方支付余额920000元；以上款项均由甲方认可由丙方提供的账号收取，且甲乙丙方三人清楚款项支付，丙方得到甲方的授权。甲方收到乙方定金或首期房款后应在2016年11月30日之内与乙方到国土部门办理过户手续，甲乙双方应通力合作，不得无故拖延时间，否则按违约处理。甲乙双方在办理房地产使用权转让过程中，应按国家相关部门规定各自提供有关资料证明，一切遵守国土部门办理。甲方收到总房款的余额后，当日须将该房地产交给乙方，甲方还须缴清交房前所欠的水电费及管理费等费用。在甲方收取乙方交来定金首期房款后如遇有政策变更或其他不可抗因素而造成不能办理过户，甲乙双方可协商解除本合同。甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。由于甲方为原业主，因交易时未能清楚提供相关证件。为此，此合同的丙方为甲方的担保方，担保甲方对以上合同所述的正常履行，如果在以上约定期间甲方拒不正常履行，则甲方应向乙方赔偿的义务将由丙方代为履行，甲方不履行或部分不履行退还定金及赔偿，乙方将有权通过法院查封丙方名下的资产用来偿还定金及赔偿违约金，丙方将无条件协助乙方办理有关手续。乙方亦可派人员上门向丙方公司名下的所有场所要求丙方退还房产定金或购楼款及赔偿的违约金。乙方应按合同规定日期付清房款。若乙方中途违约，甲方有权将以上所交的定金首期房款不予退回，并有权解除本合同及取消办理过户手续。甲方在收到乙方交来的定金首期房款后不得拖延办理过户手续，若中途甲方个人因素不卖该房地产，甲方应当双倍赔偿乙方已交的定金首期房款作为违约金。如甲方拒不执行，则由丙方代甲方向乙方履行赔偿违约金及退还定金。甲乙丙分别在合同下方甲、乙、丙方处签名捺印。乙向丙支付购房首笔购楼款100000元及第二笔购楼款200000元，丙出具两份收款收据予以确认。上述合同签订后，因涉案房屋被法院多轮查封，无法办理过户手续，乙遂于2017年9月20日诉至一审法院，主张解除合同、返还购房款及双倍定金。

二、裁判结果

1、解除甲、乙、丙于2016年9月20日签订的房地产买卖合同；

2、甲、丙向乙返还购房款200000元；

3、甲、丙向乙双倍返还定金200000元。

三、案件分析

本案为房屋买卖合同纠纷。甲乙丙签订的房地产买卖合同，是各方当事人的真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行各自的义务。本案的争议焦点为：是可归责于哪一方的原因致合同不能继续履行。根据涉案房地产买卖合同“甲方收到乙方定金或首期房款后应在2016年11月30日之内与乙方到国土部门办理过户手续，甲乙双方应通力合作，不得无故拖延时间，否则按违约处理。”的约定，乙依约支付了首笔购楼款100000元、第二笔购楼款200000元，则甲应于2016年11月30日前协助乙办理过户手续，但涉案房屋至今仍未过户，甲的行为已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，根据不动产登记资料证明表显示，涉案房地产有查封，乙不能实现合同目的，涉案房地产买卖合同的解除条件已成就，乙依法享有解除合同的权利。

四、律师建议

    买方在购买房产之前，应当前往不动产登记中心查询该房产的权利人、抵押登记、查封登记等情况，仔细核对买卖合同的条款，以减少后续不必要的纠纷。在房屋过户前，买方还可通过“预告登记”制度来更好的保障自身权利。起诉后，可通过申请财产保全查封涉案房产防止对方转卖房产。